Como comprar um imóvel no Rio de Janeiro à distância

Muitos compradores estrangeiros presumem que precisam viajar de avião para Rio de Janeiro para assinar um contrato de compra e venda. Eles não o fazem. A legislação brasileira permite que um comprador conclua todo o processo de compra de um imóvel, desde a oferta inicial até o registro final, por meio de uma procuração, conhecida em português como “procuração“. Este guia explica exatamente como funciona o processo de compra de um apartamento no Rio de Janeiro, o que o documento deve e não deve autorizar e em que pontos os compradores à distância costumam encontrar mais dificuldades.

O que uma procuração realmente permite que o senhor faça

Uma “procuração” é um instrumento jurídico que autoriza um representante designado, geralmente um advogado, a assinar documentos em seu nome no Brasil. No caso da compra de um imóvel, ela pode abranger o contrato de reserva, o contrato de compra e venda e a escritura definitiva (“escritura pública“), e o registro no cartório de registro de imóveis.

Por si só, ela não transfere a propriedade, nem precisa conceder autoridade ilimitada ao seu representante. Uma “procuração” bem redigida para a compra de um imóvel é restrita: ela identifica o imóvel específico, estabelece um valor máximo, define uma data de validade e limita os poderes aos atos necessários para essa transação específica.

Duas maneiras de preparar sua procuração

O local onde o senhor assinará o documento depende de onde o senhor estiver naquele momento.

Em um consulado brasileiro no seu país de origem. Caso haja um consulado brasileiro à sua disposição, essa é, em geral, a opção mais simples. O consulado redige o documento diretamente no formato exigido pelos cartórios e registros brasileiros, e ele é válido no Brasil sem a necessidade de certificação adicional.

Por meio de um cartório local, seguido de uma apostila. Caso não seja viável recorrer a um consulado, um tabelião em seu país de residência poderá redigir e autenticar o documento, o qual, em seguida, precisará receber uma Apostila de Haia (ou legalização consular, para países que não fazem parte da Convenção de Haia) antes de ser reconhecido no Brasil. É necessária uma tradução juramentada para o português caso o original não tenha sido redigido nesse idioma.

Ambas as opções são válidas. O procedimento pelo consulado costuma ser mais rápido e mais barato; o procedimento pelo cartório com apostila costuma ser mais conveniente do ponto de vista logístico, especialmente se não houver disponibilidade de agendamento no consulado em breve.

O que o documento deve incluir e o que não deve incluir

É aí que a maioria dos problemas começa, e é também aí que o comprador se beneficia mais ao contar com um advogado especializado em direito imobiliário brasileiro para redigir as procurações, em vez de utilizar um modelo genérico.

Incluir:

• O imóvel específico que está sendo adquirido (ou uma descrição clara, caso o imóvel ainda não tenha sido definido)
• Um preço máximo de compra ou teto de valor
• Autorização para assinar o contrato de compra e venda e a escritura definitiva
• Autorização para realizar o registro no Cartório de Registro de Imóveis
• Um prazo de validade definido

Evite:

• Cláusulas de “plenos poderes” de caráter aberto, sem limite de âmbito
• Autorização para vender, hipotecar ou onerar o imóvel para além da própria compra
• Sem data de validade

Os notários no Brasil costumam sinalizar “procurações” excessivamente amplas para revisão, o que pode atrasar a conclusão da transação. Manter os poderes restritos à transação em questão não é apenas mais seguro, como também agiliza o processo na mesa do notário.

