Gli stranieri possono acquistare immobili in Brasile a proprio nome, con piena proprietà, senza risiedere nel Paese e senza un partner brasiliano. Ciò di cui ha bisogno è un codice fiscale brasiliano, una verifica della regolarità del titolo di proprietà e una visione realistica delle imposte, dei finanziamenti e della destinazione effettiva del denaro. Oabitat è un’agenzia franco-tedesca con sede a Rio de Janeiro; questa guida illustra innanzitutto le norme applicabili in tutto il Brasile, per poi soffermarsi sulle località in cui si stabiliscono effettivamente gli acquirenti internazionali con cui collaboriamo.
Sì. Il Brasile tratta un cittadino straniero che acquista un immobile urbano esattamente come un acquirente brasiliano: l’appartamento o la casa viene registrato a suo nome presso il Registro de Imóveis, Lei ne detiene la piena proprietà e può venderlo, affittarlo o lasciarlo in eredità ai Suoi eredi. Non è necessario essere residenti, possedere un visto o costituire una società. L’unico requisito è un CPF — il codice fiscale individuale brasiliano — che i non residenti possono ottenere presso un consolato brasiliano o online tramite la Receita Federal, solitamente nel giro di pochi giorni.
Esistono tre restrizioni effettive, che tuttavia raramente incidono su chi acquista un immobile in città. Terreni rurali è soggetto a limitazioni per gli stranieri (la Legge n. 5.709 del 1971 stabilisce limiti massimi di estensione e richiede l’approvazione dell’INCRA al superamento di determinate soglie). I terreni situati all’interno del Fascia di confine di 150 km richiede l’autorizzazione del Consiglio di Difesa Nazionale. Inoltre, alcuni appezzamenti costieri sono terreni demaniali — i “terreni della Marina” federali, detenuti in base a un contratto di locazione a lungo termine anziché in piena proprietà, il che comporta il pagamento di una commissione di trasferimento (laudêmio) ad ogni vendita. A Rio de Janeiro quest’ultimo aspetto è rilevante per gli immobili sul lungomare di Copacabana, Ipanema e Leblon, ed è una delle prime cose che la nostra verifica di due diligence conferma.
Il Brasile è un mercato continentale e la domanda internazionale si concentra in una manciata di mercati dai profili molto diversi tra loro. Riconoscere con onestà tali differenze consente agli acquirenti di risparmiare mesi di tempo.
Il mercato immobiliare di prestigio: appartamenti fronte mare, attici e villette nella Zona Sul (Ipanema, Leblon, Copacabana, Lagoa, Jardim Botânico) e sulle colline di Gávea e Joá. I prezzi al metro quadrato sono i più alti del Paese, ad eccezione delle vie più prestigiose di San Paolo; il mercato degli affitti a breve termine è molto vivace grazie al turismo e l’offerta è costituita prevalentemente da appartamenti di seconda mano in edifici consolidati. È questo il mercato di cui si occupa Oabitat — si veda il annunci attualmente disponibili a Rio de Janeiro e il nostro dati sui prezzi per quartiere.
Il mercato immobiliare commerciale: la città più grande dell’emisfero meridionale, domanda di trasferimento di sedi aziendali, ottimi rendimenti da locazione a lungo termine nei quartieri di Jardins, Itaim Bibi, Vila Nova Conceição e Pinheiros. Più che una destinazione per seconde case, è una meta ideale per investimenti e trasferimenti aziendali.
Spiagge insulari, un’economia basata sulla tecnologia e una vasta comunità di acquirenti argentini ed europei. Prezzi di ingresso inferiori rispetto a Rio, una stagione estiva vivace e inverni più tranquilli.
Bahia (Trancoso, Praia do Forte), Rio Grande do Norte (Pipa), Paraíba e Ceará attraggono gli acquirenti europei con case al mare, progetti di boutique hotel e terreni — e in queste regioni la soglia per ottenere il visto per investitori è più bassa (R$ 700.000). Le infrastrutture, la storia dei titoli di proprietà e la liquidità del mercato dell’usato variano in misura molto maggiore rispetto alle grandi città, il che rende indispensabile l’assistenza legale in loco.
La procedura brasiliana si svolge presso un notaio e, se condotta correttamente, richiede da quattro a otto settimane dall’accettazione dell’offerta alla registrazione del titolo di proprietà.
Per la versione specifica per Rio, con le tempistiche e i documenti da presentare, si prega di consultare L'acquisto di un immobile a Rio de Janeiro e Costi e tempistiche per l’acquisto di un immobile a Rio.
Si prega di prevedere un budget di circa 5–6% in aggiunta al prezzo di acquisto di un immobile urbano standard. I costi annuali di proprietà consistono nell’imposta comunale sugli immobili (IPTU, solitamente ben al di sotto di 1% del valore di mercato all’anno) e nelle spese condominiali, che nei condomini con servizio di gestione di Rio rappresentano una voce di spesa significativa — si veda Cosa comprende effettivamente la quota condominiale.
