Приобретение недвижимости в Бразилии иностранцами: руководство на 2026 год

Иностранцы могут приобретать недвижимость в Бразилии на своё имя с полным правом собственности, не проживая в стране и не имея бразильского партнёра. Вам понадобятся бразильский налоговый номер, подтверждение отсутствия обременений на объект недвижимости, а также реалистичное представление о налогах, финансировании и том, куда на самом деле идут деньги. Oabitat — это немецко-французское агентство в Рио-де-Жанейро; в данном руководстве сначала рассматриваются правила, действующие на всей территории Бразилии, а затем — те регионы, в которых в конечном итоге приобретают недвижимость иностранные покупатели, с которыми мы сотрудничаем.

Могут ли иностранцы приобретать недвижимость в Бразилии?

Да. В Бразилии к иностранному физическому лицу, приобретающему недвижимость в городской черте, относятся точно так же, как к бразильскому покупателю: квартира или дом регистрируются на ваше имя в Реестре недвижимости (Registro de Imóveis), вы обладаете правом полной собственности и можете продать, сдать в аренду или оставить в наследство своим наследникам. Вам не нужно быть резидентом, иметь визу или создавать компанию. Единственным обязательным условием является CPF — бразильский индивидуальный налоговый номер — который нерезиденты могут получить в бразильском консульстве или онлайн через сайт Федеральной налоговой службы (Receita Federal), как правило, в течение нескольких дней.

Существует три реальных ограничения, и они редко затрагивают покупателей городской недвижимости. Сельские земельные участки ограничено для иностранцев (Закон № 5 709 от 1971 года устанавливает максимальные размеры участков и требует получения разрешения INCRA при превышении определённых пороговых значений). Земля, расположенная в пределах пограничная полоса шириной 150 км требует одобрения Совета национальной обороны. А некоторые прибрежные участки прибрежные участки — федеральные “морские земли”, находящиеся в долгосрочной аренде, а не в полном владении, что влечет за собой уплату комиссии за передачу права собственности (laudêmio) при каждой сделке купли-продажи. В Рио-де-Жанейро этот последний момент имеет значение для объектов, расположенных на побережье в районах Копакабана, Ипанема и Леблон, и это одно из первых обстоятельств, которые подтверждаются в ходе нашей комплексной проверки.

Где иностранцы на самом деле приобретают недвижимость в Бразилии

Бразилия является континентальным рынком, а международный спрос сосредоточен на нескольких рынках, которые имеют совершенно разные характеристики. Чёткое понимание этих различий позволяет покупателям сэкономить несколько месяцев.

Рио-де-Жанейро

Рынок элитного жилья: квартиры с видом на океан, пентхаусы и дома в зоне Зона-Сул (Ипанема, Леблон, Копакабана, Лагоа, Жардим-Ботанико) и на холмах Гавеа и Жоа. Цены за квадратный метр являются самыми высокими в стране за пределами престижных районов Сан-Паулу; рынок краткосрочной аренды отличается значительным объёмом предложений благодаря развитому туризму, а предложение в основном состоит из квартир вторичного рынка в уже построенных зданиях. Именно этот рынок охватывает Oabitat — см. актуальные объявления в Рио-де-Жанейро и наш данные о ценах по районам.

Сан-Паулу

Рынок коммерческой недвижимости: крупнейший город в Южном полушарии, спрос на переезд корпоративных клиентов, высокая доходность от долгосрочной аренды в районах Жардинс, Итайм-Биби, Вила-Нова-Консейсан и Пиньейрос. Этот район в меньшей степени привлекателен в качестве места для второго жилья, а в большей степени — в качестве объекта для инвестиций и переезда.

Флорианополис и юг

Островные пляжи, высокотехнологичная экономика и обширное сообщество покупателей из Аргентины и Европы. Более низкие стартовые цены по сравнению с Рио, активный летний сезон и более спокойные зимы.

