Hilfsmittel für Käufer · Gebührentabellen 2026
Die Kosten für den Kauf einer Immobilie in Rio de Janeiro belaufen sich zusätzlich zum Kaufpreis auf etwa 5% für eine typische Wohnung in der Zona Sul: die kommunale Übertragungssteuer (ITBI) in Höhe von 3%, die Notarkosten für die öffentliche Urkunde, die Eintragung ins Grundbuch, die Gebühren für einen unabhängigen Rechtsanwalt, den wir dringend empfehlen (ca. 1%), sowie – falls Sie Geld aus dem Ausland überweisen – die Devisensteuer und die Bankspanne. Geben Sie unten einen Preis ein, und der Rechner wendet die Gebührentabellen von Rio de Janeiro für das Jahr 2026 Zeile für Zeile an; auf Wunsch schätzt er auch die jährlichen Kosten für den Besitz der Wohnung.
R$ 0
Am ersten Tag ist zusätzlich zum Kaufpreis ein Barbetrag erforderlich
0%
des Kaufpreises
R$ 0
Gesamtbudget: Kaufpreis zuzüglich Abschlusskosten
Umgerechnet zum Referenzkurs der EZB: 1 € = R$5,89 · US$1 = R$5,14
| Kosten am ersten Tag | R$ | € | US$ |
|---|---|---|---|
| ITBI – kommunale Übertragungssteuer31 TP3T des Kaufpreises (bzw. des kommunalen Referenzwerts, falls dieser höher ist). Die Zahlung erfolgt vor Unterzeichnung der Urkunde. | |||
| Öffentliche Urkunde – notarielle UrkundeVergütungen gemäß der TJRJ-Tabelle für das Jahr 2026 + 461 TP3T aus staatlichen Mitteln + 21 TP3T Rechtshilfezuschlag + 51 TP3T ISS + Stempelgebühr. | |||
| Eintragung – Eintragung im Grundbuch (RGI)Gleiche Struktur wie die Urkunde, zuzüglich etwa R$400 an Bescheinigungen und Begleitdokumenten. | |||
| Laudêmio – staatliche Übertragungsgebühr für Grundstücke der Marine5% des Transaktionswerts, der an die SPU zu zahlen ist. Wird bei der Zahlung ausgewiesen; gesetzlich gesehen steht dieser Betrag dem Verkäufer zu. | |||
| IOF – Steuer auf den Währungsumtausch0,381 TP3T auf Gelder, die über einen registrierten Devisenkontrakt nach Brasilien fließen (Dekret Nr. 6.306/2007, § 15-B, XXV). | |||
| Wechselkursspanne der BankDie Marge Ihrer Bank gegenüber dem Marktzinssatz auf den umgerechneten Betrag (Preis + Kosten). | |||
| Vollmacht (procuração) zur Unterzeichnung aus dem AuslandR$435,39 bei einem Notar in Rio (Tabelle 2026); eine im Ausland bei einem Konsulat unterzeichnete oder mit einer Apostille versehene Vollmacht kostet etwa denselben Betrag zuzüglich der Übersetzungskosten. | |||
| Unabhängiger Rechtsanwalt / Due-Diligence-Prüfung1% des Kaufpreises – Überprüfung der Eigentumsverhältnisse und der Verbindlichkeiten durch Ihren eigenen Rechtsanwalt, was wir Ihnen nachdrücklich empfehlen. | |||
| MaklerprovisionDie Zahlung erfolgt durch den Verkäufer in Brasilien (5–6%). Für den Käufer fallen keine Kosten an. | R$ 0 | — | — |
| Gesamtkosten bei Vertragsabschluss | |||
| Preis + Abschlusskosten |
Nicht in den Abschlusskosten enthalten: eine Schätzung der jährlichen Kosten für den Besitz der Wohnung. Geben Sie Ihre IPTU und Ihre Wohnnebenkosten unter “Optionale Angaben” ein, um einen genauen Betrag zu erhalten.
| Jährliche Betriebskosten | R$ / Jahr | € / Jahr | R$ / Monat |
|---|---|---|---|
| IPTU – kommunale GrundsteuerRio erhebt 1,21 TP3T des kommunalen Schätzwertes, der deutlich unter dem Marktwert liegt; schätzen Sie 0,351 TP3T des Preises, bis Sie den Carnê erhalten haben. | |||
| WohnungsgemeinschaftsgebührDurchschnittspreis pro m² in der Nachbarschaft (Loft, 2025–26) × geschätzte Wohnfläche; bei Gebäuden mit Swimmingpool, Fitnessstudio und 24-Stunden-Betreuung liegen die Preise höher. | |||
| Foro / Nutzungsgebühren für Grundstücke der MarineJährliche Gebühr an die SPU für Grundstücke der União, in der Regel einige hundert bis einige tausend Reais; überprüfen Sie die RIP-Nummer auf der Matrícula. | variiert | — | — |
| Gesamtkosten für den Bestand |
Vermietung als Nichtansässiger: An einen Nichtansässigen gezahlte Mieteinnahmen werden mit einem pauschalen Quellensteuersatz von 15% auf die Bruttomiete besteuert (25% für Ansässige in Niedrigsteuerländern), wobei keine brasilianische Steuererklärung einzureichen ist. Siehe die Renditevergleich nach Viertel.
