So erwerben Sie aus der Ferne eine Immobilie in Rio de Janeiro

Viele ausländische Käufer gehen davon aus, dass sie nach Rio de Janeiro einen Kaufvertrag zu unterzeichnen. Dies ist jedoch nicht der Fall. Nach brasilianischem Recht ist es einem Käufer gestattet, den gesamten Immobilienkauf – vom ersten Angebot bis zur endgültigen Eintragung – mittels einer Vollmacht abzuwickeln, die auf Portugiesisch als “Vollmacht“. In diesem Leitfaden wird genau erläutert, wie der Kaufablauf einer Wohnung in Rio de Janeiro funktioniert, was in dem Dokument geregelt werden sollte und was nicht, und wo Käufer aus der Ferne am häufigsten auf Schwierigkeiten stoßen.

Was Sie mit einer Vollmacht tatsächlich tun können

Eine “Procuração” ist eine Urkunde, die einen namentlich genannten Bevollmächtigten – in der Regel einen Rechtsanwalt – dazu ermächtigt, in Brasilien in Ihrem Namen Dokumente zu unterzeichnen. Beim Kauf einer Immobilie kann dies den Reservierungsvertrag, den Kaufvertrag sowie die endgültige Urkunde (“öffentliche Urkunde“), sowie die Eintragung im Grundbuchamt.

Sie bewirkt an sich noch keine Eigentumsübertragung, und es ist nicht erforderlich, Ihrem Bevollmächtigten uneingeschränkte Befugnisse zu erteilen. Eine sorgfältig ausgearbeitete “Procuração” für einen Immobilienkauf ist eng gefasst: Sie benennt die konkrete Immobilie, legt eine Wertgrenze fest, bestimmt ein Ablaufdatum und beschränkt die Befugnisse auf die für diese eine Transaktion erforderlichen Handlungen.

Zwei Möglichkeiten, Ihre Vollmacht erstellen zu lassen

Wo Sie das Dokument unterzeichnen, hängt davon ab, wo Sie sich zu diesem Zeitpunkt befinden.

Bei einem brasilianischen Konsulat in Ihrem Heimatland. Sofern Ihnen ein brasilianisches Konsulat zur Verfügung steht, ist dies in der Regel der einfachste Weg. Das Konsulat erstellt das Dokument direkt in dem Format, das brasilianische Notare und Register erwarten, und es ist in Brasilien ohne weitere Beglaubigung gültig.

Durch einen örtlichen Notar, gefolgt von einer Apostille. Sollte ein Konsulat nicht in Frage kommen, kann ein Notar in Ihrem Wohnsitzland das Dokument erstellen und beglaubigen; dieses muss anschließend mit einer Haager Apostille versehen werden (bzw. einer konsularischen Beglaubigung für Länder, die nicht dem Haager Übereinkommen beigetreten sind), bevor es in Brasilien anerkannt wird. Eine beglaubigte portugiesische Übersetzung ist erforderlich, sofern das Original nicht in portugiesischer Sprache verfasst wurde.

Beide Vorgehensweisen sind zulässig. Der Weg über das Konsulat ist in der Regel schneller und kostengünstiger; der Weg über den Notar mit Apostille ist oft logistisch gesehen praktischer, insbesondere wenn kurzfristig kein Termin beim Konsulat verfügbar ist.

Was das Dokument enthalten sollte – und was nicht

Hier beginnen die meisten Probleme, und genau hier profitiert ein Käufer am meisten davon, wenn er die Vollmachten von einem brasilianischen Immobilienanwalt erstellen lässt, anstatt eine allgemeine Vorlage zu verwenden.

Bitte geben Sie Folgendes an:

• Die genaue Immobilie, die erworben wird (oder eine eindeutige Beschreibung, falls die Immobilie noch nicht endgültig festgelegt wurde)
• Ein Höchstkaufpreis oder eine Wertgrenze
• Befugnis zur Unterzeichnung des Kaufvertrags und der endgültigen Urkunde
• Befugnis zur Abwicklung der Eintragung beim Cartório de Registro de Imóveis
• Eine festgelegte Gültigkeitsdauer

Bitte vermeiden Sie:

• Unbefristete “Vollmachten”-Klauseln ohne Begrenzung des Anwendungsbereichs
• Befugnis, die Immobilie über den Kauf selbst hinaus zu veräußern, zu belasten oder mit einem Pfandrecht zu versehen
• Kein Verfallsdatum

Notare in Brasilien weisen häufig auf zu weit gefasste “procurações” hin, die einer Überprüfung bedürfen, was den Vertragsabschluss verzögern kann. Die Befugnisse speziell auf die jeweilige Transaktion zu beschränken, ist nicht nur sicherer, sondern beschleunigt auch die Bearbeitung beim Notar.

Schritt für Schritt: Ein Fernkauf in Rio de Janeiro

1. Beantragen Sie eine CPF. Für den Käufer ist die brasilianische Steueridentifikationsnummer erforderlich; diese kann bei einem brasilianischen Konsulat oder in einigen Fällen online über die Receita Federal beantragt werden.
2. Ermitteln Sie die Immobilie und einigen Sie sich auf einen Preis. In dieser Phase findet in der Regel weiterhin eine direkte Kommunikation zwischen dem Käufer und dem Vertreter des Verkäufers statt, auch wenn der Käufer niemals vor Ort ist.
3. Erstellen und unterzeichnen Sie die “Procuração““, entweder bei einem Konsulat oder durch einen Notar mit Apostille, wie oben beschrieben.
4. Sorgfaltsprüfung der Immobilie, durchgeführt von Ihrem Vertreter: der aktualisierte Grundbucheintrag (“aktuelle Zulassungsnummer“), ausstehende IPTU-Zahlungen, die Begleichung von Verbindlichkeiten aus der Wohnungseigentümergemeinschaft sowie Pfandrechte.
5. Unterzeichnen Sie den Kaufvertrag (“Kauf- und Verkaufsvereinbarung“) über Ihren Bevollmächtigten, in der Regel zusammen mit einer Anzahlung.
6. Geld überweisen über einen regulierten Finanzkanal, wobei die Unterlagen zur Herkunft der Mittel archiviert werden.
7. Unterzeichnen Sie die endgültige Urkunde (“öffentliche Urkunde“) bei einem Notar, durch Ihren Bevollmächtigten.
8. Die Urkunde eintragen lassen beim “Cartório de Registro de Imóveis”. Die Eigentumsübertragung erfolgt erst in diesem Schritt, nicht bereits bei der Unterzeichnung der Urkunde.

