Datos de mercado · Informe del Comprador Extranjero 2026
Los extranjeros ya compran aproximadamente uno de cada tres departamentos compactos vendidos en Copacabana, Ipanema y Leblon. Este informe muestra de dónde viene esa demanda — Francia, Italia, Argentina, Estados Unidos y Alemania representan siete de cada diez consultas extranjeras que llegan a Oabitat —, qué compran realmente los compradores internacionales en la Zona Sul, cómo pagan y por qué. Combina doce meses de datos de demanda de Oabitat con las cifras publicadas del mercado y el patrón de nuestras ventas.
32%
de los estudios y monoambientes vendidos en Copacabana, Ipanema y Leblon fueron comprados por extranjeros (nov. 2025–abr. 2026, Pilar Capital)
Francia
es la principal fuente extranjera de búsquedas de inmuebles que llegan a Oabitat — 15% de todos los clics de Google fuera de Brasil, por delante de Italia, Argentina, EE. UU. y Alemania
58%
de la demanda extranjera viene de Europa, 40% de las Américas — 12 meses de datos de Google, 13.000 clics extranjeros
9,2 M
visitantes extranjeros en Brasil en 2025, un récord; las llegadas internacionales a Río crecieron 46% en un año
Oabitat publica en ocho idiomas, por lo que la nacionalidad de quienes buscan inmuebles en Río aparece directamente en los datos. En los doce meses hasta septiembre de 2026, Google envió 13.049 clics desde fuera de Brasil a oabitat.com, y 20.870 sesiones reales de visitantes vinieron del exterior (tráfico de bots de Singapur, China y fuentes similares eliminado). El ranking es estable en ambas medidas y en los contactos por WhatsApp, lo más cercano a una consulta que podemos contar.
| País | Clics en Google (12 meses) | Participación en clics extranjeros | Sesiones de visitantes | Contactos por WhatsApp |
|---|---|---|---|---|
| Francia | 2,012 | 15.4% | 2,969 | 17 |
| Italia | 1,785 | 13.7% | 2,269 | 13 |
| Argentina | 1,656 | 12.7% | 2,365 | 29 |
| Estados Unidos | 1,449 | 11.1% | 4,003 | 32 |
| Alemania | 1,366 | 10.5% | 2,180 | 15 |
| Chile | 857 | 6.6% | 1,140 | 13 |
| España | 746 | 5.7% | 1,043 | 13 |
| Uruguay | 418 | 3.2% | 486 | — |
| Rusia | 371 | 2.8% | 507 | — |
| Suiza | 283 | 2.2% | 459 | 5 |
| Reino Unido | 262 | 2.0% | 565 | 4 |
| Canadá | 208 | 1.6% | 388 | 8 |
| Países Bajos | 122 | 0.9% | 343 | 5 |
| Todos los países fuera de Brasil | 13,049 | 100% | 20,870 | 183 |
Dos lecturas importan. Primero, Europa es el grupo mayor: 58% de los clics extranjeros vienen de países europeos frente a 40% de las Américas, y Francia sola supera a Estados Unidos. Segundo, las Américas convierten más rápido: estadounidenses y argentinos envían más mensajes de WhatsApp por visita, lo que coincide con lo que vemos en la oficina — el comprador argentino o estadounidense suele llegar con el vuelo reservado, el francés o alemán con una planilla. Seis países — Francia, Italia, Argentina, Estados Unidos, Alemania y España — generan 69% de toda la demanda extranjera, y por eso Oabitat trabaja en francés, alemán, inglés, portugués y español.
Entre noviembre de 2025 y abril de 2026, 17 de los 54 estudios y monoambientes vendidos en Copacabana, Ipanema y Leblon fueron a extranjeros — 32% (Pilar Capital / Associated News Brazil). Sinduscon-Rio estima en cerca de 30% la participación extranjera en los compactos lanzados en Ipanema y Leblon.
Lobie, que administra unos 1.620 estudios en Río para inversores, informa que los propietarios extranjeros pasaron de cerca de 2% a 18% de su cartera en tres años — el inversor de alquiler temporario es hoy parte estructural del mercado.
Brasil recibió un récord de 9,2 millones de visitantes extranjeros en 2025 y 4,9 millones en los primeros cinco meses de 2026; las llegadas internacionales a Río crecieron 46% en 2025. Río tiene más de 60.000 anuncios en Airbnb, más del doble que en 2022. La mayoría de los compradores extranjeros que conocemos fueron huéspedes primero.