Der „Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis“ ist die Grunderwerbsteuer der Stadt Rio – 3% des Kaufpreises oder des kommunalen Referenzwerts, je nachdem, welcher Betrag höher ist (Gesetz 1.364/1988). Sie ist vom Käufer vor Unterzeichnung der Urkunde zu entrichten; ohne den entsprechenden Zahlungsbeleg wird der Notar die „escritura“ nicht ausstellen. Unser ITBI-Leitfaden behandelt die Zahlungsschritte sowie die Ausnahmeregelungen für Erstkäufer, die bei den meisten Käufen in der Zona Sul nicht zur Anwendung kommen.
Die öffentliche Urkunde wird von einem Notar (tabelião de notas) auf der Grundlage der Gebührenordnung erstellt, die jedes Jahr vom Gerichtshof von Rio de Janeiro festgelegt wird. Die Gebühr für das Jahr 2026 bei einem Kauf in Höhe von R$2 Millionen beträgt R$5.627; hinzu kommen sieben staatliche Fonds in Höhe von insgesamt 46% (FETJ 20%, FUNPERJ 8,5%, FUNDPERJ 8,5%, FUNARPEN 6% sowie drei Abgaben in Höhe von jeweils 1%), ein Zuschlag von 2% zur Deckung der Kosten für unentgeltliche Handlungen, 5% ISS und eine Stempelgebühr in Höhe von R$3,27. Die Urkunde kann bei jedem Notar in Brasilien unterzeichnet werden.
Ein Eigentumswechsel kommt erst dann zustande, wenn die Urkunde im Grundbuchamt (RGI) des jeweiligen Bezirks der Immobilie eingetragen wird – in der Zona Sul sind dies das 2., 5., 9. und 11. Grundbuchamt. Die Tabelle für 2026 ist nahezu identisch mit der des Notars (Grundbetrag von R$5.595 für R$2 Millionen, gleiche Zuschläge), zuzüglich der Bescheinigungen und der „prenotação“. Beide Tabellen begrenzen die „emolumento“ auf R$84.326,80, sodass die Gebühren ab etwa R$46 Millionen nicht weiter steigen.
Alle oben genannten Gebühren werden auf der Grundlage des höheren Betrags aus dem angegebenen Preis und dem von der Stadt festgelegten Wert der Immobilie berechnet, sodass ein Schnäppchenkauf die Gebühren nicht unter die von der Stadt festgelegte Untergrenze senkt. Bei Käufen, die über das brasilianische Wohnungsbauprogramm finanziert werden, gilt eine einzige kombinierte Urkunde mit einem Nachlass von 25%; Nichtansässige zahlen jedoch fast immer bar – siehe die Leitfaden zur Finanzierung für Ausländer.
| Artikel | R$ | Preisanteil |
|---|---|---|
| ITBI 3% | 60,000 | 3.00% |
| Urkunde (R$5.626,95 Gebühren + 46% Mittel + 2% + 5% ISS + Stempelgebühr) | 8,613 | 0.43% |
| Registrierung (R$5.594,91 Gebühr + Zusatzkosten + ~R$400 Zertifikate) | 8,963 | 0.45% |
| Unabhängiger Rechtsanwalt und Due-Diligence-Prüfung (empfohlen) | 20,000 | 1.00% |
| Abschlusskosten für einen Käufer mit Wohnsitz vor Ort | 97,576 | 4.88% |
| IOF 0.38% im Börsenkontrakt | 7,972 | 0.40% |
| Bank-Spread von 1,51 TP3T auf den umgerechneten Betrag | 31,470 | 1.57% |
| Vollmacht | 435 | 0.02% |
| Bezahlung der Abschlusskosten aus dem Ausland | 137,454 | 6.87% |
Zwei Punkte fallen besonders auf. Erstens macht die ITBI deutlich mehr als die Hälfte des Kaufpreises aus; die Notargebühren, um die sich Käufer am meisten Sorgen machen, liegen bei diesem Preis unter 1% und sinken als Anteil am Preis, je höher dieser wird, da in den Tabellen pro Preisstufe von $140.428 ein Festbetrag von $252,43 hinzugerechnet wird und nicht ein Prozentsatz. Zweitens stellt für einen ausländischen Käufer der Wechselkurs den zweitgrößten Kostenfaktor dar – eine Differenz von 1% im Spread ist mehr wert als die gesamte Eintragungsgebühr, weshalb Wie Sie das Geld überweisen verdient ebenso viel Aufmerksamkeit wie das Cartório.
