购房者工具 · 2026年费用表
在里约热内卢购买房产时，除房款外，一套典型的南区（Zona Sul）公寓还需承担约5%的费用： 其中包括3%的市政产权转让税（ITBI）、公证处的公证书费用、房产登记处的登记费、我们强烈推荐聘请的独立律师费（约1%），以及——如果您是从国外汇款——外汇税和银行点差。 在下方输入价格，计算器将逐项应用2026年里约热内卢的费用表；如果您愿意，它还会估算每年拥有该公寓的成本。.
R$ 0
除价格外，第一天还需支付现金
0%
购买价的
R$ 0
总预算：房价加上交易费用
按欧洲央行参考汇率换算：1 欧元 = R$5.89 · US$1 = R$5.14
| 第一天的费用 | R$ | € | US$ |
|---|---|---|---|
| ITBI——市政转让税购房价（或市政参考价，以较高者为准）的3%。须在签署产权契据前支付。. | |||
| 公证书——在公证处签署的公证书根据2026年TJRJ费率表计算的报酬，加上46%州基金、2%法律援助附加费、5% ISS以及印花税。. | |||
| 登记——在不动产登记处（RGI）办理登记结构与契约相同，此外还有约R$400份证书和附属文件。. | |||
| 劳德米奥——海军土地的联邦转让费交易金额的5%，应支付给SPU。付款时会显示该金额；根据法律规定，这笔款项应归卖方所有。. | |||
| IOF——货币兑换税通过注册的交易所合约流入巴西的资金需缴纳0.38%（第6.306/2007号法令第15-B条第XXV款）。. | |||
| 银行汇兑点差贵行在转换金额（价格＋费用）上相对于市场利率的利差。. | |||
| 在国外签署的授权书（procuração）R$435.39，在里约热内卢的一家公证处办理（2026年费率表）；在领事馆签署或在国外办理加注的授权书费用大致相同，另需支付翻译费。. | |||
| 独立律师 / 尽职调查1% 关于价格——由您自己的律师进行产权和债务核查，我们强烈建议您这样做。. | |||
| 经纪人佣金由巴西的卖家支付（5–6%）。买家无需支付任何费用。. | R$ 0 | — | — |
| 总过户费用 | |||
| 房价 + 交易费用 |
不包含在交易费用中：该公寓每年持有成本的估算。请在“可选详细信息”中输入您的房产税（IPTU）和物业费，以获取确切数额。.
| 年度持有成本 | R$/年 | € / 年 | R$ / 月 |
|---|---|---|---|
| IPTU——市政财产税里约热内卢征收的税额为市政评估价值的1.2%，这一数值远低于市场价值；在拿到缴费单之前，请按价格的0.35%进行估算。. | |||
| 物业费该社区每平方米平均价格（Loft，2025–26）× 预计面积；配备游泳池、健身房和24小时工作人员的楼盘价格更高。. | |||
| 关于海军土地的使用费/占用费向SPU缴纳的União土地年费，通常为几百至几千雷亚尔；请核对土地登记证上的RIP编号。. | 各不相同 | — | — |
| 总持有成本 |
作为非居民出租房产：支付给非居民的租金收入，按租金总额的15%统一预扣税率征税（低税率司法管辖区的居民为25%），且无需在巴西申报纳税。参见 各社区租金收益率对比.
“不动产转让税”（Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis）是里约热内卢市的转让税——按价格或市政参考价值（以较高者为准）的3%征收（第1.364/1988号法律）。 该税款应由买方在签署产权契据前缴纳；若未出示缴税凭证，公证人将不予办理产权契据。我们的 ITBI指南 介绍了付款流程以及不适用于南区（Zona Sul）大多数购房交易的首次购房免税政策。.
公证书由公证员（tabelião de notas）根据里约热内卢司法法院每年制定的收费表起草。 2026年，一笔$2百万的购房交易所需公证费为$5,627；此外还需缴纳七项州基金，总额为46%（FETJ 20%、FUNPERJ 8.5%、 FUNDPERJ 8.5%、FUNARPEN 6%以及三项各1%的基金），一笔2%的附加费（用于支付免费公证服务），5%的ISS税，以及$3.27的印花税。 该契约可在巴西的任何公证处签署。.
