Приобретение недвижимости в Рио-де-Жанейро иностранцем

Да. Иностранцы могут приобретать жилую недвижимость в Рио-де-Жанейро и, как правило, владеть ею от своего имени, без необходимости получать статус резидента или гражданства Бразилии. Гражданин Бразилии CPF (индивидуальный налоговый номер) необходим для оформления покупки и регистрации; перед завершением сделки покупателям следует проверить право собственности на недвижимость, наличие задолженности по налогу IPTU и платежи по обслуживанию кондоминиума.

Покупателям следует заложить в бюджет примерно 5% выше цены покупки на покрытие расходов по оформлению сделки. Ознакомьтесь с нашей квартиры на продажу в Рио-де-Жанейро.

Нет. Для покупки недвижимости в Рио-де-Жанейро вам не требуется бразильская виза или вид на жительство. Покупка недвижимости и получение вида на жительство — это отдельные процедуры.

Однако инвестиция в недвижимость, отвечающая установленным критериям, в размере R$1 000 000 и более может служить основанием для подачи заявления на получение бразильского вида на жительство в соответствии с действующими в стране правилами инвестиционной миграции. Срок действия первоначального разрешения на проживание составляет четыре года и может быть преобразовано в статус на неопределенный срок при соблюдении соответствующих требований. Само по себе приобретение недвижимости не дает автоматического права на получение вида на жительство.

Иностранным покупателям, как правило, требуется бразильский CPF, действующий паспорт, а также, в случае совершения покупки из-за рубежа, бразильский доверенность (procuração). В зависимости от вашей ситуации могут также потребоваться документы, подтверждающие адрес проживания, и документы, удостоверяющие гражданское состояние.

Что касается самого объекта недвижимости, то перед оформлением сделки купли-продажи покупателю следует проверить право собственности, регистрационные документы, документы, подтверждающие право владения, наличие обременений, налог на недвижимость (IPTU) и обязательства, связанные с проживанием в кондоминиуме.

Да. Покупка недвижимости в Рио-де-Жанейро зачастую может осуществляться дистанционно, поэтому иностранным покупателям не обязательно лично присутствовать на каждом этапе. Документы можно подписать в электронном виде или посредством доверенности, в зависимости от гражданства покупателя и требований нотариуса.

Иностранные покупатели должны заранее оформить счёт в Фонде жилищного строительства (CPF), открыть счёт в банке и организовать перевод средств. Ознакомьтесь с нашей руководство по дистанционным покупкам.

Обычно простая покупка занимает от 4 до 10 недель от первого звонка до получения ключей. Сроки зависят от документации по объекту недвижимости, проведения юридической экспертизы, способа оплаты, а также от того, осуществляет ли покупатель сделку из-за рубежа. Покупки за наличные обычно проходят быстрее, чем сделки с привлечением финансирования.

Процесс проходит в шесть этапов и, как правило, занимает в общей сложности от 4 до 10 недель:

1. Сбор данных о необходимых курсах — при дистанционной покупке покупатель получает CPF, банковский счет и доверенность; продавец предоставляет исходные документы.

2. Подписание предварительного договора — подписывается «Промесса» (предварительный договор), при этом сумма залога обычно составляет около 10%.

3. Проверка документов (примерно 20–25 дней) — полная проверка документов о праве собственности и налоговых свидетельств.

4. Уплата налога на передачу права собственности (около 5 дней) — Налог ITBI уплачивается до оформления окончательного договора купли-продажи.

5. Оплата документа о праве собственности (примерно 30 дней) — подписывается договор купли-продажи (Escritura), выплачивается остаток суммы; происходит передача права владения.

6. Нотариальная регистрация — сделка купли-продажи регистрируется в Бюро регистрации недвижимости, что оформляет право собственности.

«Промесса» — это бразильский предварительный договор, который заключается после согласования цены и условий. Это обязательный и безотзывный после того как обе стороны подпишут договор — в отличие от простого соглашения о бронировании, применяемого во многих других странах.

Как правило, покупатель вносит залог в размере примерно 10% на данном этапе. Если покупатель отказывается от сделки без уважительной причины, он, как правило, лишается этого залога. Если от сделки отказывается продавец, он, как правило, обязан вернуть покупателю сумму, вдвое превышающую размер залога.

