Il precontratto (Promessa de Compra e Venda): come tutela il Suo acquisto a Rio de Janeiro

Che cos’è, in realtà, una “Promessa di Compravendita”

La “promessa di compravendita” (promessa de compra e venda) è un impegno vincolante ad acquistare e vendere un immobile specifico secondo i termini concordati — prezzo, piano di pagamento, data di consegna e condizioni — senza che ciò comporti di per sé il trasferimento della proprietà. La proprietà passa di mano solo in un secondo momento, quando le parti firmano l’atto definitivo (escritura pública, per le transazioni di valore elevato) e lo registrano presso il Cartório de Registro de Imóveis. In pratica, quasi tutti gli acquisti immobiliari in Brasile che non vengono pagati e perfezionati nello stesso giorno seguono questa struttura in due fasi: prima il contratto preliminare, poi il trasferimento definitivo.

Per gli acquirenti stranieri, l’intervallo tra le due fasi è spesso più lungo rispetto a quello di un acquirente locale: occorre ottenere o confermare un CPF, i fondi devono essere accreditati tramite un bonifico internazionale e occorre effettuare la due diligence sul venditore e sull’immobile (si veda la nostra Guida alla due diligence) richiede tempo. Il contratto preliminare è ciò che tutela la Sua posizione durante tale lasso di tempo.

Atto privato o atto pubblico?

Il Codice Civile brasiliano (art. 108) richiede un atto pubblico per le transazioni che costituiscono o trasferiscono effettivamente un diritto reale su un bene immobile, ogniqualvolta il valore dell’immobile superi di 30 volte il salario minimo nazionale — tuttavia, la «promessa di acquisto e vendita» (promessa de compra e venda), essendo un impegno preliminare piuttosto che il trasferimento vero e proprio, viene sistematicamente considerata dai tribunali brasiliani come valida se redatta in forma di atto privato (contrato particular), indipendentemente dal valore dell’immobile. È proprio questo che rende la stipula del precontratto rapida e agevole, anche nel caso di un immobile di lusso.

Perché la registrazione del contratto preliminare è davvero importante

Una promessa firmata ma non registrata costituisce un obbligo personale — esigibile tra le due parti, ma invisibile a tutti gli altri. La registrazione presso il Cartório de Registro de Imóveis in cui si trova l’immobile cambia questa situazione. Ai sensi degli articoli 1.417 e 1.418 del Codice Civile, una promessa registrata crea un diritto reale all’acquisizione — ovvero un diritto reale di acquisire l’immobile — ovvero:

• Opponibile ai terzi. Qualora il venditore tenti di vendere lo stesso immobile a qualcun altro, oppure un creditore tenti di pignorarlo, il diritto dell’acquirente registrato ha la precedenza.
• Protezione contro i privilegi iscritti successivamente alla registrazione. Un'ipoteca, un diritto di pegno fiscale o un sequestro giudiziario iscritti sull'immobile dopo la registrazione del Suo contratto preliminare non possono, in linea di massima, prevalere sul Suo diritto di acquisizione dello stesso.
• Sulla base di un procedimento di aggiudicazione obbligatoria. Se il venditore si limita a rifiutarsi di firmare l’atto definitivo una volta che Lei ha adempiuto ai propri obblighi (pagando il prezzo concordato), un tribunale brasiliano può emettere una sentenza che trasferisca la proprietà direttamente a Lei: non è necessaria la collaborazione del venditore per diventare il proprietario registrato.

Cosa accade se una delle parti si ritira

La maggior parte dei contratti preliminari prevede il versamento delle “arras” (sinal), ovvero una caparra versata al momento della firma. La legge brasiliana considera le “arras” come caparra confermativa per impostazione predefinita: se l’acquirente recede dal contratto, il venditore trattiene la caparra; se è il venditore a recedere, in genere è tenuto a restituirla in misura doppia. Oltre alla caparra, la parte lesa può generalmente scegliere tra esigere l’adempimento specifico (imporre il perfezionamento della vendita, anche tramite «adjudicação compulsória» nel caso di un contratto preliminare registrato) oppure rescindere il contratto e richiedere invece il risarcimento dei danni.

È proprio per questo motivo che la formulazione del contratto preliminare è importante tanto quanto la sua stessa esistenza: scadenze vaghe, "condizioni" non meglio definite o clausole penali mancanti trasformano una semplice violazione in una controversia di lunga durata su ciò che era stato effettivamente concordato.

Cosa dovrebbe contenere un solido contratto preliminare

• Identificazione completa di entrambe le parti — compresi il CPF/CNPJ e, per gli acquirenti stranieri, i dati del passaporto e lo stato civile (la legislazione brasiliana considera il consenso del coniuge un elemento rilevante nelle transazioni immobiliari)
• Descrizione completa dell'immobile — numero di registrazione presso il Cartório, indirizzo esatto ed eventuali gravami dichiarati
• Prezzo e modalità di pagamento — compresa la valuta e le modalità di documentazione di un bonifico internazionale ai fini della Banca Centrale e fiscali
• L'importo dell'arraso (caparra) e se si tratti di un arraso confermativo o penitenziale
• Data di consegna/presa di possesso e termine ultimo per la sottoscrizione dell’atto definitivo
• Condizioni sospensive — approvazione del finanziamento, completamento della due diligence, estinzione dei debiti relativi all’associazione dei proprietari (HOA) o al condominio
• Clausole penali in caso di ritardo nel pagamento o di ritardo nella chiusura da parte di una delle due parti

Il nostro Guida al finanziamento e al CPF tratta le fasi pratiche — registrazione nel CPF, trasferimento di valuta e tempistiche tipiche — a cui le condizioni sospensive di un contratto preliminare devono solitamente fare riferimento.