只有在向该房产所属地区的房产登记处（RGI）办理产权登记后，所有权才会发生变更——在南区（Zona Sul），具体为第2、5、9和11号办事处。 2026年的收费表与公证处的收费表几乎完全一致（以R$5,595为基准，适用于R$2百万的交易额，附加费项目相同），此外还需支付证书费用和预登记费。 两份费率表均将手续费上限设定为R$84,326.80，因此当金额超过约R$46百万时，费用将不再增加。.
上述所有费用均按申报价格与市政府对该房产评估价值中的较高者计收，因此即使以低价购入，相关费用也不会低于市政府规定的最低标准。对于通过巴西住房体系融资的购房交易，适用一份合并文件并享受25%的减免；但非居民几乎总是选择现金支付——参见 外国人融资指南.
| 项目 | R$ | 价格占比 |
|---|---|---|
| ITBI 3% | 60,000 | 3.00% |
| 文书（R$5,626.95 费用 + 46% 资金 + 2% + 5% ISS + 印花税） | 8,613 | 0.43% |
| 注册（R$5,594.91 注册费 + 附加费用 + ~R$400 证书） | 8,963 | 0.45% |
| 独立律师和尽职调查（建议） | 20,000 | 1.00% |
| 本地买家的交易费用 | 97,576 | 4.88% |
| 交易所合约中的IOF 0.38% | 7,972 | 0.40% |
| 银行对转换金额的点差为1.5% | 31,470 | 1.57% |
| 授权书 | 435 | 0.02% |
| 从国外支付交易结算费用 | 137,454 | 6.87% |
有两点特别值得注意。首先，ITBI占总价的比重远超一半； 而买家最担心的公证费，在此价格下不足1%，且随着价格上涨，其占总价的比例会进一步降低——因为费率表采用的是每R$140,428价格区间加收固定金额R$252.43的方式，而非按比例计费。 其次，对于外国买家而言，汇兑成本是第二大开支——点差中1%的差异所产生的金额甚至超过了全部登记费的总额，这就是为什么 如何汇款 应与公证处一样受到重视。.
IPTU 即市政财产税，住宅房产的税率为评估价值的1.2%，可分最多十期缴纳，或于2月一次性缴清并享受折扣。 南区的评估值远低于市场价，因此您实际缴纳的税率通常仅为百分之几；建议向卖方索要最新的缴税单，而非自行估算。. 物业费 是较大的那行： 2026年1月，伊帕内玛的月均租金为R$2,200，拉戈阿为R$2,100，莱布隆为R$1,978，科帕卡巴纳为R$1,470 （Loft平台，34,000个房源），即海滨地区每月每平方米约为R$15，且一年内涨幅达13%。 一栋配备游泳池、健身房、24小时工作人员和车库的建筑，其租金比老式的无电梯公寓还要高——这也是原因之一 欧洲买家通常更喜欢老房子.
马里尼亚地区。. 里约热内卢部分滨海地带位于联邦政府（União）土地上——包括1831年划定的高潮线地带，以及科帕卡巴纳、博塔福戈、弗拉门戈和市中心滨海区沿线的填海土地。 此类房产出售时，需向SPU缴纳相当于交易金额5%的“laudêmio”费用，外加一笔小额的年度“foro”或“taxa de ocupação”。根据法律规定，“laudêmio”应归卖方所有；但在实际操作中，该费用需经协商确定，因此请在签署合同前予以确认。 伊帕内玛、莱布隆和拉戈阿湖畔的土地由王室出售，不属于“马里尼亚”土地；巴拉的海滨建筑位于1831年划定的地带之外。当房产在SPU注册时，房产登记证上会显示一个RIP编号。.