Redditi da locazione I redditi percepiti da un soggetto non residente sono soggetti a un'aliquota forfettaria del 15% trattenuta alla fonte (25% qualora Lei sia residente in una giurisdizione che il Brasile classifica come paradiso fiscale). Plusvalenze In Brasile, le plusvalenze realizzate sulla vendita di azioni sono tassate indipendentemente dal luogo di residenza, secondo un'aliquota progressiva: dal 15% fino a R$ 5 milioni di plusvalenza, dal 17,5% a R$ 10 milioni, dal 20% a R$ 30 milioni e al 22,5% oltre tale importo. Un venditore non residente deve nominare un rappresentante fiscale brasiliano per provvedere al pagamento. Il fatto che il proprio Paese di residenza tassi nuovamente lo stesso reddito dipende dalle norme vigenti e dall’eventuale convenzione fiscale: la Francia ha una convenzione in vigore con il Brasile, mentre la Germania non ne ha più alcuna dal 2006 — le conseguenze pratiche sono illustrate nel nostro Guida all’acquisto in Germania e Guida all’acquisto in Francia, e la squadra brasiliana nel Guida all’imposta sul reddito in Brasile 2026.
Le banche brasiliane concedono raramente prestiti ai non residenti e, quando lo fanno, le condizioni sono ben lontane da quelle a cui è abituato un acquirente europeo o nordamericano: i tassi per gli stranieri in possesso di permesso di soggiorno si aggirano intorno al 9,5–14,51 TP3T all’anno, con acconti consistenti e durate brevi. In pratica, la maggior parte degli acquirenti internazionali paga in contanti, trasferisce i fondi a rate oppure ricorre a finanziamento per gli sviluppatori nei progetti di nuova costruzione, in cui il promotore immobiliare accetta piani di pagamento rateale durante i lavori. Il rifinanziamento di un immobile di cui siete già proprietari all’estero risulta spesso più conveniente rispetto a qualsiasi mutuo brasiliano. Il nostro Guida al finanziamento e al CPF per gli acquirenti stranieri illustra le opzioni disponibili e i documenti richiesti per ciascuna di esse.
L'acquisto di un immobile non garantisce di per sé il diritto di soggiorno, ma il visto per investitori brasiliano (VITEM IX) riconosce gli investimenti immobiliari come investimenti idonei: R$ 1.000.000 nel settore immobiliare urbano nel Sud-Est, nel Sud e nel Centro-Ovest, oppure R$ 700.000 nel Nord e nel Nord-Est, a Vostro nome e con i fondi trasferiti tramite canali ufficiali. Il visto consente a Lei e ai Suoi familiari a carico di ottenere la residenza e, col tempo, lo status di residente permanente. I dettagli, i documenti e le tempistiche sono riportati nel nostro Guida al Golden Visa brasiliano e Panoramica sul visto per investitori (VITEM IX). Gli acquirenti che desiderano semplicemente trascorrere lunghi periodi in Brasile senza effettuare investimenti possono prendere in considerazione il visto per nomadi digitali o il normale soggiorno turistico di 90 giorni, prorogabile fino a 180 giorni all’anno.
Il prezzo degli immobili è espresso e pagato in real brasiliani. L’invio di denaro è semplice tramite qualsiasi banca autorizzata o agenzia di cambio autorizzata; ciò che conta è la documentazione. Ogni trasferimento in entrata è documentato da un contratto di cambio che indica il signore come beneficiario e l’acquisto come finalità. Al momento della vendita, è proprio quella stessa documentazione a consentire che i proventi — compreso il Suo guadagno al netto delle imposte — vengano convertiti e inviati all’estero senza alcun limite massimo. Gli acquirenti che introducono fondi in modo informale, o a nome di un parente, perdono tale possibilità e creano problemi in caso di rivendita.
Da anni i partner tedeschi e francesi di Oabitat assistono gli acquirenti internazionali nelle loro operazioni immobiliari a Rio de Janeiro, dalla prima visita fino al rogito. Un incontro informativo gratuito di 30 minuti Le illustrerà quali immobili è possibile acquistare in base al Suo budget, quali sono i costi di gestione e come si svolge l’iter per un acquirente residente all’estero.
Prenoti una sessione informativa gratuitaLa presente guida contiene informazioni di carattere generale destinate agli acquirenti internazionali, aggiornate al 2026. Le aliquote fiscali, le soglie per il rilascio dei visti e le tasse comunali sono soggette a variazioni; prima di procedere, si raccomanda di verificare le cifre applicabili al proprio caso specifico con un avvocato brasiliano abilitato e un consulente fiscale nel proprio paese di residenza.
← Torna alla Knowledge BaseAppartamenti, attici e case appena inseriti e off-market a Ipanema, Leblon, Copacabana e nella Zona Sul. Al massimo una email a settimana.
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