Marktdaten · Foreign Buyer Report 2026
Ausländer kaufen inzwischen rund jede dritte Kompaktwohnung, die in Copacabana, Ipanema und Leblon verkauft wird. Dieser Bericht zeigt, woher diese Nachfrage kommt – Frankreich, Italien, Argentinien, die USA und Deutschland stehen für sieben von zehn ausländischen Anfragen bei Oabitat –, was internationale Käufer in der Zona Sul tatsächlich kaufen, wie sie bezahlen und warum. Er verbindet zwölf Monate eigener Nachfragedaten mit den veröffentlichten Marktzahlen und dem Muster unserer Verkäufe.
32%
der in Copacabana, Ipanema und Leblon verkauften Studios und Einzimmerwohnungen gingen an ausländische Käufer (Nov. 2025–Apr. 2026, Pilar Capital)
Frankreich
ist die wichtigste ausländische Quelle der Immobiliensuchen bei Oabitat – 15 % aller nicht-brasilianischen Google-Klicks, vor Italien, Argentinien, den USA und Deutschland
58%
der ausländischen Nachfrage kommen aus Europa, 40 % aus Amerika – 12 Monate Google-Suchdaten, 13.000 ausländische Klicks
9,2 Mio.
ausländische Besucher in Brasilien 2025, ein Rekord; die internationalen Ankünfte in Rio stiegen in einem Jahr um 46 %
Oabitat veröffentlicht in acht Sprachen, daher zeigt sich die Nationalität der Menschen, die nach Immobilien in Rio suchen, direkt in den Daten. In den zwölf Monaten bis September 2026 schickte Google 13.049 Klicks von außerhalb Brasiliens auf oabitat.com, und 20.870 echte Besuchersitzungen kamen aus dem Ausland (Bot-Traffic aus Singapur, China und ähnlichen Quellen entfernt). Die Rangfolge ist über beide Messgrößen und über WhatsApp-Kontakte hinweg stabil – das Nächste an einer Anfrage, das wir zählen können.
| Land | Google-Klicks (12 Monate) | Anteil an ausländischen Klicks | Besuchersitzungen | WhatsApp-Kontakte |
|---|---|---|---|---|
| Frankreich | 2,012 | 15.4% | 2,969 | 17 |
| Italien | 1,785 | 13.7% | 2,269 | 13 |
| Argentinien | 1,656 | 12.7% | 2,365 | 29 |
| Vereinigte Staaten | 1,449 | 11.1% | 4,003 | 32 |
| Deutschland | 1,366 | 10.5% | 2,180 | 15 |
| Chile | 857 | 6.6% | 1,140 | 13 |
| Spanien | 746 | 5.7% | 1,043 | 13 |
| Uruguay | 418 | 3.2% | 486 | — |
| Russland | 371 | 2.8% | 507 | — |
| Schweiz | 283 | 2.2% | 459 | 5 |
| Vereinigtes Königreich | 262 | 2.0% | 565 | 4 |
| Kanada | 208 | 1.6% | 388 | 8 |
| Niederlande | 122 | 0.9% | 343 | 5 |
| Alle Länder außerhalb Brasiliens | 13,049 | 100% | 20,870 | 183 |
Zwei Lesarten zählen. Erstens ist Europa der größere Pool: 58 % der ausländischen Klicks kommen aus europäischen Ländern, 40 % aus Amerika – Frankreich allein liegt vor den USA. Zweitens konvertiert Amerika schneller: Amerikaner und Argentinier schicken pro Besuch die meisten WhatsApp-Nachrichten, was zu dem passt, was wir im Büro erleben – ein argentinischer oder amerikanischer Käufer kommt oft mit gebuchtem Flug, ein französischer oder deutscher mit einer Tabelle. Sechs Länder – Frankreich, Italien, Argentinien, USA, Deutschland und Spanien – erzeugen 69 % der gesamten ausländischen Nachfrage; deshalb arbeitet Oabitat auf Französisch, Deutsch, Englisch, Portugiesisch und Spanisch.
