Der Kauf einer Immobilie in Rio de Janeiro als ausländischer Käufer verläuft weder langsam noch unvorhersehbar – er folgt jedoch einem bestimmten rechtlichen Ablauf, der sich von dem unterscheidet, was Sie aus Ihrem Heimatland gewohnt sind. Vom ersten Dokument bis zur Schlüsselübergabe dauert der Vorgang in der Regel 4 bis 10 Wochen, und die Gesamtkosten zusätzlich zum Kaufpreis belaufen sich auf fast 5%. Hier erfahren Sie genau, wie sich diese Kosten zusammensetzen.
Sie benötigen eine brasilianische Steuernummer (CPF), idealerweise ein lokales Bankkonto, einen Anwalt sowie eine Vollmacht, falls Sie nicht persönlich anwesend sein können.
CPF und FernabsatzBeide Parteien unterzeichnen einen verbindlichen, unwiderruflichen Vorvertrag (Promessa). Der Käufer leistet eine Anzahlung, in der Regel 10%. Ein Eigentumsübergang findet noch nicht statt.
≈ 20–25 Tage. Der Verkäufer übergibt die Eigentumsurkunde, Steuer- und Schuldenbescheinigungen sowie die Eigentumsgeschichte. Ihr Anwalt prüft alles; bei etwaigen Unstimmigkeiten wird eine Nachbesserungsfrist eingeräumt.
Warum dieser Schritt wichtig ist≈ 5 Tage. Der Käufer entrichtet die brasilianische Grunderwerbsteuer (ITBI, 3%) vor Unterzeichnung der endgültigen Urkunde.
≈ 30 Tage. Beide Parteien unterzeichnen die endgültige Kaufurkunde (Escritura) – entweder persönlich oder virtuell. Der Restbetrag in Höhe von 90% wird beglichen, und die Schlüsselübergabe erfolgt vor Ort.
Der Kauf wird beim Grundbuchamt eingetragen, wodurch das Eigentumsrecht bestätigt und gegenüber Dritten rechtswirksam festgelegt wird.
Die Schritte 2 und 3 – der Vorvertrag und die Dokumentenprüfung – sind vertraglich festgelegt, sobald Sie die „Promessa“ unterzeichnen; daher sind diese Zeiträume relativ gut vorhersehbar: In der Regel benötigt der Verkäufer 20 bis 25 Tage, um die vollständigen Unterlagen vorzulegen, und Ihr Anwalt benötigt ebenso lange, um die Due-Diligence-Prüfung abzuschließen. Die zweite Hälfte des Prozesses hängt davon ab, wie schnell die brasilianischen Steuerbehörden und das Grundbuchamt die Unterlagen bearbeiten, was wirklich außerhalb der Kontrolle aller Beteiligten liegt. Zehn Wochen sind eine realistische Obergrenze für eine unkomplizierte, gut dokumentierte Immobilie; Komplikationen in der Phase der Dokumentenprüfung sind der häufigste Grund dafür, dass sich ein Kauf in die Länge zieht.
Die bei der Unterzeichnung des Vorvertrags geleistete Anzahlung in Höhe von 10% stellt eine echte Verpflichtung dar und ist keine reine Formalität – brasilianische Vorverträge (Kauf- und Verkaufsvereinbarung) sind ab dem Zeitpunkt der Unterzeichnung durch beide Parteien verbindlich und unwiderruflich. Wenn Sie ohne rechtlich anerkannten Grund zurücktreten, verfällt die Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, ist er verpflichtet, Ihnen das Doppelte der Anzahlung zurückzuzahlen. Genau aus diesem Grund ist die Phase der Dokumentenprüfung – und die Nachbesserungsfrist, die dem Verkäufer eingeräumt wird, um festgestellte Mängel zu beheben – so wichtig, bevor Sie diesen Punkt erreichen.
Zwei Dinge überraschen die meisten ausländischen Erstkäufer hier. Erstens: Der Verkäufer übernimmt die gesamte Provision in Höhe von 5% – dies ist in Brasilien gängige Praxis, und der Betrag wird weder mit dem Käufer geteilt noch diesem in Rechnung gestellt. Zweitens kann die Haftung für die Schulden einer Immobilie unter bestimmten Umständen nicht nur den Vorbesitzer, sondern auch die Immobilie selbst betreffen – genau dies soll in Schritt 3 im Rahmen der Dokumentenprüfung aufgegriffen werden. Siehe Immobilieneigentümer in Alarmbereitschaft: Oberster Gerichtshof eröffnet Debatte über Haftung für frühere Schulden für weitere Einzelheiten zu diesem konkreten Risiko.
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