Данные о рынке · Отчет об иностранных покупателях за 2026 год
В настоящее время иностранцы приобретают примерно каждую третью из компактных квартир, продаваемых в Копакабане, Ипанеме и Леблоне. В данном отчёте показано, откуда исходит этот спрос — на долю Франции, Италии, Аргентины, США и Германии приходится семь из десяти запросов от иностранцев, поступающих в компанию Oabitat, — а также что именно приобретают международные покупатели в Зоне Сул, каким образом они осуществляют оплату и по каким причинам. В нём объединены данные Oabitat о спросе за двенадцать месяцев с опубликованными рыночными показателями и динамикой наших заключённых сделок.
32%
проданных студий и квартир с одной спальней в районах Копакабана, Ипанема и Леблон было приобретено иностранными покупателями (ноябрь 2025 г. – апрель 2026 г., Pilar Capital)
Франция
#1 — это доля запросов о поиске недвижимости из-за рубежа, поступающих на сайт Oabitat, — 15% от общего числа кликов в Google, сделанных за пределами Бразилии, что превышает показатели Италии, Аргентины, США и Германии
58%
доля зарубежного спроса приходится на Европу, 40% — на Северную и Южную Америку; данные Google Search за 12 месяцев, 13 000 кликов из-за рубежа
9,2 млн
число иностранных туристов, посетивших Бразилию в 2025 году, достигло рекордного уровня; количество международных прибытий в Рио за год выросло на 46%
Oabitat публикует материалы на восьми языках, поэтому национальность людей, ищущих недвижимость в Рио, напрямую отражается в данных. За двенадцать месяцев до сентября 2026 года Google направил на сайт oabitat.com 13 049 кликов из-за пределов Бразилии, а 20 870 реальных сеансов посетителей пришлось на зарубежных пользователей (трафик ботов из Сингапура, Китая и аналогичных источников был исключен). Рейтинг остается стабильным как по обоим показателям, так и по количеству контактов в WhatsApp, что наиболее близко к запросам, которые мы можем учитывать.
| Страна | Количество кликов в Google (за 12 месяцев) | Доля кликов из-за рубежа | Сеансы посетителей | Контакты в WhatsApp |
|---|---|---|---|---|
| Франция | 2,012 | 15.4% | 2,969 | 17 |
| Италия | 1,785 | 13.7% | 2,269 | 13 |
| Аргентина | 1,656 | 12.7% | 2,365 | 29 |
| Соединенные Штаты | 1,449 | 11.1% | 4,003 | 32 |
| Германия | 1,366 | 10.5% | 2,180 | 15 |
| Чили | 857 | 6.6% | 1,140 | 13 |
| Испания | 746 | 5.7% | 1,043 | 13 |
| Уругвай | 418 | 3.2% | 486 | — |
| Россия | 371 | 2.8% | 507 | — |
| Швейцария | 283 | 2.2% | 459 | 5 |
| Великобритания | 262 | 2.0% | 565 | 4 |
| Канада | 208 | 1.6% | 388 | 8 |
| Нидерланды | 122 | 0.9% | 343 | 5 |
| Все страны, за исключением Бразилии | 13,049 | 100% | 20,870 | 183 |
Важны два показателя. Во-первых, Европа представляет собой более обширный рынок: 58% иностранных кликов приходится на европейские страны по сравнению с 40% из Северной и Южной Америки, причем доля одной только Франции превышает долю Соединённых Штатов. Во-вторых, в Северной и Южной Америке конверсия происходит быстрее: американцы и аргентинцы отправляют наибольшее количество сообщений в WhatsApp за один визит, что соответствует тому, что мы наблюдаем в нашем офисе — аргентинский или американский покупатель часто приезжает с уже забронированным авиабилетом, а французский или немецкий — с таблицей в Excel. Шесть стран — Франция, Италия, Аргентина, США, Германия и Испания — обеспечивают 69% всего зарубежного спроса, поэтому Oabitat работает на французском, немецком, английском, португальском и испанском языках.