Ein realistischer Zeitrahmen für den gesamten Prozess – von der Annahme des Angebots bis zur Registrierung – beträgt etwa ein bis drei Monate, was hauptsächlich davon abhängt, wie zügig die Unterlagen bearbeitet und die Geldtransfers abgewickelt werden.

Ein Hinweis zur Finanzierung

Die meisten ausländischen Käufer, die aus der Ferne kaufen, zahlen bar, da brasilianische Banken Hypothekenfinanzierungen in der Regel nur für ansässige Personen gewähren oder einen brasilianischen Mitunterzeichner verlangen. Falls eine Finanzierung Teil Ihres Plans ist, sollten Sie dies frühzeitig bei einer Bank klären – und zwar vor, nicht nach der Unterzeichnung eines Kaufvertrags –, da sich die Fristen für die Finanzierung bis weit über den oben genannten Zeitrahmen für Barzahlungen hinaus erstrecken können.

Wo Käufer aus dem Ausland am häufigsten auf Schwierigkeiten stoßen

Der Kauf selbst ist nicht der riskante Teil, sondern die Abfolge der Formalitäten. Die häufigsten Probleme, die wir beobachten, sind: eine “Procuração”, die mit falschem Geltungsbereich verfasst und beim Notar abgelehnt wurde; fehlende Apostillen auf ausländischen Dokumenten; sowie Käufer, die eine Anzahlung überweisen, bevor die Eigentumsurkunde und die Schuldenbescheinigungen tatsächlich geprüft wurden. Keines dieser Risiken ist ungewöhnlich oder spezifisch für Käufer aus der Ferne – es handelt sich um dieselben Risiken, denen jeder Käufer ausgesetzt ist –, doch sie lassen sich leichter übersehen, wenn man nicht selbst dem Notar gegenüber sitzt.

Wie Oabitat Käufer aus der Ferne unterstützt

Oabitat koordiniert für internationale Kunden alle Phasen eines Kaufs aus der Ferne: die Immobiliensuche, die Verhandlungen, die Due-Diligence-Prüfung sowie die Zusammenarbeit mit qualifizierten brasilianischen Rechtsanwälten zur Ausarbeitung der “Procuração” mit dem für Ihre Transaktion geeigneten Geltungsbereich. Wenn Sie planen, in Rio de Janeiro eine Immobilie zu erwerben, ohne dorthin zu reisen, durchsuchen Wohnungen zu verkaufen in Rio de Janeiro oder lesen Sie unseren vollständigen Leitfaden zum Immobilienkauf in Rio de Janeiro für Ausländer für eine vollständige Aufschlüsselung der Kosten und Unterlagen.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich wirklich eine Wohnung in Rio de Janeiro kaufen, ohne nach Brasilien zu reisen?

Ja. Mittels einer Vollmacht kann ein Bevollmächtigter den Kaufvertrag und die endgültige Eigentumsurkunde unterzeichnen sowie die Eintragung in Ihrem Namen vornehmen. Ein Besuch vor Ort ist zwar keine gesetzliche Verpflichtung, sollte jedoch bei höherwertigen Immobilien dennoch in Betracht gezogen werden.

Ist eine Vollmacht aus meinem Heimatland in Brasilien automatisch gültig?

Nur, wenn das ordnungsgemäße Verfahren eingehalten wird. Ein bei einem brasilianischen Konsulat unterzeichnetes Dokument ist unmittelbar gültig. Ein vor einem örtlichen Notar unterzeichnetes Dokument bedarf einer Haager Apostille (oder einer konsularischen Beglaubigung) und in den meisten Fällen einer beglaubigten portugiesischen Übersetzung.

Kann ich meinem Bevollmächtigten durch meine Vollmacht uneingeschränkte Befugnisse übertragen?

Das sollte nicht der Fall sein. Eine Vollmacht, die auf die betreffende Immobilie, einen bestimmten Höchstwert und ein festgelegtes Ablaufdatum beschränkt ist, ist sowohl sicherer als auch weniger anfällig für Einwände seitens eines brasilianischen Notars.

Wie lange dauert ein Fernkauf im Vergleich zu einem Kauf vor Ort?

Der allgemeine Zeitrahmen ist ähnlich – in der Regel dauert es ein bis drei Monate von der Annahme des Angebots bis zur Eintragung. Der Kauf aus der Ferne verlangsamt den Prozess in der Regel nicht, vorausgesetzt, die Vollmacht und die Apostillen für die Dokumente sind von Anfang an korrekt vorbereitet.

Muss ich mich in Brasilien aufhalten, um das für die Überweisung vorgesehene Bankkonto zu eröffnen?

Nein. Geldbeträge können in der Regel über internationale Kanäle auf die entsprechenden Konten in Brasilien überwiesen werden, sofern die Überweisung ordnungsgemäß dokumentiert ist und über regulierte Institute abgewickelt wird.