Comprar imóvel no Brasil sendo estrangeiro: o guia de 2026

Estrangeiros podem comprar imóvel no Brasil em seu próprio nome, com plena propriedade, sem precisar morar no país e sem a necessidade de um parceiro brasileiro. O que é necessário é um número de contribuinte brasileiro, uma verificação de que o imóvel esteja livre de ônus e uma visão realista sobre impostos, financiamento e para onde o dinheiro realmente vai. A Oabitat é uma imobiliária alemã-francesa no Rio de Janeiro; este guia aborda, em primeiro lugar, as regras que se aplicam em qualquer lugar do Brasil e, em seguida, os locais para onde os compradores internacionais com quem trabalhamos acabam se estabelecendo.

Os estrangeiros podem comprar imóveis no Brasil?

Sim. O Brasil trata um estrangeiro que adquire um imóvel urbano exatamente da mesma forma que um comprador brasileiro: o apartamento ou a casa é registrado em seu nome no Registro de Imóveis, o senhor detém a propriedade plena e pode vendê-lo, alugá-lo ou deixá-lo para seus herdeiros. Não é necessário ser residente, possuir um visto ou constituir uma empresa. O único pré-requisito é um CPF — o número de identificação fiscal individual brasileiro — que os não residentes podem obter em um consulado brasileiro ou on-line por meio da Receita Federal, geralmente em poucos dias.

Existem três restrições reais, e elas raramente afetam um comprador na cidade. Terras rurais é restrita para estrangeiros (a Lei nº 5.709/1971 estabelece limites máximos para o tamanho das propriedades e exige a aprovação do INCRA acima de determinados limites). Terras dentro da Faixa fronteiriça de 150 km requer aprovação do Conselho de Defesa Nacional. E alguns terrenos na costa são terrenos da Marinha — “terrenos da Marinha” federais detidos por meio de um contrato de arrendamento de longa duração, em vez de propriedade plena, o que acarreta o pagamento de uma taxa de transferência (laudêmio) a cada venda. No Rio de Janeiro, esse último ponto é relevante para imóveis à beira-mar em Copacabana, Ipanema e Leblon, e é uma das primeiras coisas que nossa análise de due diligence confirma.

Onde os estrangeiros realmente compram no Brasil

O Brasil é um país de dimensão continental, e a demanda internacional concentra-se em um punhado de mercados com perfis muito distintos. Reconhecer essas diferenças poupa meses aos compradores.

Rio de Janeiro

O mercado de imóveis de luxo: apartamentos à beira-mar, coberturas e casas na Zona Sul (Ipanema, Leblon, Copacabana, Lagoa, Jardim Botânico) e nas colinas de Gávea e Joá. Os preços por metro quadrado são os mais altos do país, exceto nas ruas mais nobres de São Paulo; o mercado de aluguéis de curto prazo é robusto devido ao turismo; e o estoque é composto principalmente por apartamentos usados em prédios já consolidados. É esse o mercado que a Oabitat abrange — consulte o anúncios atuais no Rio de Janeiro e o nosso dados de preços por bairro.

São Paulo

O mercado empresarial: a maior cidade do hemisfério sul, demanda por realocação corporativa, sólidos retornos de aluguel de longo prazo nos bairros de Jardins, Itaim Bibi, Vila Nova Conceição e Pinheiros. Menos um destino para segunda residência e mais um destino para investimento e realocação.

Florianópolis e o Sul

Praias nas ilhas, uma economia baseada em tecnologia e uma grande comunidade de compradores argentinos e europeus. Preços iniciais mais baixos do que no Rio, uma temporada de verão movimentada e invernos mais tranquilos.

A costa nordeste

A Bahia (Trancoso, Praia do Forte), o Rio Grande do Norte (Pipa), a Paraíba e o Ceará atraem compradores europeus com casas de praia, projetos de hotéis-boutique e terrenos — e o valor mínimo exigido para o visto de investidor é mais baixo nessas regiões (R$ 700.000). A infraestrutura, o histórico de titularidade e a liquidez na revenda variam muito mais do que nas grandes cidades, o que torna essencial a assessoria jurídica local.

Como funciona a compra, passo a passo

O processo brasileiro é conduzido por meio de cartório e, quando realizado corretamente, leva de quatro a oito semanas desde a aceitação da oferta até o registro do título de propriedade.

1. Obtenha o seu CPF e, caso o senhor não esteja no Brasil para a assinatura, uma procuração para um representante de confiança — ela pode ser emitida em um consulado brasileiro.
2. Faça uma proposta por escrito. No Brasil, o vendedor geralmente paga a comissão do corretor (5–6%), portanto, o preço que o senhor negociar é o preço que o senhor pagará.
3. Devida diligência. Seu advogado ou agência obtém os documentos relativos ao imóvel matrícula (o registro que comprova a propriedade, hipotecas e gravames), as certidões negativas do vendedor (dívidas fiscais, judiciais e trabalhistas), os extratos do condomínio e do IPTU e — no caso de imóveis à beira-mar — a situação perante a Marinha. Leia nosso guia sobre o Riscos relacionados à due diligence na compra de imóveis no Rio de Janeiro.
4. Contrato de promessa (opcional). A compromisso de compra e venda estabelece as condições enquanto se realizam as verificações e a transferência de dinheiro; é comum um depósito de 10 a 20%.
5. Efetue a transferência dos recursos. O valor da compra chega ao Brasil por meio de um banco autorizado, no âmbito de um contrato de câmbio. Guarde todos os contratos de câmbio: eles constituem o registro que lhe permitirá retirar o dinheiro novamente quando você vender.
6. Assine a escritura pública no Cartório de Notas, pagar o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e, em seguida, registrar a escritura no Registro de Imóveis. A propriedade só é transferida com o registro, e não com a assinatura.