В период с ноября 2025 года по апрель 2026 года 17 из 54 проданных студий и квартир с одной спальней в районах Копакабана, Ипанема и Леблон были приобретены иностранцами — 32% (Pilar Capital / Associated News Brazil). По данным Sinduscon-Rio, доля иностранцев в сделках по приобретению новых компактных квартир в Ипанеме и Леблоне составляет около 30%.
Компания «Lobie», которая управляет в Рио-де-Жанейро около 1 620 апартаментами в интересах инвесторов, сообщает, что доля иностранных владельцев в её портфеле сократилась за три года с примерно 2% до 18% — инвесторы в сферу краткосрочной аренды в настоящее время являются неотъемлемой частью рынка.
В 2025 году Бразилия приняла рекордные 9,2 млн иностранных гостей, а за первые пять месяцев 2026 года — 4,9 млн; в 2025 году число иностранных гостей в Рио выросло на 46%. В Рио насчитывается более 60 000 объявлений на Airbnb, что более чем вдвое превышает показатель 2022 года. Большинство иностранных покупателей, с которыми мы встречаемся, сначала были гостями.
Опубликованные данные и собственные цифры Oabitat совпадают в отношении национальностей, однако их доли распределяются по-разному. Согласно опросам по компактным жилым единицам, охватывающим новые студии, продаваемые застройщиками, на первом месте находятся аргентинцы; в наших данных о спросе, касающихся рынка вторичного жилья, где представлены более просторные и старые квартиры, на первом месте стоят французы, а за ними с небольшим отрывом следуют итальянцы, аргентинцы, американцы и немцы. Обе стороны правы в отношении своего сегмента. Аргентинские и чилийские покупатели сосредоточиваются на новых компактных квартирах для краткосрочной аренды; европейцы и североамериканцы распределяются между старыми зданиями, пентхаусами и таунхаусами.
Ниже приведена картина, наблюдаемая нами в сделках, оценках и просмотрах объектов недвижимости на платформе Oabitat с 2020 года; данная информация представляет собой наблюдения брокера, а не результаты опроса. В районах Ипанема и Леблон французы с явным отрывом составляют самую многочисленную группу покупателей. Международный и открытый характер Ипанемы — в том числе наличие одного из самых сильных ЛГБТ-сообществ в Южной Америке — является одной из причин, по которой состав покупателей здесь настолько европейский: за французами следуют итальянцы и немцы, а также мы регулярно наблюдаем покупателей из Дании, Нидерландов, Швейцарии, Израиля и Соединённых Штатов. Отдельная, более пожилая группа, в числе которой много британцев, приобретает недвижимость для проживания на пенсии: одна квартира, пляж и определенный образ жизни — без каких-либо планов по сдаче в аренду.
Четыре завершённые сделки, которые демонстрируют диапазон цен. Двухуровневый пентхаус на берегу моря в районе Фламенго с панорамным видом на залив, приобретённый итальянцем за R$1,6 млн. Очень просторный, полностью отремонтированный пентхаус в районе Леблон без вида из окна, приобретённый американцем за R$12,5 млн — приоритет отдаётся площади и престижному адресу, а не панорамному виду. Немецко-американская супружеская пара, которая ранее снимала квартиру на Airbnb, расположенную этажом ниже, не смогла договориться о цене с её владельцем и вместо этого приобрела неотремонтированную квартиру на этаж выше у пожилого продавца за R$1,7 млн, после чего полностью её переоборудовала. А также двое французских покупателей в том же году: семейная квартира в Ипанеме стоимостью около $2 миллиона, а также небольшой номер в апарт-отеле на границе Ипанемы и Копакабаны, который в настоящее время находится на стадии ремонта.
Европейские покупатели обычно выбирают здания 1950–1970-х годов без лифта и круглосуточного консьержа, которые уже не ценятся бразильскими покупателями. Высокие потолки, толстые стены и удачное расположение на улице для них важнее, чем зона отдыха — при этом цена за м² на 20–40% ниже.
Квартиры на верхних этажах по-прежнему остаются классическим объектом покупки для иностранцев в районах Ипанема, Леблон и Копакабана: частная терраса, бассейн и объект для сдачи в аренду, не имеющий аналогов в Европе по такой цене. Цены на пентхаусы на 20–45% выше за м² по сравнению с квартирами в том же здании — см. Индекс цен Зоны Сул.
