Der Vorvertrag (Promessa de Compra e Venda): Wie er Ihren Kauf in Rio de Janeiro absichert

Was eine „Promessa de Compra e Venda“ eigentlich ist

Ein „Promessa de Compra e Venda“ ist eine verbindliche Zusage zum Kauf und Verkauf einer bestimmten Immobilie zu vereinbarten Bedingungen – Preis, Zahlungsplan, Übergabetermin und Konditionen –, ohne dass dabei bereits das Eigentumsrecht übertragen wird. Das Eigentumsrecht geht erst später über, wenn die Parteien die endgültige Urkunde (escritura pública, bei Transaktionen mit höherem Wert) unterzeichnen und diese beim Cartório de Registro de Imóveis eintragen lassen. In der Praxis durchläuft fast jeder Immobilienkauf in Brasilien, der nicht am selben Tag bezahlt und abgeschlossen wird, diese zweistufige Struktur: zunächst der Vorvertrag, später die endgültige Übertragung.

Für ausländische Käufer ist der Zeitraum zwischen diesen beiden Schritten oft länger als für einen einheimischen Käufer – es muss ein CPF beantragt oder bestätigt werden, die Gelder müssen im Rahmen einer internationalen Überweisung gutgeschrieben werden, und es muss eine Due-Diligence-Prüfung des Verkäufers und der Immobilie durchgeführt werden (siehe unseren Leitfaden zur Due Diligence) dauert eine gewisse Zeit. Der Vorvertrag schützt Ihre Position während dieser Zeitspanne.

Privatrechtsurkunde oder öffentliche Urkunde?

Das brasilianische Bürgerliche Gesetzbuch (Art. 108) schreibt eine notarielle Urkunde für den Rechtsgeschäft vor, das tatsächlich ein dingliches Recht begründet oder überträgt, sofern der Wert der Immobilie das 30-Fache des nationalen Mindestlohns übersteigt – doch eine „promessa de compra e venda“, bei der es sich um eine vorläufige Verpflichtung und nicht um die Übertragung selbst handelt, wird von brasilianischen Gerichten unabhängig vom Wert der Immobilie durchweg als in einer privatschriftlichen Urkunde („contrato particular“) gültig angesehen. Dies macht den Abschluss eines Vorvertrags schnell und unkompliziert, selbst bei einer Luxusimmobilie.

Warum die Registrierung des Vorvertrags tatsächlich von Bedeutung ist

Eine unterzeichnete, aber nicht eingetragene „promessa“ stellt eine persönliche Verpflichtung dar – sie ist zwischen den beiden Parteien einklagbar, für alle anderen jedoch nicht erkennbar. Die Eintragung beim „Cartório de Registro de Imóveis“ am Standort der Immobilie ändert dies. Gemäß den Artikeln 1.417 und 1.418 des Bürgerlichen Gesetzbuchs begründet eine eingetragene „promessa“ ein „direito real à aquisição“ – ein dingliches Recht auf den Erwerb der Immobilie –, das heißt:

• Gegenüber Dritten durchsetzbar. Sollte der Verkäufer versuchen, dieselbe Immobilie an eine andere Person zu verkaufen, oder sollte ein Gläubiger versuchen, ein Pfandrecht daran zu begründen, hat der Anspruch des eingetragenen Käufers Vorrang.
• Geschützt vor Pfandrechten, die nach der Eintragung angemeldet wurden. Eine Hypothek, ein Steuerpfandrecht oder eine gerichtliche Pfändung, die nach der Eintragung Ihres Vorvertrags auf die Immobilie eingetragen wurde, kann Ihr Recht auf den Erwerb dieser Immobilie in der Regel nicht außer Kraft setzen.
• Gestützt auf die Zwangsvollstreckung. Sollte der Verkäufer sich schlichtweg weigern, die endgültige Kaufurkunde zu unterzeichnen, nachdem Sie Ihren Teil der Vereinbarung erfüllt haben (den vereinbarten Preis gezahlt haben), kann ein brasilianisches Gericht eine Entscheidung erlassen, durch die das Eigentumsrecht direkt auf Sie übergeht – Sie benötigen die Mitwirkung des Verkäufers nicht, um als eingetragener Eigentümer zu gelten.

Was geschieht, wenn eine der beiden Seiten zurücktritt?

Die meisten Vorverträge enthalten „arras“ (sinal) – eine bei Vertragsunterzeichnung geleistete Anzahlung. Nach brasilianischem Recht gelten „arras“ standardmäßig als „confirmatória“: Tritt der Käufer vom Vertrag zurück, behält der Verkäufer die Anzahlung; tritt der Verkäufer vom Vertrag zurück, muss er sie in der Regel in doppelter Höhe zurückzahlen. Über die Anzahlung hinaus kann die geschädigte Partei in der Regel wählen, ob sie die Erfüllung des Vertrags verlangt (d. h. die Durchsetzung des Verkaufs, einschließlich einer „adjudicação compulsória“ bei einem eingetragenen Vorvertrag) oder den Vertrag kündigt und stattdessen Schadensersatz geltend macht.

Genau aus diesem Grund ist der Wortlaut des Vorvertrags ebenso wichtig wie die Tatsache, dass ein solcher überhaupt vorliegt – vage Fristen, undefinierte "Bedingungen" oder fehlende Vertragsstrafenklauseln verwandeln einen einfachen Vertragsbruch in einen langwierigen Streit darüber, was tatsächlich vereinbart wurde.

Was ein solider Vorvertrag enthalten sollte

• Vollständige Identifizierung beider Parteien — einschließlich CPF/CNPJ sowie, bei ausländischen Käufern, Angaben zum Reisepass und zum Familienstand (nach brasilianischem Recht ist die Zustimmung des Ehepartners bei Immobilientransaktionen von Bedeutung)
• Vollständige Objektbeschreibung — die Registrierungsnummer beim Cartório, die genaue Anschrift sowie etwaige offengelegte Belastungen
• Preis und Zahlungsplan — einschließlich der Währung und der Art und Weise, wie eine internationale Überweisung für die Zentralbank bzw. für steuerliche Zwecke dokumentiert wird
• Die Höhe der Anzahlung (Arras) und die Frage, ob es sich um eine „confirmatória“ oder eine „penitencial“ handelt
• Übergabe-/Inbesitznahmedatum und Frist für die Unterzeichnung der endgültigen Urkunde
• Aufschiebende Bedingungen — Genehmigung der Finanzierung, Freigabe der Due-Diligence-Prüfung, Begleichung der Verbindlichkeiten gegenüber der Eigentümergemeinschaft bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft
• Vertragsstrafen bei Zahlungsverzug oder verspätetem Vertragsabschluss auf einer der beiden Seiten

Unser Leitfaden zu Finanzierung und CPF behandelt die praktischen Schritte – CPF-Registrierung, Geldtransfer und typische Zeitrahmen –, auf die in den aufschiebenden Bedingungen eines Vorvertrags in der Regel Bezug genommen werden muss.