Общая сумма затрат на оформление сделки, как правило, составляет примерно 5% от покупной цены: Налог на передачу права собственности ITBI в размере 3%, нотариальный сбор в размере 1%, рекомендуемый размер гонорара адвоката в размере 1%, а также налог на международную передачу IOF в размере 0.13% если средства перечисляются из-за рубежа. Данный продавец оплачивает комиссию агентства недвижимости в полном объеме в соответствии со стандартной бразильской практикой.

После приобретения недвижимости к текущим расходам относятся налог на недвижимость (IPTU), взносы в фонд обслуживания кондоминиума, страхование и расходы на техническое обслуживание.

В Бразилии возможности получения кредита для иностранцев-нерезидентов ограничены. Большинство банков предоставляют кредиты преимущественно резидентам, имеющим доход в стране и кредитную историю, поэтому большинство иностранных покупателей осуществляют покупку за наличные или оформляют кредитование в своей стране.

Некоторые бразильские банки действительно предоставляют кредиты иностранцам, имеющим CPF и подтверждение дохода, хотя условия, как правило, менее выгодны, чем для резидентов. Уточняйте актуальные условия непосредственно в банках, поскольку правила для иностранцев периодически меняются.

Недвижимость в Рио-де-Жанейро традиционно приносила доход как за счет арендной платы, так и за счет роста стоимости, особенно в Ипанема, Копакабана и Леблон. Объекты краткосрочной аренды, находящиеся под грамотным управлением, зачастую обеспечивают чистую доходность в размере Диапазон 8–15% в год, в отличие от 4–6%, характерных для долгосрочной аренды.

Воспользуйтесь нашим Калькулятор рентабельности инвестиций в Airbnb для моделирования ожидаемой доходности конкретного объекта недвижимости.

Да, при условии соблюдения внутренних правил кондоминиума — в некоторых зданиях краткосрочная аренда ограничивается или запрещается, поэтому, если доход от Airbnb входит в ваши планы, уточните этот вопрос перед покупкой.

Здания типа «апарт-отель» с полным спектром услуг, предлагающие услуги уборки на месте и круглосуточную службу регистрации, лучше всего подходят для сдачи в аренду через Airbnb, поскольку они снижают операционную нагрузку на владельцев, которые не проживают в Бразилии круглый год.

Компании облагаются налогом с валового оборота, причем налогообложение часто начинается с уровня около 6% в зависимости от налогового режима. Налоговые резиденты Бразилии облагаются налогом в соответствии с прогрессивной шкалой налога на доходы физических лиц (IRPF) с чистой суммы дохода в размере до 27.5% максимальная предельная ставка. Физические лица-нерезиденты столкнуться с проколом 15% налог с валового дохода от аренды в Бразилии.

Качественный ремонт, как правило, обходится примерно в R$5 000 за квадратный метр, тогда как стоимость роскошного ремонта может составить R$10 000 за квадратный метр или более, в зависимости от материалов и исходного состояния объекта. Помещения с надежными существующими электро- и сантехническими системами требуют в основном косметического ремонта, стоимость которого значительно ниже, чем стоимость полной капитальной реконструкции.

Квартиры, готовые к заселению, требуют более высоких первоначальных затрат, однако позволяют избежать задержек, связанных с ремонтом, и проблем с координацией работ — это важный фактор для покупателей, которые не могут находиться в Рио, чтобы контролировать ход строительства.

Иностранные владельцы могут продавать недвижимость в Бразилии, и выручка от продажи, как правило, может быть выведена за границу с учетом действующих на момент продажи бразильских валютных норм.

Налог на прирост капитала взимается, при этом его ставка зависит от суммы прироста и статуса налогового резидента продавца. Перед заключением сделки по продаже уточните действующую ставку и возможные льготы у бразильского бухгалтера.

Ипанема, Копакабана и Леблон являются наиболее популярными вариантами среди иностранных покупателей, поскольку сочетают в себе высокий спрос на аренду, близость к пляжу и стабильную стоимость при перепродаже. Urca отличается более спокойной, жилой атмосферой и предлагает знаковые виды. Выбор подходящего района зависит от ваших целей — доход от сдачи в аренду, использование в личных целях или долгосрочное повышение стоимости недвижимости — для каждой из этих целей предпочтительны несколько разные районы.