Passo a passo: uma compra à distância no Rio de Janeiro

1. Obtenha um CPF. É necessário que o comprador possua o número de identificação fiscal individual do Brasil, o qual pode ser solicitado em um consulado brasileiro ou, em alguns casos, on-line, por meio da Receita Federal.
2. Identifique o imóvel e chegue a um acordo sobre o preço. Essa etapa normalmente ainda envolve comunicação direta entre o comprador e o representante do vendedor, mesmo que o comprador nunca viaje.
3. Redigir e assinar a “procuração”“, seja em um consulado ou por meio de um cartório, acompanhado de apostila, conforme descrito acima.
4. Análise de due diligence do imóvel, realizado pelo seu representante: o registro de titularidade atualizado (“matrícula atualizada“), IPTU em atraso, quitação de dívidas de condomínio e gravames.
5. Assine o contrato de compra e venda (“contrato de compra e venda“) por meio de seu procurador, geralmente acompanhado de um depósito.
6. Transferir fundos por meio de um canal financeiro regulamentado, com a documentação da origem dos recursos mantida em arquivo.
7. Assine a escritura definitiva (“escritura pública“) em um cartório, por meio de seu representante.
8. Registrar a escritura no “Cartório de Registro de Imóveis”. A transferência da propriedade só ocorre nesta etapa, e não no momento da assinatura da escritura.

Um prazo realista para todo o processo, desde a aceitação da oferta até a matrícula, varia de aproximadamente um a três meses, dependendo principalmente da rapidez com que a documentação e as transferências de fundos são processadas.

Uma observação sobre o financiamento

A maioria dos compradores estrangeiros que adquirem imóveis à distância paga à vista, uma vez que os bancos brasileiros geralmente reservam o financiamento imobiliário para residentes ou exigem um co-signatário brasileiro. Se o financiamento fizer parte de seus planos, vale a pena confirmar isso com um banco com antecedência, antes — e não depois — de assinar o contrato de compra, pois os prazos de financiamento podem prolongar a conclusão da transação muito além do prazo previsto para a compra à vista mencionado acima.

Onde os compradores remotos costumam enfrentar mais dificuldades

A compra em si não é a parte arriscada; o que apresenta risco é a sequência da documentação. Os problemas mais comuns que observamos são: uma “procuração” redigida com o escopo incorreto e rejeitada no cartório; a falta de apostilas em documentos estrangeiros; e compradores que transferem um depósito antes que os certificados de propriedade e de dívidas tenham sido efetivamente analisados. Nenhum desses riscos é incomum ou específico para compradores à distância; são os mesmos riscos que qualquer comprador enfrenta, mas são mais fáceis de passar despercebidos quando o senhor não está pessoalmente diante do cartório.

Como a Oabitat apoia compradores à distância

A Oabitat coordena cada etapa de uma compra à distância para clientes internacionais: busca de imóveis, negociação, due diligence e colaboração com advogados brasileiros qualificados para redigir a “procuração” com o escopo adequado para a sua transação. Se o senhor/a senhora está planejando comprar um imóvel no Rio de Janeiro sem viajar, navegar apartamentos à venda no Rio de Janeiro ou leia nosso artigo completo Guia para a compra de imóveis no Rio de Janeiro por estrangeiros para obter o detalhamento completo dos custos e da documentação.

Perguntas mais frequentes

Será que realmente posso comprar um apartamento no Rio de Janeiro sem visitar o Brasil?

Sim. Por meio de uma procuração, um representante pode assinar o contrato de compra e venda, a escritura definitiva e concluir o registro em seu nome. A presença física não é uma exigência legal, embora ainda valha a pena considerá-la no caso de imóveis de valor mais elevado.

Uma procuração emitida no meu país de origem é automaticamente válida no Brasil?

Somente se seguir o procedimento correto. Um documento assinado em um consulado brasileiro é válido diretamente. Um documento assinado perante um tabelião local precisa de uma Apostila de Haia (ou legalização consular) e, na maioria dos casos, de uma tradução juramentada para o português.

A minha procuração pode conferir autoridade ilimitada ao meu representante?

Não deveria. Uma procuração limitada ao imóvel específico, com um valor máximo e uma data de validade definida é mais segura e menos suscetível de ser questionada por um tabelião brasileiro.

Quanto tempo leva uma compra à distância em comparação com uma compra presencial?

O prazo total é semelhante — geralmente de um a três meses, desde a aceitação da oferta até o registro. A compra à distância normalmente não atrasa o processo, desde que a procuração e as apostilas dos documentos sejam preparadas corretamente desde o início.

Preciso estar no Brasil para abrir a conta bancária que será utilizada para a transferência?

Não. Os recursos podem, em geral, ser transferidos por meio de canais internacionais para as contas correspondentes no Brasil, desde que a transferência seja devidamente documentada e encaminhada por meio de instituições regulamentadas.