Les étrangers peuvent acheter un bien immobilier au Brésil en leur nom propre, en pleine propriété, sans résider dans le pays et sans avoir de partenaire brésilien. Ce dont vous avez besoin, c’est d’un numéro d’identification fiscale brésilien, d’une vérification du titre de propriété attestant de l’absence de litige et d’une vision réaliste des impôts, du financement et de la destination réelle de votre argent. Oabitat est une agence franco-allemande implantée à Rio de Janeiro ; ce guide présente tout d’abord les règles applicables partout au Brésil, puis aborde les destinations où les acheteurs internationaux avec lesquels nous travaillons s’installent effectivement.
Oui. Au Brésil, un particulier étranger qui achète un bien immobilier urbain est traité exactement comme un acheteur brésilien : l'appartement ou la maison est enregistré(e) à votre nom au Registro de Imóveis, vous en êtes propriétaire en pleine propriété et vous pouvez le vendre, le louer ou le léguer à vos héritiers. Vous n’avez pas besoin d’être résident, de détenir un visa ni de créer une société. La seule condition préalable est un CPF — le numéro d'identification fiscale individuel brésilien — que les non-résidents peuvent obtenir auprès d'un consulat brésilien ou en ligne via la Receita Federal, généralement en quelques jours.
Il existe trois restrictions réelles, mais elles concernent rarement un acheteur urbain. Terrains ruraux est soumis à des restrictions pour les étrangers (la loi n° 5 709/1971 fixe des limites de superficie et exige l'autorisation de l'INCRA au-delà de certains seuils). Les terres situées à l'intérieur de la une bande frontalière de 150 km doit être approuvé par le Conseil de la Défense nationale. Et certaines parcelles côtières sont terrains maritimes — des “ terrains de la marine ” fédéraux détenus dans le cadre d’un bail à long terme plutôt qu’en pleine propriété, ce qui entraîne le paiement d’une redevance de cession (laudêmio) à chaque vente. À Rio de Janeiro, ce dernier point revêt une importance particulière pour les biens situés en bord de mer à Copacabana, Ipanema et Leblon, et c’est l’un des premiers éléments que notre vérification préalable permet de confirmer.
Le Brésil est un marché continental, et la demande internationale se concentre sur une poignée de marchés aux profils très différents. Reconnaître ces différences permet aux acheteurs de gagner plusieurs mois.
Le marché des biens résidentiels haut de gamme : appartements en bord de mer, penthouses et maisons situés dans la Zona Sul (Ipanema, Leblon, Copacabana, Lagoa, Jardim Botânico) et sur les collines de Gávea et Joá. Les prix au mètre carré y sont les plus élevés du pays, hormis dans les rues les plus prisées de São Paulo ; le marché de la location de courte durée y est très dynamique en raison du tourisme, et l’offre se compose principalement d’appartements de seconde main situés dans des immeubles bien établis. C’est ce marché qu’Oabitat couvre — voir le annonces actuellement disponibles à Rio de Janeiro et notre données sur les prix par quartier.
Le marché d'affaires : la plus grande ville de l'hémisphère sud, une forte demande en matière de délocalisation d'entreprises, des rendements locatifs à long terme élevés dans les quartiers de Jardins, Itaim Bibi, Vila Nova Conceição et Pinheiros. Il s'agit moins d'une destination pour une résidence secondaire que d'un lieu propice à l'investissement et à la délocalisation.
Des plages insulaires, une économie axée sur les technologies et une importante communauté d'acheteurs argentins et européens. Des prix d'entrée inférieurs à ceux de Rio, une saison estivale très animée et des hivers plus calmes.
La Bahia (Trancoso, Praia do Forte), le Rio Grande do Norte (Pipa), la Paraíba et le Ceará attirent les acheteurs européens grâce à leurs maisons de plage, leurs projets d’hôtels-boutiques et leurs terrains — et le seuil requis pour obtenir un visa d’investisseur y est moins élevé (R$ 700 000). Les infrastructures, l’historique des titres de propriété et la liquidité du marché de la revente varient bien davantage que dans les grandes villes, ce qui rend indispensable le recours à un professionnel du droit local.
La procédure brésilienne passe par un notaire et, lorsqu'elle est menée à bien, dure entre quatre et huit semaines, depuis l'acceptation de l'offre jusqu'à l'enregistrement du titre de propriété.
Pour consulter la version spécifique à Rio, comprenant les horaires et les documents que nous demandons, veuillez vous rendre sur Acheter un bien immobilier à Rio de Janeiro et Coût et délais liés à l'achat d'un bien immobilier à Rio.
Prévoyez un budget d'environ 5 à 61 TP3T en plus du prix d'achat d'un bien immobilier urbain standard. Les frais annuels liés à la propriété comprennent la taxe foncière municipale (IPTU, généralement bien inférieure à 11 TP3T de la valeur marchande par an) et les charges de copropriété, qui, dans les immeubles avec services à Rio, constituent un poste de dépenses non négligeable — voir Ce que couvre réellement une « taxa de condomínio ».