Старинные виллы и таунхаусы в Санта-Терезе стоят дешевле, чем недвижимость на побережье, и привлекают определённый круг иностранных покупателей: некоторые из них были преобразованы европейскими владельцами в бутик-отели и гостевые дома.
Иностранцы также оценивают местоположение иначе, чем местные покупатели. Вид из окна или улица, которые для кариоки являются причиной снижения стоимости недвижимости — близость к «коммунидаде», оживлённый квартал, здание без престижа — зачастую не влияют на цену для иностранного покупателя, ориентира для которого служат цены в Париже или Милане, а гости Airbnb оценивают квартиру по фотографиям и расстоянию до пляжа. Именно в этом различии и заключается возможность выгодных покупок, а также именно в этом местный риэлтор зарабатывает свой гонорар: зная, какие факторы действительно снижают цену, а какие обусловлены культурными особенностями.
Наиболее распространённый вариант — приобретение второго жилья, которое окупает себя. Покупатель проводит в Рио несколько недель или месяцев в году, а в остальное время сдаёт квартиру в краткосрочную аренду. Два правила позволяют нерезидентам использовать эту схему: доход от аренды, выплачиваемый нерезиденту, облагается фиксированным налогом в размере 15%, удерживаемым у источника (25% для резидентов юрисдикций с низким уровнем налогообложения), при этом не требуется подавать налоговую декларацию в Бразилии, а сохранение статуса нерезидента позволяет избежать проблемы двойного декларирования доходов как в своей стране, так и в Бразилии. Согласно решению Верховного судебного трибунала (STJ) от мая 2026 года, для краткосрочной сдачи в аренду квартир в жилых кондоминиумах требуется две трети голосов собственников, поэтому покупатели теперь проверяют правила управления зданием до приобретения квартиры — наше руководство по Объекты недвижимости в Рио, подходящие для сдачи через Airbnb это охватывает.
Вторая группа приобретает недвижимость исключительно в инвестиционных целях, как правило, одну или две компактные квартиры для краткосрочной аренды, и в первую очередь ориентируется на валовую доходность — 5–7% в Зоне Сул до учета краткосрочного роста доходности; см. Сравнение доходности от сдачи в аренду. Третья группа приобретает недвижимость с целью выхода на пенсию или проживания: у них нет планов сдавать жилье в аренду, и они отдают явное предпочтение тихим улицам в районах Ипанема, Леблон, Урка и Лагоа. Четвертая, менее многочисленная группа приобретает недвижимость стоимостью свыше $1 миллиона реалов исключительно для получения статуса резидента-инвестора в сфере недвижимости, что требует, чтобы средства поступали из-за рубежа.
Практически все покупки иностранцев в компании Oabitat оплачиваются наличными — средствами, перечисленными из-за рубежа в рамках зарегистрированного валютного контракта, что также позволяет отследить происхождение средств в случае последующей перепродажи или при подаче заявления на получение вида на жительство. Бразильские ипотечные кредиты теоретически доступны для иностранцев, но используются крайне редко: процентные ставки свыше 10% в год, а также необходимость предоставления номера CPF, подтверждения дохода и поручителя-резидента делают их недоступными для большинства. Практические вопросы касаются выбора подходящего момента для обмена валюты (курс реала за последний год изменился с R$6,3 до R$5,9 за евро) и способа перевода средств — наше руководство по перевод денег в Бразилию без потерь на курсовых разницах объясняет возможные варианты. Расходы, связанные с покупкой и выходящие за рамки основной цены, одинаковы для всех: налог ITBI в размере 3% в Рио, а также расходы на услуги нотариуса и регистрацию, составляющие примерно 1% (см. Калькулятор затрат на оформление сделки), а также Пошаговая инструкция для иностранцев занимает от четырёх до восьми недель.