Los datos publicados y los números de Oabitat coinciden en las nacionalidades pero las ponderan distinto. Los relevamientos de compactos, que cubren estudios nuevos vendidos por desarrolladores, ponen a los argentinos primero; nuestros datos de demanda, que cubren el mercado de reventa de departamentos más grandes y antiguos, ponen a los franceses primero, con italianos, argentinos, estadounidenses y alemanes muy cerca. Ambos tienen razón para su segmento. Argentinos y chilenos se concentran en compactos nuevos para alquiler temporario; europeos y norteamericanos se reparten entre edificios antiguos, penthouses y casas.
Lo que sigue es el patrón que vemos en las transacciones, tasaciones y visitas de Oabitat desde 2020, presentado como observación de corredor y no como encuesta. En Ipanema y Leblon, los franceses son por lejos el grupo más grande. El carácter internacional y abierto de Ipanema — incluida una de las comunidades gay más fuertes de Sudamérica — es parte de la razón de que el perfil de compradores aquí sea tan europeo: italianos y alemanes siguen a los franceses, y vemos con regularidad compradores de Dinamarca, Países Bajos, Suiza, Israel y Estados Unidos. Un grupo distinto, mayor, con muchos británicos, compra para retirarse: un departamento, una playa y un estilo de vida, sin ningún plan de alquiler.
Cuatro ventas cerradas que muestran el rango. Un penthouse dúplex frente al mar en Flamengo, con amplia vista a la bahía, comprado por un italiano por R$ 1,6 millones. Un penthouse muy grande y totalmente renovado en Leblon, sin vista, comprado por un estadounidense por R$ 12,5 millones — espacio y dirección por encima de la vista. Una pareja germano-estadounidense que alquilaba el Airbnb del piso de abajo, no llegó a un precio con su dueño y compró en cambio el departamento sin renovar del piso de arriba, de una vendedora mayor, por R$ 1,7 millones, y lo remodeló por completo. Y dos compradores franceses el mismo año: un departamento familiar en Ipanema por unos R$ 2 millones, y una unidad más pequeña en un apart-hotel en el límite Ipanema–Copacabana, hoy en renovación.
Los compradores europeos eligen habitualmente edificios de los años 1950–70 sin ascensor ni portería 24 horas que los compradores brasileños dejaron de valorar. Techos altos, paredes gruesas y una buena calle les importan más que los amenities — y el precio por m² es 20–40% menor.
El último piso sigue siendo la compra extranjera clásica en Ipanema, Leblon y Copacabana: terraza privada, pileta y un producto de alquiler sin equivalente en Europa a ese precio. Los penthouses piden 20–45% más por m² que los departamentos del mismo edificio — vea el Índice de Precios de la Zona Sul.
Las viejas casonas y casas de Santa Teresa son baratas comparadas con la playa y atraen a un comprador extranjero específico: varias fueron convertidas en hoteles boutique y posadas por propietarios europeos.
Los extranjeros también ponderan la ubicación de forma distinta a los compradores locales. Una vista o una calle que desvaloriza una propiedad para un carioca — cercanía a una comunidad, una cuadra más movida, un edificio sin prestigio — muchas veces no la desvaloriza para un comprador extranjero, cuyas referencias son los precios de París o Milán y cuyos huéspedes de Airbnb juzgan el departamento por las fotos y la distancia a la playa. En esa diferencia están las compras de oportunidad, y es también donde el corredor local justifica su comisión: saber qué descuentos son reales y cuáles son culturales.
El plan más común es una segunda casa que se paga sola. El comprador pasa algunas semanas o meses al año en Río y alquila el departamento por temporada el resto del tiempo. Dos reglas hacen que esto funcione para no residentes: el alquiler pagado a un no residente tributa con una retención fija del 15% (25% para residentes en jurisdicciones de baja tributación), sin declaración de impuestos en Brasil, y seguir siendo no residente evita el problema de la doble declaración de quien tiene ingresos en su país y en Brasil. Desde la decisión del STJ de mayo de 2026, el alquiler temporario en consorcios residenciales necesita aprobación de dos tercios de los propietarios, por eso los compradores ahora revisan las reglas del edificio antes del departamento — nuestra guía de propiedades aptas para Airbnb en Río lo explica.
El segundo grupo compra puramente para invertir, en general una o dos unidades compactas para alquiler temporario, y mira primero la rentabilidad bruta — 5–7% en la Zona Sul antes del plus de la temporada, vea la comparación de rentabilidad. El tercero compra para retirarse o para vivir: sin plan de alquiler, fuerte preferencia por calles tranquilas en Ipanema, Leblon, Urca y Lagoa. Un cuarto grupo, más pequeño, compra por encima de R$ 1 millón específicamente para la residencia de inversor inmobiliario, que exige que los fondos vengan del exterior.
