Юридическое и налоговое руководство по приобретению недвижимости в Рио-де-Жанейро

«Матрикула» представляет собой официальную регистрационную запись об объекте недвижимости в Карторио-де-Регистро-де-Имовейс (Управлении регистрации недвижимости) — это непрерывная хроника всех случаев перехода права собственности, ипотеки, залоговых прав, права пользования и судебных арестов, связанных с данным конкретным адресом. Это единственный источник достоверной юридической информации о том, кто является собственником объекта недвижимости и какие обременения на него наложены.

Почему это важно: Чистый, недавно выданный документ о регистрации недвижимости (matricula) (необходимо запросить документ, обновлённый в течение последних 30 дней) является основой комплексной проверки — однако это не вся картина. В нём не указаны личные судебные иски или налоговые задолженности продавца, поэтому в рамках надлежащей проверки также запрашиваются отдельные справки (certidões) о продавце. Ознакомьтесь с нашим полным руководство по проведению комплексной проверки для полного процесса, состоящего из пяти этапов проверки.

"Термин "Cartório» охватывает два различных учреждения, выполняющих совершенно разные функции. Это Нотариальная контора составляет и заверяет юридические документы — именно здесь вы подписываете 'эскритура публика», а нотариус (табелиао) подтверждает сделку и личность сторон. Это Регистрационная палата по недвижимости Это реестр недвижимости — именно туда и подаётся подписанный договор купли-продажи для привязки к регистрационному номеру (матрикуле).

Почему это важно: Само по себе подписание документов в нотариальной конторе (Cartório de Notas) не влечет за собой перехода права собственности. Бразильское законодательство руководствуется принципом "quem não registra, não é dono" — «кто не зарегистрировал, тот не является собственником». Сделка купли-продажи не считается завершённой и не защищена от претензий со стороны третьих лиц до тех пор, пока она не будет зарегистрирована в Cartório de Registro de Imóveis.

«Escritura pública» — это официальный договор купли-продажи, подписанный в присутствии нотариуса, который по закону требуется практически для любой сделки с недвижимостью в Рио-де-Жанейро. Она отличается от «promessa de compra e venda» (частного предварительного договора, подписанного ранее, в котором фиксируются цена, размер задатка и такие условия, как финансирование или оформление документов), а также от частного договора купли-продажи; ни один из этих документов сам по себе не обеспечивает передачу юридического права собственности.

Почему это важно: Покупатели иногда полагают, что сделка завершена после подписания эскритуры. Однако это не так — сначала необходимо уплатить налог ITBI (нотариусы не оформят документ без подтверждения уплаты), а подписанный документ всё равно необходимо подать в Cartório de Registro de Imóveis для фактической передачи права собственности.

Налог на передачу права собственности на недвижимость (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) — муниципальный налог Рио-де-Жанейро, взимаемый по фиксированной ставке 3% от величины, которая выше: заявленной цены продажи или оценочной стоимости, установленной городскими властями (valor venal). Налог уплачивается покупателем и должен быть урегулирован до подписания договора купли-продажи (escritura); нотариус требует предоставить подтверждение оплаты. Существует ряд исключений (передача недвижимости стоимостью до R$12 000, некоторые программы социального жилья), однако общего освобождения от налога при приобретении первого объекта недвижимости не предусмотрено.

Почему это важно: Заложите эту сумму в бюджет как часть затрат на оформление сделки, а не как дополнительную статью расходов — наряду с нотариальными и юридическими сборами налог ITBI, как правило, является самой крупной отдельной статьёй в общей сумме затрат на оформление сделки, составляющей примерно 5%, о которой речь заходит практически в каждом разговоре с покупателями по юридическим и налоговым вопросам в Рио-де-Жанейро.

Imposto Predial e Territorial Urbano — ежегодный муниципальный налог на недвижимость, который уплачивает каждый собственник. В Рио-де-Жанейро стандартные ставки составляют 1,0 % от оценочной стоимости для жилой недвижимости, 2,5 % — для коммерческой недвижимости и 3,0 % — для незастроенных земельных участков. Его можно уплатить единовременным платежом (с скидкой) в феврале или разделить на десять ежемесячных платежей в течение года.

Почему это важно: Задолженность по налогу IPTU связана с самой недвижимостью, а не только с лицом, у которого она возникла — убедитесь, что налог IPTU продавца полностью уплачен до заключения сделки, иначе вы можете оказаться в ситуации, когда вам придётся оплачивать этот счёт. Ознакомьтесь с нашей полной Путеводитель по IPTU 2026 в Рио-де-Жанейро в отношении пороговых значений для освобождения от уплаты и механизмов осуществления платежей.

Муниципальный сертификат, подтверждающий, что здание было построено или реконструировано в соответствии с утвержденными чертежами и соответствует нормам безопасности и пригодности для проживания, выдаваемый префектурой по итогам проверки.

Почему это важно: Без сертификата "habite-se" недвижимость, как правило, не может быть официально зарегистрирована или получить банковское финансирование — его отсутствие в «завершённом» здании является настоящим сигналом тревоги, который включён в число пяти пунктов проверки в нашем руководство по проведению комплексной проверки.