A compra de um imóvel no Rio de Janeiro por um comprador estrangeiro não é demorada nem imprevisível — mas segue uma sequência jurídica específica, diferente daquela a que o senhor está acostumado em seu país. Desde a apresentação do primeiro documento até o momento em que você recebe as chaves, o processo geralmente leva de 4 a 10 semanas, e o custo total, além do preço de compra, é de cerca de 5%. Veja a seguir como esse valor se divide.
O senhor precisará de um Número de Identificação Fiscal (CPF), de preferência uma conta bancária local, um advogado e uma procuração, caso não possa comparecer pessoalmente.
CPF e compras à distânciaAmbas as partes assinam um pré-contrato vinculativo e irrevogável (Promessa). O comprador paga um sinal, geralmente de 10%. Ainda não ocorre a transferência de propriedade.
≈ 20–25 dias. O vendedor entrega o título de propriedade, os certificados fiscais e de dívidas e o histórico de propriedade. Seu advogado verifica tudo, com um prazo para correção de quaisquer irregularidades encontradas.
Por que essa etapa é importante≈ 5 dias. O comprador paga o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI, 3%) no Brasil antes da assinatura da escritura definitiva.
≈ 30 dias. Ambas as partes assinam a escritura definitiva (Escritura), pessoalmente ou virtualmente. O valor restante de 90% é pago, e as chaves são entregues no local.
A compra é registrada no Cartório de Registro de Imóveis, confirmando a titularidade legal e formalizando a propriedade perante terceiros.
As etapas 2 e 3 — a pré-contratação e a verificação da documentação — são estabelecidas contratualmente assim que o senhor assinar a Promessa; portanto, esses prazos são bastante previsíveis: normalmente, de 20 a 25 dias para que o vendedor entregue toda a documentação e para que o seu advogado conclua a due diligence. A segunda metade do processo depende da rapidez com que as autoridades fiscais brasileiras e o cartório processam a documentação, o que está genuinamente fora do controle de qualquer pessoa. Dez semanas é um prazo máximo realista para um imóvel simples e bem documentado; complicações na etapa de verificação de documentos são o motivo mais comum para que uma compra demore mais tempo.
O depósito de 10% pago na assinatura do pré-contrato constitui um compromisso efetivo, e não uma mera formalidade — os pré-contratos brasileiros (Promessa de Compra e Venda) tornam-se vinculativos e irrevogáveis no momento em que ambas as partes os assinam. Caso desista sem um motivo legalmente reconhecido, perderá o depósito. Se o vendedor desistir, ele deverá devolver a você o dobro do depósito. É exatamente por isso que a etapa de verificação dos documentos — e o prazo de correção concedido ao vendedor para sanar quaisquer problemas encontrados — é tão importante antes de chegar a esse ponto.
Há duas coisas que surpreendem a maioria dos compradores estrangeiros que adquirem um imóvel pela primeira vez aqui. Em primeiro lugar, o vendedor arca com a totalidade da comissão de 5% — trata-se de uma prática padrão no Brasil e não é dividida com o comprador nem cobrada dele. Em segundo lugar, a responsabilidade pelas dívidas de um imóvel pode recair sobre o próprio imóvel, e não apenas sobre o proprietário anterior, em determinadas circunstâncias — e é exatamente para detectar isso que existe a etapa de verificação de documentos na etapa 3. Veja Proprietários de imóveis em alerta: Suprema Corte abre debate sobre responsabilidade por dívidas anteriores para obter mais detalhes sobre esse risco específico.
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