Zwischen November 2025 und April 2026 gingen 17 von 54 verkauften Studios und Einzimmerwohnungen in Copacabana, Ipanema und Leblon an Ausländer – 32 % (Pilar Capital / Associated News Brazil). Sinduscon-Rio beziffert den Ausländeranteil an neu lancierten Kompaktwohnungen in Ipanema und Leblon auf rund 30 %.
Lobie, das in Rio rund 1.620 Studios für Investoren verwaltet, berichtet, dass ausländische Eigentümer in drei Jahren von etwa 2 % auf 18 % des Portfolios gestiegen sind – der Kurzzeitvermietungs-Investor ist heute ein struktureller Teil des Marktes.
Brasilien empfing 2025 einen Rekord von 9,2 Millionen ausländischen Besuchern und 4,9 Millionen in den ersten fünf Monaten 2026; Rios internationale Ankünfte wuchsen 2025 um 46 %. Rio hat über 60.000 Airbnb-Inserate, mehr als doppelt so viele wie 2022. Die meisten ausländischen Käufer, die wir treffen, waren zuerst Gäste.
Die veröffentlichten Daten und Oabitats eigene Zahlen stimmen bei den Nationalitäten überein, gewichten sie aber unterschiedlich. Die Kompaktwohnungs-Erhebungen, die neue Studios von Bauträgern erfassen, setzen Argentinier an die erste Stelle; unsere Nachfragedaten, die den Wiederverkaufsmarkt größerer und älterer Wohnungen abbilden, die Franzosen – mit Italienern, Argentiniern, Amerikanern und Deutschen dicht dahinter. Beide haben für ihr Segment recht. Argentinier und Chilenen konzentrieren sich auf neue Kompaktwohnungen zur Kurzzeitvermietung; Europäer und Nordamerikaner verteilen sich auf ältere Gebäude, Penthäuser und Stadthäuser.
Was folgt, ist das Muster aus Oabitats Transaktionen, Bewertungen und Besichtigungen seit 2020 – als Beobachtung eines Maklers, nicht als Umfrage. In Ipanema und Leblon sind die Franzosen mit deutlichem Abstand die größte Gruppe. Ipanemas internationaler, offener Charakter – mit einer der stärksten Gay-Communities Südamerikas – erklärt zum Teil, warum die Käufermischung hier so europäisch ist: Italiener und Deutsche folgen den Franzosen, und regelmäßig sehen wir Käufer aus Dänemark, den Niederlanden, der Schweiz, Israel und den USA. Eine eigene, ältere Gruppe, darunter viele Briten, kauft für den Ruhestand: eine Wohnung, ein Strand, ein Lebensstil – ganz ohne Vermietungsplan.
Vier abgeschlossene Verkäufe, die die Bandbreite zeigen. Ein zweistöckiges Strand-Penthouse in Flamengo mit weitem Blick auf die Bucht, von einem Italiener für R$ 1,6 Mio. gekauft. Ein sehr großes, komplett saniertes Penthouse in Leblon ohne Aussicht, von einem Amerikaner für R$ 12,5 Mio. – Fläche und Adresse vor Ausblick. Ein deutsch-amerikanisches Paar, das das Airbnb darunter gemietet hatte, sich mit dessen Eigentümer nicht einigen konnte und stattdessen die unrenovierte Wohnung ein Stockwerk höher von einer älteren Verkäuferin für R$ 1,7 Mio. kaufte und komplett umbaute. Und zwei französische Käufer im selben Jahr: eine Familienwohnung in Ipanema für rund R$ 2 Mio. und eine kleinere Apart-Hotel-Einheit an der Grenze Ipanema–Copacabana, derzeit im Umbau.
Europäische Käufer wählen regelmäßig Gebäude aus den 1950er- bis 70er-Jahren ohne Aufzug oder 24-Stunden-Portier, die brasilianische Käufer nicht mehr schätzen. Hohe Decken, dicke Wände und eine gute Straße zählen für sie mehr als ein Freizeitbereich – und der Quadratmeterpreis liegt 20–40 % niedriger.
Das oberste Stockwerk bleibt der klassische Kauf von Ausländern in Ipanema, Leblon und Copacabana: private Terrasse, Pool und ein Mietprodukt, das es in Europa zu diesem Preis nicht gibt. Penthäuser verlangen 20–45 % mehr pro m² als Wohnungen im selben Haus – siehe den Zona-Sul-Preisindex.
