Herramientas para compradores · Tablas de comisiones de 2026
El costo de adquirir una propiedad en Río de Janeiro, además del precio de compra, es de aproximadamente 5% para un departamento típico de la Zona Sul: el impuesto municipal de transferencia (ITBI) de 3%, la escritura pública ante notario, la inscripción en el registro de la propiedad, los honorarios de un abogado independiente que recomendamos encarecidamente (alrededor de 1%) y —si realiza una transferencia desde el extranjero— el impuesto de cambio de divisas y el margen bancario. Ingrese un precio a continuación y la calculadora aplicará las tablas de cargos de Río de Janeiro para 2026 línea por línea; si lo desea, también le proporcionará una estimación del costo anual de mantener el departamento.
R$ 0
se requiere efectivo el primer día, además del precio
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del precio de compra
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presupuesto total: precio más gastos de cierre
Convertido al tipo de cambio de referencia del BCE: 1 € = R$5,89 · US$1 = R$5,14
| Costo el primer día | R$ | € | US$ |
|---|---|---|---|
| ITBI — impuesto municipal sobre transmisiones patrimoniales3% del precio de compra (o del valor de referencia municipal, si este es mayor). Se paga antes de la firma de la escritura. | |||
| Escritura pública — escritura pública ante notarioHonorarios según la tabla del TJRJ de 2026 + 461 TP3T de fondos estatales + 21 TP3T de recargo por asistencia jurídica gratuita + 51 TP3T de ISS + timbre. | |||
| Registro — inscripción en el Registro de la Propiedad (RGI)La misma estructura que la escritura, además de aproximadamente R$400 de certificados y actos complementarios. | |||
| Laudêmio — tasa federal de transferencia de terrenos de la Armada5% del valor de la transacción, adeudado a la SPU. Se muestra al momento del pago; por ley, corresponde al vendedor. | |||
| IOF — impuesto sobre el cambio de divisas0,381 TP3T sobre los fondos que ingresan a Brasil a través de un contrato de intercambio registrado (Decreto 6.306/2007, art. 15-B, XXV). | |||
| Diferencial de cambio bancarioEl margen de su banco sobre la tasa de mercado respecto al monto convertido (precio + costos). | |||
| Poder notarial (procuração) para firmar desde el extranjeroR$435.39 en una notaría de Río (tabla de 2026); un poder notarial firmado en un consulado o con apostilla en el extranjero cuesta aproximadamente lo mismo, más el costo de la traducción. | |||
| Abogado independiente / diligencia debida1% del precio: verificación de la titularidad y de las deudas por parte de su propio abogado, lo cual le recomendamos encarecidamente. | |||
| Comisión del corredorLo paga el vendedor en Brasil (5–6%). El comprador no paga nada. | R$ 0 | — | — |
| Costos totales de cierre | |||
| Precio + gastos de cierre |
No forma parte de los gastos de cierre: un cálculo aproximado de cuánto cuesta mantener el departamento cada año. Ingrese el monto de su IPTU y la cuota de condominio en la sección “Detalles opcionales” para obtener una cifra exacta.
| Costo anual de mantenimiento | R$ / año | € / año | R$ / mes |
|---|---|---|---|
| IPTU — impuesto municipal sobre la propiedadRío cobra 1,21 TP3T del valor catastral municipal, que es considerablemente inferior al valor de mercado; calcule 0,351 TP3T del precio hasta que reciba el carnê. | |||
| Cuota de condominioPromedio del barrio por m² (Loft, 2025–26) × tamaño estimado; los edificios con piscina, gimnasio y personal las 24 horas tienen precios más elevados. | |||
| Foro / tasa de ocupación en terrenos de la ArmadaCuota anual que se debe pagar a la SPU por los terrenos de la União, que suele oscilar entre unos cientos y unos miles de reales; verifique el número de RIP que figura en la matrícula. | varía | — | — |
| Costo total de tenencia |
Alquiler como no residente: los ingresos por alquiler pagados a un no residente se gravan con una retención a la fuente fija del 15% sobre el alquiler bruto (25% para residentes de jurisdicciones con baja tributación), sin necesidad de presentar una declaración de impuestos en Brasil. Consulte el comparación de rentabilidad por barrio.
El Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis es el impuesto sobre la transferencia de bienes inmuebles de la ciudad de Río: 3% del precio o del valor de referencia municipal, el que sea mayor (Ley 1.364/1988). Lo paga el comprador antes de la firma de la escritura; el notario no redactará la escritura sin el comprobante de pago. Nuestro Guía de ITBI aborda los pasos para el pago y las exenciones para la primera vivienda que no se aplican a la mayoría de las compras en la Zona Sul.
La escritura pública la redacta un notario (tabelião de notas) según el arancel que establece cada año la Corte de Justicia de Río de Janeiro. El emolumento para el año 2026 correspondiente a una compra de R$2 millones es de R$5,627; a ello se suman siete fondos estatales que suman un total de 46% (FETJ 20%, FUNPERJ 8.5%, FUNDPERJ 8,5%, FUNARPEN 6% y tres fondos de 1% cada uno), un recargo de 2% destinado a financiar los actos gratuitos, 5% de ISS y un timbre de R$3,27. La escritura puede firmarse ante cualquier notario en Brasil.
