Entre el acuerdo sobre el precio y la firma de la escritura definitiva, la compra de bienes inmuebles en Brasil casi siempre se rige por una «promessa de compra e venda» —un contrato preliminar que fija las condiciones mientras se completan los procesos de diligencia debida, financiamiento y trámites administrativos—. A continuación, le explicamos en qué consiste realmente y por qué su registro es más importante de lo que la mayoría de los compradores extranjeros creen.
La «promesa de compra y venta» es un compromiso vinculante para comprar y vender un inmueble específico en los términos acordados —precio, calendario de pagos, fecha de entrega y condiciones— sin que ello implique, por sí mismo, la transferencia de la propiedad. La propiedad solo cambia de manos posteriormente, cuando las partes firman la escritura pública (en el caso de transacciones de mayor valor) y la inscriben en el Registro de la Propiedad. En la práctica, casi toda compra de propiedad en Brasil que no se paga ni se cierra el mismo día sigue esta estructura de dos pasos: primero el contrato preliminar, luego la transferencia definitiva.
Para los compradores extranjeros, el lapso entre ambas etapas suele ser más prolongado que para un comprador local: es necesario obtener o confirmar un CPF, los fondos deben completarse mediante una transferencia internacional y se debe realizar la diligencia debida respecto al vendedor y al inmueble (consulte nuestro Guía de diligencia debida) lleva tiempo. El contrato preliminar es lo que protege su posición durante ese lapso.
El Código Civil de Brasil (art. 108) exige una escritura pública para la transacción que constituya o transfiera efectivamente un derecho real sobre un bien inmueble, siempre que el valor del bien supere 30 veces el salario mínimo nacional ; sin embargo, la «promesa de compra y venta», al tratarse de un compromiso preliminar y no de la transferencia en sí misma, es considerada sistemáticamente por los tribunales brasileños como válida mediante un instrumento privado (contrato particular), independientemente del valor del inmueble. Eso es lo que hace que la firma del contrato preliminar sea rápida y sin complicaciones, incluso en el caso de un inmueble de lujo.
Una promesa firmada pero no registrada es una obligación personal: exigible entre las dos partes, pero invisible para todos los demás. Al registrarla en el Cartório de Registro de Imóveis donde se encuentra el inmueble, la situación cambia. De conformidad con los artículos 1.417 y 1.418 del Código Civil, una promesa de compraventa registrada genera un derecho real de adquisición —es decir, un derecho real a adquirir el inmueble— que consiste en:
La mayoría de los contratos preliminares incluyen las «arras» (sinal), es decir, un depósito de garantía que se paga al momento de la firma. La legislación brasileña considera las arras como un depósito confirmatorio por defecto: si el comprador se retira del contrato, el vendedor retiene el depósito; si es el vendedor quien se retira, por lo general debe devolver el doble de la cantidad. Más allá del depósito, la parte perjudicada puede, por lo general, elegir entre exigir el cumplimiento específico (obligar a que se lleve a cabo la venta, incluso mediante adjudicação compulsória en el caso de un contrato preliminar registrado) o rescindir el contrato y reclamar una indemnización por daños y perjuicios.
Es precisamente por eso que la redacción del contrato preliminar es tan importante como el hecho de que exista uno: los plazos imprecisos, las "condiciones" indefinidas o la ausencia de cláusulas de penalización convierten un simple incumplimiento en una disputa prolongada sobre lo que realmente se acordó.
Nuestro Guía sobre financiamiento y el CPF abarca los pasos prácticos —el registro en el CPF, la transferencia de divisas y los plazos habituales— que, por lo general, deben mencionarse en las condiciones suspensivas de un contrato preliminar.
Oabitat coordina con abogados especializados en derecho inmobiliario de Río de Janeiro la redacción y el registro correctos de los contratos preliminares, especialmente para los compradores que no se encontrarán en Brasil para firmarlos en persona.
Reserve una sesión informativaEste artículo explica los aspectos legales generales con fines informativos y no constituye asesoría legal. Las condiciones precontractuales, los requisitos de registro y las soluciones legales disponibles pueden variar según cada caso; por lo tanto, siempre haga que un abogado especializado en bienes raíces de Brasil revise su contrato específico antes de firmarlo.
Última revisión: octubre de 2026. Información general, no asesoramiento jurídico – haga revisar su contrato por un abogado inmobiliario brasileño.
Un contrato preliminar vinculante en el que el vendedor y el comprador se comprometen a adquirir un inmueble específico en los términos acordados —precio, calendario de pagos, fecha de entrega, condiciones— sin que se produzca aún la transferencia de la propiedad. La propiedad se transfiere posteriormente, cuando se firma la escritura definitiva y se inscribe en el Cartório de Registro de Imóveis.
No. Una promesa es válida como documento privado, independientemente del precio, y lo ideal es que cuente con firmas autenticadas ante notario (reconocimiento de firma). Solo la transferencia definitiva requiere una escritura pública cuando el valor del inmueble supera 30 veces el salario mínimo (artículo 108 del Código Civil).
Yes. Registered at the property registry, it becomes a real right (Civil Code Arts. 1,417–1,418): it beats a later sale to someone else, later liens and the seller's creditors, and gives you adjudicação compulsória – a court can transfer title to you if the seller refuses to sign the deed. Unregistered, it is only enforceable between the two parties.
El depósito (arras o sinal) tiene carácter confirmatorio por defecto: si el comprador se retira, lo pierde; si el vendedor se retira, debe devolverlo en doble cantidad. La parte perjudicada puede, en su lugar, exigir el cumplimiento específico o rescindir el contrato y reclamar una indemnización por daños y perjuicios, según lo establecido en el texto del contrato.
Por lo general, entre el 10 % y el 20 % del precio, que se paga al firmar la promesa; el monto exacto y si se trata de una promesa confirmatoria o penitencial se negocian y se consignan en el contrato.
Yes, through a power of attorney issued at a Brazilian consulate or with an apostilled document, which is common for international buyers. Oabitat coordinates the drafting, signing and registration with real estate lawyers in Rio; see La compra de bienes inmuebles en Brasil como extranjero.
Antes de realizar su compra, consulte la guía paso a paso para comprar una propiedad en Río de Janeiro y la corriente apartamentos en venta en Rio de Janeiro.
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