Come acquistare un immobile a Rio de Janeiro da remoto

Molti acquirenti stranieri ritengono di dover prendere l’aereo per Rio de Janeiro per firmare un contratto di compravendita. Non lo fanno. La legislazione brasiliana consente all’acquirente di portare a termine l’intera procedura di acquisto di un immobile, dall’offerta iniziale alla registrazione finale, tramite una procura, nota in portoghese come “procura“. La presente guida illustra in modo dettagliato come si svolge la procedura per l’acquisto di un appartamento a Rio de Janeiro, cosa il documento dovrebbe e non dovrebbe autorizzare, nonché quali sono i punti in cui gli acquirenti a distanza incontrano più spesso difficoltà.

Cosa consente effettivamente di fare una procura

Una “procuração” è uno strumento giuridico che autorizza un rappresentante designato, solitamente un avvocato, a firmare documenti per suo conto in Brasile. Nel caso di un acquisto immobiliare, tale documento può riguardare il contratto di prenotazione, il contratto di compravendita e l’atto definitivo (“atto pubblico“), nonché l’iscrizione presso l’ufficio del registro immobiliare.

Di per sé non comporta il trasferimento della proprietà e non è necessario che conferisca al Suo rappresentante poteri illimitati. Una “procuração” redatta correttamente per l’acquisto di un immobile ha portata limitata: indica l’immobile specifico, stabilisce un valore massimo, fissa una data di scadenza e limita i poteri agli atti necessari per quella singola transazione.

Due modi per far redigere la vostra procura

Il luogo in cui firmerà il documento dipende da dove si troverà in quel momento.

Presso un consolato brasiliano nel Suo Paese d’origine. Se ha a disposizione un consolato brasiliano, questa è in genere la soluzione più semplice. Il consolato redige il documento direttamente nel formato richiesto dai notai e dai registri brasiliani, e esso è valido in Brasile senza necessità di ulteriori autenticazioni.

Tramite un notaio locale, con successiva apostille. Qualora non fosse possibile rivolgersi a un consolato, un notaio nel Suo Paese di residenza può redigere e autenticare il documento, il quale dovrà poi essere provvisto dell’Apostille dell’Aia (o della legalizzazione consolare, per i Paesi non aderenti alla Convenzione dell’Aia) prima di poter essere riconosciuto in Brasile. È richiesta una traduzione giurata in portoghese qualora l’originale non sia stato redatto in tale lingua.

Entrambe le procedure sono valide. Quella consolare è solitamente più rapida ed economica; quella che prevede il notaio e l’apostille è spesso più comoda dal punto di vista logistico, soprattutto se non è disponibile a breve un appuntamento presso il consolato.

Cosa dovrebbe contenere il documento e cosa non dovrebbe

È proprio qui che hanno origine la maggior parte dei problemi, ed è anche qui che un acquirente trae il massimo vantaggio dal fatto che sia un avvocato specializzato in diritto immobiliare brasiliano a redigere le procure, anziché ricorrere a un modello generico.

Includere:

• L'immobile specifico oggetto dell'acquisto (oppure una descrizione chiara qualora l'immobile non fosse ancora stato definito con certezza)
• Un prezzo massimo di acquisto o un limite massimo di valore
• Potere di firmare il contratto di compravendita e l'atto definitivo
• Autorizzazione a provvedere alla registrazione presso il Cartório de Registro de Imóveis
• Un periodo di validità prestabilito

Da evitare:

• Clausole di “pieni poteri” di natura aperta, prive di limiti di ambito
• Facoltà di vendere, ipotecare o gravare l’immobile al di là dell’acquisto stesso
• Senza data di scadenza

I notai in Brasile segnalano spesso, ai fini di una verifica, le “procurações” troppo generiche, il che può ritardare il perfezionamento della transazione. Limitare le deleghe alle specifiche della transazione non solo è più sicuro, ma consente anche di accelerare le procedure presso l’ufficio del notaio.

