在商定价格与签署最终产权文件之间，巴西的房产交易几乎总是通过一份“承诺购买与出售协议”（promessa de compra e venda）来衔接——这是一份预合同，用于锁定交易条款，以便在此期间完成尽职调查、融资和文件准备工作。以下将介绍该协议的实际作用，以及为何其登记注册的重要性远超大多数外国买家所意识到的程度。.
“买卖承诺书”（promessa de compra e venda）是指双方承诺按照约定的条款——包括价格、付款时间表、交付日期及相关条件——买卖特定房产的具有法律约束力的承诺，但该文件本身并不转移所有权。 所有权仅在后续阶段才发生转移，即当双方签署最终产权文件（对于高价值交易，称为“escritura pública”）并在不动产登记处（Cartório de Registro de Imóveis）完成登记时。 实际上，在巴西，几乎所有未在同一天完成付款和交割的房产交易都遵循这一两步流程：先签订预合同，后进行最终产权转移。.
对于外国买家而言，这两个步骤之间的间隔往往比本地买家更长——需要申请或确认公积金账户，资金需要完成国际汇款，并且需要对卖方和房产进行尽职调查（参见我们的 尽职调查指南) 需要一定时间。预合约的作用就是在这一期间保护您的权益。.
《巴西民法典》（第108条）规定，凡不动产价值超过全国最低工资30倍的交易，若该交易实际构成或转让不动产权利，则须采用公证书形式 ——但“买卖意向书”（promessa de compra e venda）作为一项初步承诺而非权利转让本身，巴西法院始终将其视为有效的私文书（contrato particular），无论房产价值高低。正因如此，即便涉及豪华房产，该预合同也能快速且顺畅地签署。.
已签署但未登记的购房意向书属于个人义务——在双方之间具有可强制执行性，但对其他人而言则不具有法律效力。 在房产所在地的不动产登记处（Cartório de Registro de Imóveis）进行登记后，情况便会发生变化。根据《民法典》第1,417条和第1,418条的规定，经登记的购房意向书将产生一项“取得不动产的物权”（direito real à aquisição），即：
大多数预合同都包含“arras”（sinal）——即签约时支付的定金。巴西法律默认将arras视为“确认性定金”：如果买方退出交易，卖方可保留该定金；如果卖方退出交易，通常必须双倍退还该定金。 除定金外，受损害方通常可选择要求特定履行（强制完成交易，包括针对已登记的预合同通过强制拍卖程序完成交易），或终止合同并索赔损失。.
这正是为什么合同前协议的措辞与协议本身的存在同样重要——模糊的期限、未明确的"条件"或缺失的违约金条款，都会将一次简单的违约行为演变为围绕实际约定内容的旷日持久的纠纷。.
我们的 融资与中央公积金指南 介绍了预合同中的先决条件通常需要提及的实际步骤——CPF注册、货币转账以及典型时间表。.
本文旨在说明一般法律机制，仅供参考，不构成法律建议。合同签订前的条款、登记要求及可用的救济措施可能因案件而异——在签署合同前，请务必让巴西房地产律师审查您的具体合同。.
最后更新：2026年10月。本文为一般信息，不构成法律建议——请由巴西房地产律师审核您的合同。
一份具有法律约束力的预合同，卖方和买方在该合同中根据商定的条款（价格、付款计划、交付日期、条件等）就特定房产达成承诺，但此时所有权尚未转移。所有权将在稍后签署最终产权文件（escritura）并在不动产登记处（Cartório de Registro de Imóveis）完成登记后转移。.
不。无论价格多少，“promessa”作为私文书均具有法律效力，最好附有经公证的签名（reconhecimento de firma）。只有当房产价值超过最低工资的30倍时，最终转让才需要公证书（《民法典》第108条）。.
Yes. Registered at the property registry, it becomes a real right (Civil Code Arts. 1,417–1,418): it beats a later sale to someone else, later liens and the seller's creditors, and gives you adjudicação compulsória – a court can transfer title to you if the seller refuses to sign the deed. Unregistered, it is only enforceable between the two parties.
定金（arras 或 sinal）原则上具有确认性质：买方若反悔则没收定金，卖方若反悔则需双倍返还。受损害方可根据合同条款，选择要求特定履行，或解除合同并索赔损失。.
通常为价格的10%至20%，在签署“promessa”时支付；具体金额以及该款项属于“confirmatória”还是“penitencial”，需经协商并写入合同。.
Yes, through a power of attorney issued at a Brazilian consulate or with an apostilled document, which is common for international buyers. Oabitat coordinates the drafting, signing and registration with real estate lawyers in Rio; see 作为外国人购买巴西房产.
购买前，请参阅以下分步指南： 在里约热内卢置业 以及电流 里约热内卢待售公寓.
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