Alquileres de vacaciones en Río de Janeiro

El alquiler a corto plazo en sí mismo es legal en Brasil, ya que alquiler vacacional conforme al artículo 48 de la Ley 8.245/91. Lo que cambió en 2026 es la cuestión de los condominios: el 7 de mayo de 2026, el STJ dictaminó en el REsp 2.121.055 que el alquiler a través de plataformas solo es permisible cuando el reglamento del condominio lo autorice expresamente. Posteriormente, el STJ suspendió los casos relacionados en todo el país bajo el Tema 1.443, a la espera de una tesis vinculante. Por lo tanto, la respuesta depende del reglamento específico de su edificio, y aún se espera un fallo definitivo.

Sí, según el estado actual de la ley. A raíz de la decisión del STJ de mayo de 2026, rige el convenio. Para modificarla en cualquier sentido se requiere una mayoría de dos tercios de los propietarios, de conformidad con el artículo 1.351 del Código Civil, y la prohibición debe inscribirse en el registro de la propiedad para que sea vinculante para los futuros compradores. Lea siempre el reglamento y las actas recientes de la asamblea antes de comprar con la intención de realizar arrendamientos a corto plazo.

Todavía no. El Proyecto de Ley 372/2025 establecería el registro obligatorio de anfitriones y propiedades, la inscripción en Cadastur y la recaudación de impuestos por parte de las plataformas; además, una comisión aprobó su informe en diciembre de 2025, pero aún no ha sido aprobado por el pleno del consejo y no está en vigor. Es razonable suponer que el registro se implementará próximamente.

En toda la ciudad, el precio promedio de los anuncios se situó en aproximadamente US$121 por noche, con una ocupación del 40.8% y unos ingresos anuales de aproximadamente US$12,800 en los doce meses hasta julio de 2026, entre unos 32,200 anuncios activos. Se trata de ingresos brutos antes de comisiones, limpieza, cuota de condominio, IPTU, mobiliario e impuestos. Un departamento bien ubicado en Ipanema o Leblon, con piscina o terraza, genera ingresos considerablemente superiores al promedio de la ciudad; un estudio anticuado genera menos.

No de manera automática. El alquiler a largo plazo generó un rendimiento bruto de 6,25% en Río en junio de 2026 con un solo contrato y un esfuerzo de administración mínimo, mientras que el alquiler a corto plazo promedio permanece desocupado aproximadamente tres de cada cinco noches y conlleva comisiones, gastos de limpieza, mobiliario y administración. El alquiler a corto plazo lo supera claramente en el segmento de lujo —edificio de calidad, buenas vistas, espacio al aire libre, administración profesional— y sale perdiendo frente a él en el caso promedio. Analice el departamento específico en lugar de la categoría.

Hasta 90 días. Pasado ese plazo, ya no es un alquiler vacacional de conformidad con el artículo 48 y se convierte en un contrato de arrendamiento residencial ordinario, con las garantías que ello implica para el inquilino. Si necesita un lugar para vivir durante seis meses o un año, le recomendamos que consulte nuestros alquileres a largo plazo.

Sí. Los inmuebles residenciales urbanos no tienen restricciones de propiedad para los extranjeros y no requieren visa ni permiso de residencia. Necesitará un CPF, el número de contribuyente individual de Brasil, que también le permite declarar los ingresos por renta. Los terrenos rurales y las zonas fronterizas son las excepciones, y ninguna de ellas se aplica en la Zona Sul.

A temporada El alquiler es un contrato residencial para una estancia temporal, de hasta 90 días, sin recepción, sin servicio diario y sin licencia de hospitalidad. Un hotel o una posada es un negocio comercial con licencia. La distinción es importante porque el razonamiento del STJ de 2026 gira en torno a si el alquiler repetido a través de plataformas convierte a una unidad residencial en algo similar a un hotel: cuanto más se asemeje su operación a un hotel, mayor será su exposición legal.

Sí, eso es lo que hacemos principalmente en el ámbito de los alquileres a corto plazo: publicación de anuncios y fijación de precios, selección de huéspedes, registro de entrada, limpieza, ropa de cama, mantenimiento y un estado de cuenta mensual. Trabajamos en inglés, francés, alemán, español, italiano y portugués, y le informaremos con franqueza si el reglamento de su edificio hace que no sea recomendable realizar alquileres a corto plazo.