Северо-восточное побережье

Баия (Транкозу, Прайя-ду-Форте), Риу-Гранди-ду-Норти (Пипа), Параиба и Сеара привлекают европейских покупателей домами на побережье, проектами бутик-отелей и земельными участками — при этом порог для получения инвестиционной визы здесь ниже (R$ 700 000). Состояние инфраструктуры, история прав собственности и ликвидность при перепродаже варьируются гораздо сильнее, чем в крупных городах, что делает юридическое сопровождение на местном уровне крайне важным.

Как происходит покупка: пошаговая инструкция

В Бразилии сделка осуществляется с участием нотариуса и, при надлежащем оформлении, занимает от четырёх до восьми недель с момента принятия предложения до регистрации права собственности.

1. Получите свой CPF а также, если вы не сможете присутствовать в Бразилии во время подписания, доверенность (procuração) на имя доверенного лица — её можно оформить в бразильском консульстве.
2. Представьте письменное предложение. В Бразилии комиссию риэлтору обычно оплачивает продавец (5–6%), поэтому цена, которую вы согласовали, и является той, которую вы заплатите.
3. Комплексная проверка. Ваш юрист или агентство получает информацию об объекте недвижимости регистрационный номер (запись в реестре, отражающая право собственности, ипотеки и залоги), справки продавца об отсутствии задолженностей (по налогам, судебным решениям и трудовым обязательствам), выписки по коммунальным платежам и налогу на недвижимость (IPTU), а также — в случае прибрежной недвижимости — статус «маринья». Ознакомьтесь с нашим руководством по Риски, связанные с проведением комплексной проверки при покупке недвижимости в Рио-де-Жанейро.
4. Договор-обязательство (необязательный). A договор купли-продажи зафиксирует условия на время проведения проверок и завершения денежного перевода; обычно вносится залог в размере 10–20%.
5. Осуществите перевод средств. Покупная сумма поступает в Бразилию через уполномоченный банк на основании валютного контракта. Сохраняйте все валютные контракты: именно эти документы позволят вам вновь вывести средства при продаже.
6. Подпишите нотариальный акт (escritura) в нотариальной конторе (Cartório de Notas) уплатить муниципальный налог на передачу права собственности (ITBI), после чего оформить регистрацию документа в Реестре недвижимости. Право собственности переходит только после регистрации, а не при подписании документа.

Версию, предназначенную специально для Рио, с указанием сроков и перечнем необходимых документов, см. Приобретение недвижимости в Рио-де-Жанейро и Стоимость и сроки приобретения недвижимости в Рио.

Сколько стоит покупка — налоги и сборы

• ITBI (налог на передачу собственности): муниципальный налог в размере 2–3% от цены или оценочной стоимости, в зависимости от того, какая из этих величин выше, — 3% в Рио-де-Жанейро и Сан-Паулу.
• Нотариальное заверение и регистрация: примерно 1–1,51 TP3T в совокупности, в соответствии со скользящей шкалой, устанавливаемой каждым штатом.
• Юридические расходы: Как правило, 1–21 TP3T за полный пакет документов по комплексной проверке и оформлению сделки.
• Лаудемио: 5% от стоимости исключительно земельных участков, находящихся в ведении Федерального морского ведомства, выплачиваемая при передаче права собственности.
• Брокер: оплачиваемая продавцом на бразильском рынке.

Предусмотрите дополнительные расходы в размере примерно 5–61 TP3T сверх стоимости стандартной покупки жилья в городской черте. Ежегодные расходы, связанные с владением недвижимостью, включают муниципальный налог на недвижимость (IPTU, который, как правило, составляет значительно менее 11 TP3T от рыночной стоимости в год) и взносы в фонд обслуживания кондоминиума, которые в зданиях Рио с профессиональным обслуживанием представляют собой значительную статью расходов — см. Что именно включает в себя плата за обслуживание кондоминиума.