IPTU Es handelt sich um die kommunale Grundsteuer, die in Höhe von 1,21 TP3T des von der Stadt festgesetzten Schätzwerts für Wohnimmobilien erhoben wird und in bis zu zehn Raten oder in einer einzigen Rate mit einem Rabatt im Februar zu entrichten ist. Der Schätzwert in der Zona Sul liegt deutlich unter dem Marktpreis, sodass der effektive Steuersatz auf den von Ihnen gezahlten Betrag in der Regel nur einen Bruchteil eines Prozents beträgt; bitten Sie den Verkäufer um den aktuellen Carnê, anstatt eine Schätzung vorzunehmen. Wohnungsgemeinschaftsgebühren sind die größeren Zahlen: Im Januar 2026 betrug die durchschnittliche Miete in Ipanema 1.470 R pro Monat, in Lagoa 1.420 R, in Leblon 1.398 R und in Copacabana (Loft, 34.000 Angebote), was etwa R$15 pro m² pro Monat an den Stränden entspricht, wobei diese Preise innerhalb eines Jahres um 13% gestiegen sind. Ein Gebäude mit Pool, Fitnessstudio, 24-Stunden-Betreuung und einer Garage kostet mehr als eine ältere Wohnung ohne Aufzug – was ein Grund dafür ist, Europäische Käufer bevorzugen häufig ältere Gebäude.
Land der Marinha. Ein Teil der Strandpromenade von Rio befindet sich auf (bundeseigenem) Land der União – der Hochwasserstreifen von 1831 und die Aufschüttungen entlang der Strandpromenaden von Copacabana, Botafogo, Flamengo und im Centro. Beim Verkauf einer solchen Immobilie ist an die SPU ein „Laudêmio“ in Höhe von 5% des Transaktionswerts zu entrichten, zuzüglich einer geringen jährlichen „Foro“- oder „Taxa de Ocupação“-Gebühr. Laut Gesetz steht das „Laudêmio“ dem Verkäufer zu; in der Praxis wird darüber verhandelt, fragen Sie daher nach, bevor Sie unterschreiben. Ipanema, Leblon und das Ufer der Lagoa wurden von der Krone verkauft und sind kein „marinha“-Land; die Gebäude am Strand von Barra liegen außerhalb des Streifens von 1831. In der „matrícula“ ist eine RIP-Nummer vermerkt, wenn die Immobilie bei der SPU registriert ist.
Was nicht auf der Liste steht. In Brasilien fällt keine Maklerprovision für den Käufer an – diese wird vom Verkäufer getragen. Es gibt keine jährliche Vermögenssteuer auf Immobilien, keine Stempelsteuer über die R$3.27-Stempelmarke hinaus, und die CPF-Steuernummer ist kostenlos. Beim Verkauf fällt eine Kapitalertragsteuer an (15% für Nichtansässige auf den Gewinn, mit Ausnahmen für Reinvestitionen innerhalb von 180 Tagen, die nur für Ansässige gelten) – siehe die Leitfaden zum Immobilienkauf in Brasilien für Ausländer. Informationen zur Abfolge der Schritte und zur jeweiligen Dauer finden Sie unter Wie lange dauert es, eine Immobilie in Rio zu erwerben?.
