Calcolatore del ROI di Airbnb a Rio de Janeiro: quale potrebbe essere il rendimento di questo appartamento in realtà ritorno?

I rendimenti netti degli immobili in ottima posizione e con servizi completi a Ipanema e Copacabana si collocano in genere in un intervallo compreso tra l’8 e il 15% all’anno, ben al di sopra dei rendimenti da locazione a lungo termine brasiliani, che vanno dal 4 al 6%. Utilizzi il calcolatore qui sopra inserendo i propri dati per ottenere una stima esatta.

Dipende da chi percepisce il reddito:

Azienda: L’imposta viene calcolata sul fatturato lordo, con un’aliquota che dipende dal regime fiscale scelto — spesso a partire da circa il 6%, sebbene la cifra esatta vari a seconda del fatturato e del tipo di attività. La società di Oabitat, ad esempio, paga circa l’11%.

Residente fiscale in Brasile (persona fisica): tassato in base alla tabella progressiva dell’imposta sul reddito (IRPF) sul reddito netto al netto delle detrazioni, con un’aliquota marginale massima del 27,5%. Non si tratta di una ritenuta forfettaria sul reddito lordo da locazione, pertanto non si riduce a un’unica percentuale come nel caso delle altre due opzioni: un commercialista brasiliano potrà calcolare la Sua aliquota effettiva.

Non residente (persona fisica): un'imposta forfettaria 15% sui redditi lordi da locazione in Brasile, che si applica generalmente se si trascorrono meno di 183 giorni all'anno in Brasile.

Il calcolatore modella direttamente i casi relativi alle società e ai non residenti, poiché in entrambi i casi si tratta di aliquote fisse applicate al fatturato.

La gestione autonoma massimizza il rendimento, ma richiede la presenza in loco o un supporto locale affidabile. La gestione professionale (che in genere comporta una commissione pari a circa il 20–25% del fatturato lordo) sacrifica una parte del rendimento a favore di un investimento che non richiede alcun intervento da parte Sua: provi a passare da un’opzione all’altra nel calcolatore per confrontarle.

Una ristrutturazione di buona qualità costa in genere circa 5.000 BRL/m², mentre una ristrutturazione di lusso può arrivare a 10.000 BRL/m² o oltre. Il costo effettivo dipende in larga misura dai materiali scelti e dalle condizioni iniziali dell’appartamento. Gli immobili che dispongono già di impianti elettrici e idraulici in buono stato richiedono per lo più interventi estetici e di rifinitura, il cui costo è di gran lunga inferiore rispetto a una ristrutturazione completa che comporti modifiche strutturali e la ricostruzione delle infrastrutture da zero.

La posizione è il fattore più importante, ma anche le caratteristiche distintive fanno la differenza. Una vista unica, un balcone privato o servizi dell’edificio quali una piscina o una palestra contribuiscono a far risaltare un annuncio rispetto alla concorrenza e, in genere, consentono di applicare una tariffa giornaliera significativamente più alta rispetto a un alloggio simile che ne sia sprovvisto.

Sì — molti acquirenti adottano entrambe le strategie. Un approccio comune consiste nel riservare meno di 183 giorni all’anno per uso personale, il che in genere consente di rimanere al di sotto della soglia per l’acquisizione della residenza fiscale in Brasile, affittando invece il resto dell’anno per ricavarne un reddito. Il campo “Giorni riservati all’uso personale” del calcolatore Le consente di simulare esattamente questo equilibrio. Poiché le norme in materia di residenza dipendono dal tipo di visto e dalle circostanze individuali, Le consigliamo di verificare i dettagli con un consulente fiscale brasiliano.