Die alten Villen und Stadthäuser von Santa Teresa sind im Vergleich zum Strand günstig und ziehen einen bestimmten ausländischen Käufer an: mehrere wurden von europäischen Eigentümern in Boutique-Hotels und Gästehäuser verwandelt.
Ausländer gewichten die Lage auch anders als lokale Käufer. Eine Aussicht oder Straße, die eine Immobilie für einen Carioca abwertet – Nähe zu einer Comunidade, ein belebterer Block, ein Haus ohne Prestige – wertet sie für einen ausländischen Käufer oft nicht ab; seine Referenz sind die Preise von Paris oder Mailand, und seine Airbnb-Gäste beurteilen die Wohnung nach den Fotos und der Entfernung zum Strand. In diesem Unterschied liegen die günstigen Käufe – und dort verdient sich der lokale Makler sein Honorar: zu wissen, welche Abschläge real sind und welche kulturell.
Der häufigste Plan ist ein Zweitwohnsitz, der sich selbst trägt. Der Käufer verbringt einige Wochen oder Monate im Jahr in Rio und vermietet die Wohnung die übrige Zeit kurzfristig. Zwei Regeln machen das für Nichtansässige attraktiv: Mieteinnahmen eines Nichtansässigen werden pauschal mit 15 % Quellensteuer belegt (25 % für Ansässige in Niedrigsteuerländern), ohne brasilianische Steuererklärung, und wer nicht ansässig bleibt, vermeidet das Problem der doppelten Erklärung bei Einkünften im Heimatland und in Brasilien. Seit der STJ-Entscheidung vom Mai 2026 braucht Kurzzeitvermietung in Wohnanlagen eine Zweidrittelmehrheit der Eigentümer, daher prüfen Käufer heute zuerst die Hausordnung – unser Leitfaden zu Airbnb-geeigneten Immobilien in Rio behandelt das.
Die zweite Gruppe kauft rein als Investment, meist eine oder zwei Kompaktwohnungen zur Kurzzeitvermietung, und schaut zuerst auf die Bruttorendite – 5–7 % in der Zona Sul vor dem Kurzzeit-Aufschlag, siehe den Renditevergleich. Die dritte Gruppe kauft für den Ruhestand oder zum Wohnen: kein Vermietungsplan, klare Vorliebe für ruhige Straßen in Ipanema, Leblon, Urca und Lagoa. Eine vierte, kleinere Gruppe kauft über R$ 1 Mio. gezielt für die Investoren-Aufenthaltsgenehmigung, die verlangt, dass die Mittel aus dem Ausland stammen.
Fast alle ausländischen Käufe bei Oabitat werden bar bezahlt – Mittel aus dem Ausland über einen registrierten Devisenvertrag, was das Geld auch für einen späteren Wiederverkauf oder den Aufenthaltsantrag nachvollziehbar macht. Brasilianische Hypotheken sind für Ausländer theoretisch verfügbar, werden aber selten genutzt: Zinsen über 10 % pro Jahr sowie CPF, Einkommensnachweis und ein ansässiger Bürge machen sie für die meisten unpraktikabel. Die praktischen Fragen sind das Timing des Wechselkurses (der Real bewegte sich im vergangenen Jahr von R$ 6,3 auf R$ 5,9 je Euro) und der Überweisungsweg – unser Leitfaden zum Geld nach Brasilien überweisen, ohne Wechselkursverluste zu erleiden erläutert die Optionen. Die zusätzlich zum Kaufpreis anfallenden Kosten sind für alle gleich: ITBI in Höhe von 3% in Rio sowie Notar- und Eintragungsgebühren in Höhe von etwa 1% (siehe die Rechner für Abschlusskosten), und die Schritt-für-Schritt-Ablauf für Ausländer dauert vier bis acht Wochen.