清单上没有的内容。. 在巴西，买方无需支付经纪佣金——由卖方承担。房产无需缴纳年度财富税，除R$3.27印花税外无其他印花税，且申请CPF纳税人识别号是免费的。 出售房产时需缴纳资本利得税（非居民按收益的15%税率计征，仅居民在180天内再投资可享受免税待遇）——详见 外国人购买巴西房产指南. 有关操作步骤的顺序及每个步骤所需的时间，请参见 在里约购买房产需要多长时间.
该计算器采用里约热内卢州司法监察总局（Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Rio de Janeiro）2026年的费用表（CGJ第516/2026号行政令，自2026年3月9日起生效）： 表07第1项（申报金额的契约）和表05.1第1项（一般登记），包括附加说明：在R$561,712以上的每个R$140,427.98区间，需额外加收R$252.43的费用以及R$5.04的附加费，该附加费适用于超过R$561,712的每R$140,427.98档次；R$84,326.80的上限（最高司法费）；以及第5条规定的基金附加费 （20% FETJ、8.5% FUNPERJ、8.5% FUNDPERJ、6% FUNARPEN，以及分别向PGUERJ、 TCE和ALERJ基金）的附加款项、2%的免费行为附加费、5%的市政服务税（ISS）以及R$3.27的印花税。ITBI：1988年第1364号市政法，第 19（3%）。IOF：第6.306/2007号法令，第15-B条，XXV款，经第12.499/2025号法令修订（0.38%）。 汇率：欧洲央行参考汇率，如有数据则每日更新。公寓平均价格：阁楼（《里约日报》，2026年2月；ADEMI-RJ，2025年9月）。 证书、预订费以及房产税（IPTU）和物业费数据均为估算值，并已明确标注；本计算器仅为规划工具，并非报价。公证处可应要求出具精确预算。.
记者和研究人员可以转载这些图表 注明出处并附上链接。建议引用格式：
Oabitat，里约热内卢购房成本——2026年交房费用计算器。https://www.oabitat.com/en/cost-of-buying-property-in-rio-de-janeiro-calculator/
如需获取特定采购或相关表格的报价，请发送邮件至 consultant@oabitat.com 或通过 WhatsApp 联系我们 +55 21 95902-8516.
上述数据适用于单一买家以现金直接购买公寓的情况。若涉及贷款购房、通过公司购房、赠与、继承，以及存在待决ITBI仲裁或SPU登记的房产，情况则有所不同。 税务规定可能发生变化；在支付款项前，请务必向公证员和合格顾问确认。Oabitat是一家持牌经纪公司（CRECI-RJ），并非税务或法律顾问。.
现金购买价格中约有5%的费用：ITBI税3%，以南区（Zona Sul）的典型价格计算，产权文件和登记费约1%，以及我们推荐的独立律师费约1%。 若从国外付款，需额外支付0.38%的IOF税以及银行1–2.5%的汇兑点差，合计约6–7%。不收取买方佣金。.
买方需在签署产权证之前缴纳。费率为价格或市政参考价值（以较高者为准）的3%。付款单由市财政部门在线开具，公证员需查验收据。.
一套售价为$2百万兰特的公寓，总费用约为$8,600兰特：根据2026年费率表，管理费为$5,627兰特，加上46%的国家基金附加费、2%的附加费、 5% ISS以及印花税。$1百万的公寓总费用约为$5,900；5TP3T百万的公寓总费用约为$16,700。在RGI办理登记的费用几乎与上述费用相当。.
不。外国人与巴西公民需缴纳的税费和公证费完全相同。从国外购房的唯一额外费用包括汇兑费用（0.38% IOF 加上银行点差）、若非亲自签字所需的授权委托书，以及外国文件的经公证的翻译件。.
在União（海军）土地上出售房产需缴纳5%联邦税，该税种在科帕卡巴纳、博塔福戈和弗拉门戈海滨地区较为常见，但在伊帕内玛和莱布隆则不存在。 虽然法律规定该费用由卖方承担，但合同中常会约定由买方承担；通过查阅房产登记证（matrícula）和SPU证书，可确认该房产是否已登记。.
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