Casi todas las compras extranjeras en Oabitat se pagan al contado — fondos girados desde el exterior mediante un contrato de cambio registrado, lo que además hace el dinero rastreable para una reventa futura o para la solicitud de residencia. Las hipotecas brasileñas existen para extranjeros en teoría, pero rara vez se usan: tasas superiores al 10% anual, CPF, comprobante de ingresos y un garante residente las hacen impracticables para la mayoría. Las cuestiones prácticas son el momento del cambio (el real pasó de R$ 6,3 a R$ 5,9 por euro en el último año) y la ruta de la transferencia — nuestra guía sobre enviar dinero a Brasil sin perder por el tipo de cambio explica las opciones. Los costos de compra adicionales al precio son los mismos para todos: el ITBI de 3% en Río, más los gastos de notario y registro, que ascienden a aproximadamente 1% (consulte el Calculadora de costos de cierre), y el proceso paso a paso para extranjeros toma de cuatro a ocho semanas.
Los datos de demanda son la Google Search Console de oabitat.com (clics por país, del 19 de septiembre de 2025 al 16 de septiembre de 2026) y Google Analytics 4 (sesiones y eventos "click to chat" por país, doce meses hasta el 18 de septiembre de 2026), con tráfico de bots excluido (países con miles de sesiones y ningún compromiso: Singapur, China, Seychelles, Pakistán, Bangladesh, Vietnam). Las participaciones son sobre los 40 principales países fuera de Brasil. Las cifras de mercado vienen de las fuentes listadas abajo. El comportamiento de los compradores es la observación de Oabitat en transacciones, tasaciones y visitas desde 2020 y se presenta como tal; las cuatro ventas descritas son reales y anonimizadas. El informe se actualiza anualmente.
Periodistas e investigadores pueden reproducir estas cifras con atribución y enlace. Cita sugerida:
Oabitat, Informe sobre compradores extranjeros 2026 — ¿Quiénes están comprando propiedades en Río de Janeiro? https://www.oabitat.com/en/foreign-buyers-rio-de-janeiro-report/
Para una cita, las tablas completas o un comentario sobre una nacionalidad o barrio específico, escriba a consultant@oabitat.com o por WhatsApp al +55 21 95902-8516.
Las cifras de demanda describen el interés que llega a una sola inmobiliaria y no son un censo de compras; las cifras de mercado se citan de las fuentes indicadas para los períodos indicados. Las reglas fiscales y de visa cambian; confirme las reglas vigentes con un asesor calificado antes de comprar. Oabitat es una inmobiliaria matriculada (CRECI-RJ), no un asesor fiscal ni legal.
En los datos de demanda de Oabitat lideran los franceses (15% de los clics de búsqueda extranjeros), seguidos de italianos, argentinos, estadounidenses y alemanes; con España, esos seis países suman 69% de la demanda extranjera. Los relevamientos de compactos nuevos vendidos por desarrolladores ponen a los argentinos primero. Europa representa 58% del interés extranjero, las Américas 40%.
Cerca de un tercio de los compactos: 32% de los estudios y monoambientes vendidos en Copacabana, Ipanema y Leblon entre noviembre de 2025 y abril de 2026 (Pilar Capital), y cerca de 30% de los compactos lanzados en Ipanema y Leblon (Sinduscon-Rio). No existe una cifra comparable para departamentos más grandes y penthouses, donde los extranjeros son una porción menor pero de ticket más alto.
Casi siempre al contado, con fondos girados desde el exterior. Las hipotecas para no residentes existen pero con tasas superiores al 10% anual, requisitos de CPF e ingresos y a menudo un garante, por lo que rara vez se usan.
Con una retención fija del 15% sobre el alquiler bruto (25% para residentes en jurisdicciones que Brasil clasifica como de baja tributación), sin declaración de impuestos en Brasil. Los residentes fiscales pagan en cambio tasas progresivas de hasta 27,5% sobre el alquiler neto.
Sí — la residencia de inversor exige la compra de una propiedad de al menos R$ 1 millón (R$ 700.000 en el Norte y Nordeste) con fondos transferidos desde el exterior. Vea la guía de la visa de inversor en Brasil.
Una charla gratuita de 30 minutos en inglés, alemán, francés o portugués: qué barrio y tipo de edificio se ajustan a su plan, cuánto cuesta realmente y cómo funciona la compra a distancia.
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