Passo dopo passo: un acquisto a distanza a Rio de Janeiro

1. Richieda un CPF. Per l’acquirente è necessario il codice fiscale brasiliano, che può essere richiesto presso un consolato brasiliano o, in alcuni casi, online tramite la Receita Federal.
2. Individuare l’immobile e concordarne il prezzo. In questa fase, di norma, si instaura comunque una comunicazione diretta tra l’acquirente e il rappresentante del venditore, anche se l’acquirente non si reca mai sul posto.
3. Redigere e stipulare la “procuração”“, sia presso un consolato sia tramite un notaio con apostille, come descritto sopra.
4. Due diligence sull’immobile, effettuato dal Suo rappresentante: il registro dei titoli aggiornato (“numero di matricola aggiornato“), le imposte IPTU in sospeso, il saldo dei debiti condominiali e i privilegi.
5. Firmate il contratto di compravendita (“contratto di compravendita“) tramite il Suo procuratore, solitamente insieme a un acconto.
6. Trasferire fondi attraverso un canale finanziario regolamentato, con la documentazione relativa alla provenienza dei fondi conservata in archivio.
7. Firmate l’atto definitivo (“atto pubblico“) presso un notaio, tramite il Suo rappresentante.
8. Si registri l’atto presso il “Cartório de Registro de Imóveis”. Il trasferimento della proprietà avviene solo in questa fase, non al momento della firma dell’atto.

Una tempistica realistica per l’intero processo, dall’accettazione dell’offerta all’iscrizione, va da circa uno a tre mesi, a seconda soprattutto della rapidità con cui vengono espletate le pratiche burocratiche e vengono effettuati i trasferimenti di fondi.

Una nota sul finanziamento

La maggior parte degli acquirenti stranieri che effettuano l’acquisto a distanza paga in contanti, poiché le banche brasiliane riservano generalmente i finanziamenti ipotecari ai residenti oppure richiedono un cofirmatario brasiliano. Se il finanziamento rientra nel Suo piano, è opportuno verificarlo con una banca con largo anticipo, prima – e non dopo – la firma del contratto di acquisto, poiché i tempi necessari per ottenere il finanziamento possono posticipare la chiusura della transazione ben oltre i tempi previsti per l’acquisto in contanti sopra indicati.

In quali ambiti gli acquirenti a distanza incontrano più spesso delle difficoltà

L’acquisto in sé non rappresenta la parte rischiosa, ma lo è la sequenza delle pratiche burocratiche. Le problematiche più comuni che riscontriamo sono: una “procuração” redatta con un ambito di applicazione errato e respinta dal notaio; la mancanza di apostille sui documenti stranieri; e il versamento di un acconto da parte degli acquirenti prima che il titolo di proprietà e i certificati di debito siano stati effettivamente esaminati. Nessuno di questi è un rischio insolito specifico per gli acquirenti a distanza: si tratta degli stessi rischi che qualsiasi acquirente deve affrontare, ma è più facile trascurarli quando non si è seduti di fronte al notaio.

In che modo Oabitat supporta gli acquirenti a distanza

Oabitat coordina ogni fase di un acquisto a distanza per i clienti internazionali: ricerca dell’immobile, negoziazione, due diligence e collaborazione con avvocati brasiliani qualificati per redigere la “procuração” con l’ambito di applicazione adeguato alla vostra transazione. Se avete intenzione di acquistare a Rio de Janeiro senza recarvi sul posto, sfogliare appartamenti in vendita a Rio de Janeiro oppure legga il nostro articolo completo Guida all’acquisto di un immobile a Rio de Janeiro per gli stranieri per il riepilogo completo dei costi e della documentazione.

Domande frequenti

È davvero possibile acquistare un appartamento a Rio de Janeiro senza recarsi in Brasile?

Sì. Tramite una procura, un rappresentante può firmare il contratto di compravendita, l’atto definitivo e completare la registrazione per suo conto. Recarsi sul posto non è un requisito di legge, sebbene valga comunque la pena prenderlo in considerazione nel caso di immobili di valore elevato.

Una procura rilasciata nel mio Paese d’origine è automaticamente valida in Brasile?

Solo se viene seguita la procedura corretta. Un documento firmato presso un consolato brasiliano è valido di per sé. Un documento firmato davanti a un notaio locale richiede l’apostille dell’Aia (o la legalizzazione consolare) e, nella maggior parte dei casi, una traduzione giurata in portoghese.

La mia procura può conferire al mio rappresentante poteri illimitati?

Non dovrebbe. Una procura limitata a un immobile specifico, con un limite massimo di valore e una data di scadenza definita, è più sicura e meno soggetta a contestazioni da parte di un notaio brasiliano.

Quanto tempo richiede un acquisto a distanza rispetto a uno effettuato di persona?

I tempi complessivi sono simili: in genere da uno a tre mesi dall’accettazione dell’offerta alla registrazione. L’acquisto a distanza non rallenta solitamente il processo, a condizione che la procura e le apostille sui documenti siano state preparate correttamente sin dall’inizio.

Devo trovarmi in Brasile per aprire il conto corrente da utilizzare per il bonifico?

No. In linea di massima, i fondi possono essere trasferiti tramite canali internazionali sui conti designati in Brasile, a condizione che il trasferimento sia debitamente documentato e effettuato tramite istituzioni regolamentate.