Данные о спросе данные из Google Search Console сайта oabitat.com (количество кликов по странам, с 19 сентября 2025 г. по 16 сентября 2026 г.) и данные Google Analytics 4 (сеансы и события "click to chat" по странам за двенадцать месяцев до 18 сентября 2026 г.), с исключением трафика ботов (страны с тысячами сеансов и отсутствием взаимодействия: Сингапур, Китай, Сейшельские Острова, Пакистан, Бангладеш, Вьетнам). Доли приведены для 40 ведущих стран, не входящих в число бразильских. Рыночные показатели взяты из источников, перечисленных ниже. Поведение покупателей Данные основаны на наблюдениях компании Oabitat, полученных в ходе сделок, оценок и просмотров недвижимости с 2020 года, и представлены в таком виде; четыре описанные сделки купли-продажи являются реальными и анонимизированы. Отчет обновляется ежегодно.
Журналисты и исследователи могут использовать эти данные с указанием авторства и ссылки. Рекомендуемая форма цитирования:
Oabitat, Отчет об иностранных покупателях за 2026 год — Кто приобретает недвижимость в Рио-де-Жанейро. https://www.oabitat.com/en/foreign-buyers-rio-de-janeiro-report/
Чтобы получить цитату, исходные таблицы или комментарий по поводу конкретной национальности или района, напишите по адресу consultant@oabitat.com или в WhatsApp +55 21 95902-8516.
Данные о спросе отражают количество запросов, поступивших в одно агентство, и не являются полной статистикой по сделкам купли-продажи; рыночные показатели приводятся со ссылкой на указанные источники за указанные периоды. Налоговое и визовое законодательство может изменяться; перед совершением покупки уточняйте действующие правила у квалифицированного консультанта. Oabitat является лицензированным брокерским агентством (CRECI-RJ), но не предоставляет консультаций по налоговым или юридическим вопросам.
Согласно данным Oabitat о спросе, лидируют французы (15% кликов в зарубежных поисковых системах), за ними следуют итальянцы, аргентинцы, американцы и немцы; вместе с Испанией эти шесть стран составляют 69% зарубежного спроса. По результатам опросов о продажах новых компактных квартир застройщиками первое место занимают аргентинцы. На долю Европы приходится 58% иностранного интереса, а на долю Северной и Южной Америки — 40%.
Около трети компактных квартир: 32% студий и квартир с одной спальней, проданных в Копакабане, Ипанеме и Леблоне в период с ноября 2025 года по апрель 2026 года (Pilar Capital), а также около 30% недавно выставленных на продажу компактных квартир в Ипанеме и Леблоне (Sinduscon-Rio). Сопоставимых данных по более просторным квартирам и пентхаусам, где доля иностранцев меньше, но стоимость приобретаемой недвижимости выше, отсутствует.
Практически всегда речь идет о денежных переводах из-за рубежа. Ипотечные кредиты для нерезидентов существуют, однако ставки по ним превышают 10% в год, к тому же предъявляются требования относительно средств в Фонде накопления капитала (CPF) и уровня дохода, а зачастую требуется поручитель, поэтому ими пользуются крайне редко.
При фиксированной ставке удержания в размере 15% от валовой арендной платы (25% для резидентов юрисдикций, которые Бразилия классифицирует как юрисдикции с низким уровнем налогообложения) декларация по бразильскому налогу на доходы не подается. Вместо этого налоговые резиденты уплачивают прогрессивные ставки до 27,5% с чистого дохода от аренды.
Да — для получения вида на жительство инвестора необходимо приобрести недвижимость на сумму не менее $1 миллиона рандов ($700 000 рандов в Северной и Северо-Восточной провинциях) за счет средств, перечисленных из-за рубежа. См. Руководство по инвестиционной визе в Бразилию.
Бесплатная 30-минутная консультация на английском, немецком, французском или португальском языках: какой район и тип здания подходят для ваших планов, сколько это действительно стоит и как проходит процесс покупки на расстоянии.
ЗАПИСАТЬСЯ НА ИНФОРМАЦИОННУЮ ВСТРЕЧУЗакрытые и только что выставленные квартиры, пентхаусы и дома в Ипанеме, Леблоне, Копакабане и Южной зоне. Не чаще одного письма в неделю.
English English 
Português do Brasil
Deutsch
Español de Argentina
Italiano
Français
简体中文
Русский
A password will be e-mailed to you