Die Nachfragedaten stammen aus der Google Search Console von oabitat.com (Klicks nach Land, 19. September 2025 bis 16. September 2026) und Google Analytics 4 (Sitzungen und „click to chat“-Ereignisse nach Land, zwölf Monate bis 18. September 2026), Bot-Traffic ausgeschlossen (Länder mit Tausenden Sitzungen ohne Interaktion: Singapur, China, Seychellen, Pakistan, Bangladesch, Vietnam). Anteile beziehen sich auf die 40 wichtigsten Länder außerhalb Brasiliens. Die Marktzahlen stammen aus den unten genannten Quellen. Das Käuferverhalten ist Oabitats Beobachtung aus Transaktionen, Bewertungen und Besichtigungen seit 2020 und wird als solche dargestellt; die vier beschriebenen Verkäufe sind real und anonymisiert. Der Bericht wird jährlich aktualisiert.
Journalisten und Forscher dürfen diese Zahlen übernehmen mit Quellenangabe und Link. Zitiervorschlag:
Oabitat, Bericht über ausländische Käufer 2026 – Wer erwirbt Immobilien in Rio de Janeiro? https://www.oabitat.com/en/foreign-buyers-rio-de-janeiro-report/
Für ein Zitat, die zugrunde liegenden Tabellen oder einen Kommentar zu einer bestimmten Nationalität oder einem Viertel schreiben Sie an consultant@oabitat.com oder per WhatsApp an +55 21 95902-8516.
Die Nachfragezahlen beschreiben das Interesse, das eine einzelne Agentur erreicht, und sind keine Erhebung der Käufe; Marktzahlen werden aus den genannten Quellen für die angegebenen Zeiträume zitiert. Steuer- und Visaregeln ändern sich; bestätigen Sie die aktuellen Regeln vor dem Kauf mit einem qualifizierten Berater. Oabitat ist ein lizenzierter Makler (CRECI-RJ), kein Steuer- oder Rechtsberater.
In Oabitats Nachfragedaten führen die Franzosen (15 % der ausländischen Suchklicks), gefolgt von Italienern, Argentiniern, Amerikanern und Deutschen; zusammen mit Spanien machen diese sechs Länder 69 % der ausländischen Nachfrage aus. Erhebungen zu neuen Kompaktwohnungen von Bauträgern setzen Argentinier an die erste Stelle. Europa steht für 58 % des ausländischen Interesses, Amerika für 40 %.
Rund ein Drittel der Kompaktwohnungen: 32 % der zwischen November 2025 und April 2026 in Copacabana, Ipanema und Leblon verkauften Studios und Einzimmerwohnungen (Pilar Capital) und rund 30 % der neu lancierten Kompaktwohnungen in Ipanema und Leblon (Sinduscon-Rio). Für größere Wohnungen und Penthäuser gibt es keine vergleichbare Zahl; dort sind Ausländer ein kleinerer, aber hochpreisigerer Anteil.
Fast immer bar, mit aus dem Ausland überwiesenen Mitteln. Hypotheken für Nichtansässige gibt es, aber mit Zinsen über 10 % pro Jahr, CPF- und Einkommensanforderungen und oft einem Bürgen – daher werden sie selten genutzt.
Mit einer pauschalen Quellensteuer von 15 % auf die Bruttomiete (25 % für Ansässige in von Brasilien als Niedrigsteuerländer eingestuften Staaten), ohne brasilianische Einkommensteuererklärung. Steueransässige zahlen stattdessen progressive Sätze bis 27,5 % auf die Nettomiete.
Ja – die Investoren-Aufenthaltserlaubnis setzt einen Immobilienkauf von mindestens R$ 1 Mio. (R$ 700.000 im Norden und Nordosten) mit aus dem Ausland überwiesenen Mitteln voraus. Siehe den Leitfaden zum Investorenvisum Brasilien.
Ein kostenloses 30-minütiges Gespräch auf Deutsch, Englisch, Französisch oder Portugiesisch: welches Viertel und welcher Gebäudetyp zu Ihrem Plan passen, was es wirklich kostet und wie der Kauf aus der Ferne abläuft.
EINE INFORMATIONSVERANSTALTUNG BUCHENOff-Market- und neu gelistete Wohnungen, Penthäuser und Häuser in Ipanema, Leblon, Copacabana und der Zona Sul. Höchstens eine E-Mail pro Woche.
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