La titularidad solo cambia cuando la escritura se inscribe en el Registro General de la Propiedad (RGI) correspondiente al distrito de la propiedad; en la Zona Sul, en las oficinas n.º 2, 5, 9 y 11. La tabla de 2026 es casi idéntica a la del notario (base de R$5,595 para R$2 millones, con los mismos recargos), más los certificados y la prenotação. Ambas tablas establecen un tope para el emolumento en R$84,326.80, por lo que a partir de aproximadamente R$46 millones, las tarifas dejan de aumentar.
Todo lo anterior se cobra sobre el mayor de los siguientes montos: el precio declarado o el valor que la ciudad asigna al inmueble; por lo tanto, una compra a precio de ganga no reduce los cargos por debajo del mínimo municipal. Para las compras financiadas a través del sistema de vivienda brasileño, se aplica un único acto combinado con una reducción del 25%; sin embargo, los no residentes casi siempre pagan en efectivo —consulte el Guía sobre financiación para extranjeros.
| Artículo | R$ | Porcentaje del precio |
|---|---|---|
| ITBI 3% | 60,000 | 3.00% |
| Escritura (R$5,626.95 de honorarios + 46% de fondos + 2% + 5% de ISS + timbre) | 8,613 | 0.43% |
| Registro (R$5,594.91 de honorarios + complementos + ~R$400 de certificados) | 8,963 | 0.45% |
| Abogado independiente y análisis de diligencia debida (recomendado) | 20,000 | 1.00% |
| Costos de cierre para un comprador residente | 97,576 | 4.88% |
| IOF 0.38% en el contrato de intercambio | 7,972 | 0.40% |
| El banco aplica un margen de 1,51 TP3T sobre el monto convertido | 31,470 | 1.57% |
| Poder notarial | 435 | 0.02% |
| Pago de los gastos de cierre desde el extranjero | 137,454 | 6.87% |
Hay dos aspectos que destacan. En primer lugar, el ITBI representa mucho más de la mitad del monto total; los honorarios del cartório, que son la mayor preocupación de los compradores, son inferiores a 1% a este precio y disminuyen como porcentaje del precio a medida que este aumenta, ya que las tablas aplican un monto fijo de R$252,43 por cada tramo de R$140 428, en lugar de un porcentaje. En segundo lugar, para un comprador extranjero, el cambio de divisas representa el segundo costo más importante: una diferencia de 1% en el margen de cambio equivale a más que la totalidad de la cuota de registro, razón por la cual cómo se transfiere el dinero merece tanta atención como el cartório.
IPTU Se trata del impuesto municipal sobre la propiedad, que se cobra a una tasa de 1,21 TP3T del valor catastral de la propiedad residencial, y que puede pagarse en hasta diez cuotas o en una sola con un descuento en febrero. El valor catastral en la Zona Sul es considerablemente inferior al precio de mercado, por lo que la tasa efectiva sobre lo que pagó suele ser una fracción de un por ciento; pídale al vendedor el carnê actual en lugar de hacer una estimación. Cuotas de condominio son los de mayor tamaño: en enero de 2026, la renta promedio era de R$2,200 al mes en Ipanema, R$2,100 en Lagoa, R$1,978 en Leblon y R$1,470 en Copacabana (Loft, 34 000 anuncios), o aproximadamente R$15 por m² al mes en la playa, y aumentaron un 13% en un año. Un edificio con piscina, gimnasio, personal las 24 horas y estacionamiento cuesta más que un departamento antiguo sin ascensor —lo cual es una de las razones Los compradores europeos suelen preferir los edificios más antiguos.
Territorio de Marinha. Parte del frente marítimo de Río de Janeiro se encuentra en terrenos de la União (federales): la franja de marea alta de 1831 y el terreno ganado al mar a lo largo de Copacabana, Botafogo, Flamengo y el frente marítimo del Centro. La venta de una propiedad de este tipo implica el pago a la SPU de un laudêmio equivalente al 5% del valor de la transacción, más un pequeño foro anual o tasa de ocupación. Por ley, el laudêmio corresponde al vendedor; en la práctica, se negocia, por lo que le recomendamos que pregunte antes de firmar. Ipanema, Leblon y la costa de Lagoa fueron vendidas por la Corona y no son terrenos de la «marinha»; los edificios frente al mar de Barra se encuentran fuera de la franja de 1831. La matrícula muestra un número RIP cuando la propiedad está inscrita en la SPU.
Lo que no figura en la lista. En Brasil no existe comisión para el agente inmobiliario del comprador; la paga el vendedor. No hay impuesto anual sobre el patrimonio inmobiliario, ni impuesto de sellos más allá del sello R%3.27, y el número de identificación fiscal (CPF) es gratuito. Se aplica el impuesto sobre las ganancias de capital al momento de la venta (15% para no residentes sobre la ganancia, con exenciones por reinversión dentro de los 180 días solo para residentes); consulte el Guía para la compra de bienes raíces en Brasil como extranjero. Para conocer la secuencia de pasos y la duración de cada uno, consulte ¿Cuánto tiempo lleva comprar una propiedad en Río?.