Para a versão específica do Rio, com os horários e os documentos que solicitamos, consulte Compra de imóveis no Rio de Janeiro e Custos e prazos para a compra de um imóvel no Rio.

Quanto custa a compra — Impostos e taxas

• ITBI (imposto sobre a transmissão de bens imóveis): um imposto municipal de 2 a 3% do preço ou do valor de avaliação, o que for maior — 3% no Rio de Janeiro e em São Paulo.
• Notário e registro: aproximadamente 1–1,51 TP3T no total, de acordo com uma escala variável definida por cada estado.
• Honorários advocatícios: normalmente, de 1 a 21 TP3T para um pacote completo de due diligence e fechamento do negócio.
• Laudêmio: 5% do valor referente exclusivamente a terras da Marinha Federal, a ser pago no momento da transferência.
• Corretor: pago pelo vendedor no mercado brasileiro.

Preveja um orçamento de cerca de 5 a 61 TP3T além do preço de uma compra urbana padrão. Os custos anuais de manutenção incluem o Imposto Predial e Territorial (IPTU, geralmente bem abaixo de 11 TP3T do valor de mercado por ano) e a taxa de condomínio, que nos prédios com serviços de condomínio no Rio de Janeiro representa um item de despesa significativo — veja O que a taxa de condomínio realmente abrange.

Impostos após a aquisição do imóvel — para não residentes

Renda proveniente de aluguéis Os rendimentos auferidos por um não residente são tributados a uma alíquota fixa de 15%, retida na fonte (25% caso o senhor seja residente em uma jurisdição que o Brasil considere como paraíso fiscal). Ganhos de capital As vendas são tributadas no Brasil, independentemente do local onde o senhor resida, de acordo com uma tabela progressiva: 15% até R$ 5 milhões de ganho, 17,5% até R$ 10 milhões, 20% até R$ 30 milhões e 22,5% acima disso. Um vendedor não residente deve nomear um representante fiscal brasileiro para regularizar a situação. O fato de seu país de origem tributar novamente essa mesma renda depende das regras locais e de eventuais tratados: a França possui um tratado em vigor com o Brasil, enquanto a Alemanha não possui nenhum desde 2006 — as consequências práticas são abordadas em nosso Guia do comprador alemão e Guia do comprador francês, e a seleção brasileira na Guia do Imposto de Renda no Brasil 2026.

Financiamento: O que é viável para um comprador estrangeiro

Os bancos brasileiros raramente concedem empréstimos a não residentes e, quando o fazem, as condições estão longe do que um comprador europeu ou norte-americano está acostumado: as taxas para estrangeiros com residência variam entre 9,5 e 14,51 TP3T ao ano, com grandes entradas e prazos curtos. Na prática, a maioria dos compradores internacionais paga à vista, transfere os fundos em parcelas ou utiliza financiamento para incorporadoras em projetos de construção nova, nos quais a incorporadora aceita planos de pagamento durante a obra. O refinanciamento de um imóvel que o senhor já possui no exterior costuma ser mais barato do que qualquer financiamento imobiliário no Brasil. Nossa Guia sobre financiamento e CPF para compradores estrangeiros apresenta as opções e os documentos necessários para cada uma delas.

Residência e vistos por meio da aquisição de imóveis

A compra de um imóvel, por si só, não concede residência, mas o visto de investidor do Brasil (VITEM IX) aceita imóveis como investimento qualificado: R$ 1.000.000 em imóveis urbanos nas regiões Sudeste, Sul e Centro-Oeste, ou R$ 700.000 no Norte e no Nordeste, em seu próprio nome e com os recursos transferidos por meio de câmbio oficial. O visto possibilita a obtenção de residência para você e seus dependentes e, com o tempo, a condição de residente permanente. Os detalhes, documentos e prazos constam em nosso Guia do Visto Dourado do Brasil e o Visão geral do visto de investidor (VITEM IX). Os compradores que desejam simplesmente passar longos períodos no Brasil sem investir podem considerar o visto de nômade digital ou a estadia turística comum de 90 dias, prorrogável para 180 dias por ano.

Moeda, transferências e como retirar dinheiro novamente

O preço dos imóveis é fixado e pago em reais brasileiros. A entrada de dinheiro é simples por meio de qualquer banco autorizado ou corretora de câmbio licenciada; o que importa é a documentação. Cada transferência recebida é documentada por um contrato de câmbio que indica o senhor como beneficiário e a compra como finalidade. Quando o senhor vende, essa mesma documentação é o que permite que o valor recebido — incluindo o seu lucro, após os impostos — seja convertido e enviado para o exterior sem limite máximo. Compradores que trazem fundos de forma informal, ou em nome de um parente, perdem essa possibilidade e geram problemas na revenda.

Perguntas mais frequentes

Este guia contém informações gerais destinadas a compradores internacionais, atualizadas para o ano de 2026. As alíquotas de impostos, os limites para a obtenção de visto e as taxas municipais estão sujeitos a alterações; confirme os valores aplicáveis ao seu caso com um advogado brasileiro habilitado e um consultor tributário em seu país de residência antes de se comprometer.