Налогообложение после приобретения недвижимости — для нерезидентов

Доход от аренды Доход, полученный нерезидентом, облагается фиксированной ставкой 15%, удерживаемой у источника выплаты (25%, если вы являетесь резидентом юрисдикции, включенной Бразилией в список налоговых убежищ). Прибыль от прироста стоимости активов Доходы от продажи облагаются налогом в Бразилии независимо от вашего места жительства по ступенчатой шкале: от 15% до R$ 5 миллионов прибыли — 17,5%; от R$ 10 миллионов — 20%; от R$ 30 миллионов — 22,5% и выше. Продавец-нерезидент обязан назначить бразильского налогового представителя для урегулирования данного вопроса. Будет ли ваша страна проживания повторно облагать этот доход налогом, зависит от её законодательства и наличия соответствующего соглашения: у Франции действует соглашение с Бразилией, у Германии же такого соглашения нет с 2006 года — практические последствия этого вопроса подробно рассмотрены в нашем Руководство для покупателей из Германии и Руководство для покупателей из Франции, а также бразильская сторона в Руководство по налогу на доходы в Бразилии на 2026 год.

Финансирование: что является реалистичным для иностранного покупателя

Бразильские банки редко предоставляют кредиты нерезидентам, а в тех случаях, когда это происходит, условия далеко не соответствуют тем, к которым привыкли покупатели из Европы или Северной Америки: ставки для иностранцев, имеющих вид на жительство, составляют около 9,5–14,51 TP3T в год, при этом требуются значительные первоначальные взносы и предусмотрены короткие сроки кредитования. На практике большинство иностранных покупателей оплачивают покупку наличными, перечисляют средства частями или используют финансирование застройщиков в рамках проектов нового строительства, когда застройщик предлагает рассрочку платежей на этапе строительства. Рефинансирование недвижимости, уже находящейся в вашей собственности за рубежом, зачастую обходится дешевле, чем любой бразильский ипотечный кредит. Наш Руководство по вопросам финансирования и фонда CPF для иностранных покупателей в нём изложены возможные варианты и перечислены документы, необходимые для каждого из них.

Получение вида на жительство и виз посредством приобретения недвижимости

Приобретение недвижимости само по себе не дает права на проживание, однако в рамках бразильской инвесторской визы (VITEM IX) недвижимость признается в качестве инвестиции, соответствующей требованиям программы: R$ 1 000 000 в сфере городской недвижимости на юго-востоке, юге и в центрально-западном регионе, либо R$ 700 000 на Севере и Северо-Востоке, от вашего имени и с использованием средств, перечисленных через официальные обменные пункты. Виза дает право на получение вида на жительство для вас и ваших иждивенцев, а со временем — и на получение статуса постоянного резидента. Подробная информация, перечень документов и сроки указаны в нашем Руководство по программе «Золотая виза» Бразилии и Обзор инвесторской визы (VITEM IX). Покупатели, которые просто желают провести длительное время в Бразилии без вложений, могут рассмотреть возможность оформления визы для цифровых кочевников или обычной 90-дневной туристической визы, срок действия которой можно продлить до 180 дней в году.

Валюта, переводы и вывод средств

Стоимость недвижимости устанавливается и оплачивается в бразильских реалах. Ввоз денежных средств осуществляется без сложностей через любой уполномоченный банк или лицензированного валютного брокера; главное — наличие документального подтверждения. Каждый входящий перевод оформляется валютным договором, в котором вы указаны в качестве получателя, а целью перевода указана покупка недвижимости. При продаже именно эта документация позволяет конвертировать выручку — включая вашу прибыль после уплаты налогов — и перечислить её за границу без каких-либо ограничений. Покупатели, ввозящие средства неформально или на имя родственников, лишаются этой возможности и создают проблемы при перепродаже.

Часто задаваемые вопросы

Настоящее руководство содержит общую информацию для иностранных покупателей, актуальную по состоянию на 2026 год. Ставки налогов, пороги для получения виз и муниципальные сборы могут изменяться; прежде чем принимать окончательное решение, уточните цифры, применимые к вашему случаю, у лицензированного бразильского юриста и налогового консультанта в стране вашего проживания.