Revenus locatifs Les revenus perçus par un non-résident sont imposés à un taux forfaitaire de 15% prélevé à la source (25% si vous résidez dans une juridiction que le Brésil considère comme un paradis fiscal). Plus-values Les plus-values réalisées sur les ventes sont imposées au Brésil, quel que soit votre lieu de résidence, selon un barème progressif : 15% jusqu'à R$ 5 millions de plus-value, 17,5% jusqu'à R$ 10 millions, 20% jusqu'à R$ 30 millions et 22,5% au-delà. Un vendeur non-résident doit désigner un représentant fiscal brésilien pour régler cette question. La double imposition de ces mêmes revenus par votre pays d’origine dépend de la réglementation de ce dernier et de l’existence éventuelle d’une convention fiscale : la France a une convention en vigueur avec le Brésil, tandis que l’Allemagne n’en a plus depuis 2006 — les conséquences pratiques sont détaillées dans notre Guide d'achat en allemand et Guide d'achat en français, et l'équipe brésilienne dans le Guide de l'impôt sur le revenu au Brésil 2026.
Les banques brésiliennes accordent rarement des prêts aux non-résidents, et lorsqu’elles le font, les conditions sont bien loin de celles auxquelles un acheteur européen ou nord-américain est habitué : les taux d’intérêt pour les étrangers titulaires d’un permis de séjour oscillent entre 9,5 et 14,51 TP3T par an, avec des apports personnels importants et des durées de crédit courtes. Dans la pratique, la plupart des acheteurs internationaux paient comptant, transfèrent les fonds par versements échelonnés ou ont recours à financement des promoteurs immobiliers dans le cadre de projets de construction neuve, lorsque le promoteur accepte des plans de paiement échelonnés pendant la construction. Le refinancement d’un bien immobilier que vous possédez déjà à l’étranger revient souvent moins cher que n’importe quel crédit immobilier brésilien. Notre Guide sur le financement et le CPF destiné aux acquéreurs étrangers présente les différentes options et les documents requis pour chacune d'entre elles.
L'achat d'un bien immobilier ne confère pas en soi le droit de résidence, mais le visa d'investisseur brésilien (VITEM IX) reconnaît l'immobilier comme investissement éligible : R$ 1 000 000 dans l'immobilier urbain du Sud-Est, du Sud et du Centre-Ouest, ou R$ 700 000 dans le Nord et le Nord-Est, en votre nom propre et grâce aux fonds transférés par le biais d'un service de change officiel. Ce visa vous permet, ainsi qu'aux personnes à votre charge, d'obtenir un titre de séjour, puis, à terme, le statut de résident permanent. Vous trouverez les détails, les documents requis et les délais dans notre Guide sur le « Golden Visa » brésilien et le Présentation du visa d'investisseur (VITEM IX). Les acheteurs qui souhaitent simplement passer de longues périodes au Brésil sans y investir peuvent se tourner vers le visa de nomade numérique ou le simple séjour touristique de 90 jours, prolongeable jusqu'à 180 jours par an.
Le prix des biens immobiliers est fixé et payé en reais brésiliens. L’apport de fonds est simple et peut s’effectuer par l’intermédiaire de n’importe quelle banque agréée ou de tout courtier en change habilité ; ce qui importe, c’est la traçabilité des transactions. Chaque virement entrant est documenté par un contrat de change vous désignant comme bénéficiaire et indiquant que l’achat en est l’objet. Lorsque vous vendez, ce sont ces mêmes documents qui permettent de convertir et d’envoyer à l’étranger le produit de la vente — y compris votre plus-value, après impôts — sans plafond. Les acheteurs qui font entrer des fonds de manière informelle, ou au nom d’un proche, perdent cette possibilité et s’exposent à des problèmes lors de la revente.
Depuis des années, les partenaires allemands et français d’Oabitat accompagnent les acheteurs internationaux dans leurs acquisitions à Rio de Janeiro, de la première visite jusqu’à l’enregistrement de l’acte de propriété. Une séance d’information gratuite de 30 minutes vous explique ce que vous pouvez acheter avec votre budget, quels sont les coûts liés à la propriété et comment se déroule le processus pour un acheteur résidant à l’étranger.
Réservez une séance d'information gratuiteLe présent guide fournit des informations générales destinées aux acheteurs étrangers ; ces informations sont à jour en 2026. Les taux d'imposition, les seuils d'obtention de visa et les redevances municipales sont susceptibles d'évoluer ; veuillez vérifier les montants applicables à votre situation auprès d'un avocat brésilien agréé et d'un conseiller fiscal dans votre pays de résidence avant de vous engager.
← Retour à la base de connaissancesAppartements, penthouses et maisons off-market ou tout juste mis en vente à Ipanema, Leblon, Copacabana et dans la Zona Sul. Un e-mail par semaine maximum.
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