La calculadora aplica las tablas de emolumentos de la Corregedoria General de Justicia del Estado de Río de Janeiro para el año 2026 (Orden CGJ n.º 516/2026, vigente desde el 9 de marzo de 2026): Tabla 07, punto 1 (escritura con valor declarado) y Tabla 05.1, punto 1 (registro en general), incluida la nota que añade R$252,43 de emolumento y R$5.04 de recargo por cada R$140,427.98 de banda por encima de R$561,712, el tope de R$84,326.80 (tasa judicial máxima), los recargos de los fondos del artículo 5 (20% para el FETJ, 8,5% para el FUNPERJ, 8,5% para el FUNDPERJ, 6% para el FUNARPEN, 1% cada uno para el PGUERJ, los fondos del TCE y de la ALERJ), el recargo de 2% por actos gratuitos, el ISS municipal de 5% y el sello de R$3,27. ITBI: Ley Municipal n.º 1.364/1988, art. 19 (3%). IOF: Decreto 6.306/2007, art. 15-B, XXV, modificado por el Decreto 12.499/2025 (0,38%). Tipos de cambio: tasas de referencia del BCE, actualizadas diariamente cuando estén disponibles. Promedios de cuotas de condominio: Loft (Diário do Rio, febrero de 2026; ADEMI-RJ, septiembre de 2025). Los certificados, la prenotação y las cifras del IPTU y de los gastos de condominio son estimaciones y se indican como tales; la calculadora es una herramienta de planificación, no una cotización. Las notarias emiten presupuestos exactos a solicitud.
Periodistas e investigadores pueden reproducir estas cifras con atribución y enlace. Cita sugerida:
Oabitat, Costo de comprar una propiedad en Río de Janeiro — Calculadora de gastos de cierre 2026. https://www.oabitat.com/en/cost-of-buying-property-in-rio-de-janeiro-calculator/
Para solicitar una cotización sobre una compra específica o sobre las tablas correspondientes, escriba a consultant@oabitat.com o envíe un mensaje por WhatsApp +55 21 95902-8516.
Las cifras corresponden a la compra directa en efectivo de un departamento por parte de un solo comprador. Las compras financiadas, las realizadas a través de una empresa, las donaciones, las herencias y los inmuebles con un arbitraje del ITBI pendiente o con inscripción en el SPU en trámite presentan condiciones diferentes. Las normas fiscales están sujetas a cambios; consulte con el notario y con un asesor calificado antes de comprometer sus fondos. Oabitat es una agencia inmobiliaria autorizada (CRECI-RJ), no un asesor fiscal ni legal.
Aproximadamente 5% del precio de una compra en efectivo: ITBI de 3%, unos 1% por la escritura y el registro a un precio típico de la Zona Sul, y unos 1% por los servicios del abogado independiente que recomendamos. El pago desde el extranjero añade 0,38% de IOF y el margen de cambio del banco de 1 a 2,5%, lo que eleva el total a entre 6 y 7%. No se cobra comisión al comprador.
El comprador, antes de la firma de la escritura. La tasa es de 3% del precio o del valor de referencia municipal, el que sea mayor. El recibo de pago lo emite en línea el departamento de finanzas de la ciudad y el notario requiere dicho recibo.
Para un departamento de R$2 millones, aproximadamente R$8,600 en total: un emolumento de R$5,627 según la tabla de 2026, más 46% en complementos del fondo estatal, un recargo de 2%, 5% de ISS y el impuesto de timbre. Para un valor de R$1 millón, el costo es de aproximadamente R$5,900; para R$5 millones, de aproximadamente R$16,700. El registro en el RGI cuesta casi lo mismo.
No. Los impuestos y las tasas del cartório son idénticos tanto para extranjeros como para brasileños. Los únicos costos adicionales al comprar desde el extranjero son el cambio de divisas (0,381 TP3T de IOF más el margen del banco), un poder notarial si no firma en persona y las traducciones juradas de los documentos extranjeros.
Una tasa federal de 5% sobre la venta de inmuebles ubicados en terrenos de la União (marinha), común a lo largo de la costa de Copacabana, Botafogo y Flamengo, y que no se aplica en Ipanema ni en Leblon. La ley establece que el cargo recae sobre el vendedor, pero los contratos suelen transferirlo; la matrícula y un certificado de la SPU indican si la propiedad está registrada.
Envíenos el anuncio y le enviaremos el presupuesto del notario, el comprobante del ITBI y un plan de transferencia para su moneda — sin costo alguno, en inglés, alemán, francés o portugués.
WHATSAPP +55 21 95902-8516RESERVE UNA SESIÓN INFORMATIVAApartamentos, áticos y casas recién listados y off-market en Ipanema, Leblon, Copacabana y la Zona Sul. Como máximo un correo por semana.
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