Der Rechner wendet die Gebührenordnungen der Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Rio de Janeiro für das Jahr 2026 an (Verordnung CGJ 516/2026, in Kraft seit dem 9. März 2026): Tabelle 07, Punkt 1 (Urkunde mit angegebenem Wert) und Tabelle 05.1, Punkt 1 (allgemeine Eintragung), einschließlich des Hinweises, wonach ein Gebührenzuschlag in Höhe von R$252,43 sowie ein weiterer Zuschlag in Höhe von R$5,04 Zuschlag für jede R$140.427,98-Stufe oberhalb von R$561.712, die Obergrenze von R$84.326,80 (maximale Gerichtsgebühr), die Fondszuschläge gemäß Artikel 5 (20% FETJ, 8,5% FUNPERJ, 8,5% FUNDPERJ, 6% FUNARPEN, jeweils 1% an die PGUERJ, TCE- und ALERJ-Fonds), den Zuschlag in Höhe von 21 TP3T für unentgeltliche Handlungen, die kommunale ISS in Höhe von 51 TP3T sowie die Stempelsteuer (selo) in Höhe von R$3,27. ITBI: Kommunalgesetz 1.364/1988, Art. 19 (3%). IOF: Dekret 6.306/2007, Art. 15-B, XXV, geändert durch Dekret 12.499/2025 (0,38%). Wechselkurse: Referenzkurse der EZB, die täglich aktualisiert werden, sofern verfügbar. Durchschnittswerte für Wohnungseigentumsgebühren: Loft (Diário do Rio, Februar 2026; ADEMI-RJ, September 2025). Urkunden, „Prenotação“ sowie die IPTU- und Wohnnebenkostenangaben sind Schätzwerte und als solche gekennzeichnet; der Rechner dient als Planungshilfe und stellt kein Angebot dar. Notariate erstellen auf Anfrage genaue Kostenvoranschläge.
Journalisten und Forscher dürfen diese Zahlen übernehmen mit Quellenangabe und Link. Zitiervorschlag:
Oabitat, Kosten für den Erwerb einer Immobilie in Rio de Janeiro – Rechner für die Abschlusskosten 2026. https://www.oabitat.com/en/cost-of-buying-property-in-rio-de-janeiro-calculator/
Um ein Angebot für einen bestimmten Kauf oder die dazugehörigen Tabellen zu erhalten, schreiben Sie bitte an consultant@oabitat.com oder über WhatsApp. +55 21 95902-8516.
Die Angaben beziehen sich auf einen einfachen Barkauf einer Wohnung durch einen einzelnen Käufer. Bei finanzierten Käufen, Käufen über eine Gesellschaft, Schenkungen, Erbschaften sowie Immobilien, bei denen ein ITBI-Schiedsverfahren anhängig ist oder die noch nicht bei der SPU registriert sind, gelten andere Bestimmungen. Steuerliche Vorschriften können sich ändern; bitte klären Sie dies mit dem Notar und einem qualifizierten Berater, bevor Sie Mittel bereitstellen. Oabitat ist ein lizenziertes Maklerunternehmen (CRECI-RJ), kein Steuer- oder Rechtsberater.
Etwa 5% des Kaufpreises bei Barzahlung: ITBI in Höhe von 3%, etwa 1% für die Beurkundung und Eintragung zu einem üblichen Preis in der Zona Sul sowie etwa 1% für den von uns empfohlenen unabhängigen Rechtsanwalt. Bei einer Zahlung aus dem Ausland kommen 0,38% IOF sowie die Wechselkursspanne der Bank in Höhe von 1–2,5% hinzu, wodurch sich der Gesamtbetrag auf 6–7% beläuft. Es fällt keine Käuferkommission an.
Der Käufer, vor Unterzeichnung der Urkunde. Der Satz beträgt 3% des Kaufpreises oder des kommunalen Referenzwerts, je nachdem, welcher Wert höher ist. Der Zahlungsbeleg wird online von der Finanzabteilung der Stadt ausgestellt, und der Notar verlangt die Vorlage der Quittung.
Für eine Wohnung im Wert von 1.400.000 R beträgt der Gesamtbetrag etwa 1.408.600 R: eine Gebühr von 1.405.627 R gemäß der Tabelle für 2026, zuzüglich 461.300 R an Zuschlägen aus dem staatlichen Fonds, einem Aufschlag von 21.300 R, 5% ISS sowie die Stempelsteuer. Bei einer Wohnung im Wert von R$1 Millionen belaufen sich die Kosten auf etwa R$5.900; bei einer Wohnung im Wert von R$5 Millionen auf etwa R$16.700. Die Eintragung beim RGI kostet fast noch einmal so viel.
Nein. Die Steuern und Notargebühren sind für Ausländer und Brasilianer identisch. Die einzigen zusätzlichen Kosten beim Kauf aus dem Ausland sind die Wechselkursgebühren (0,381 TP3T IOF zuzüglich der Bankspanne), eine Vollmacht, falls Sie nicht persönlich unterzeichnen, sowie beglaubigte Übersetzungen ausländischer Dokumente.
Eine Bundesgebühr in Höhe von 5% auf den Verkauf von Immobilien auf Grundstücken der „União (Marinha)“, die entlang der Strandpromenaden von Copacabana, Botafogo und Flamengo üblich ist, in Ipanema und Leblon jedoch nicht erhoben wird. Das Gesetz sieht vor, dass diese Gebühr vom Verkäufer zu tragen ist, doch in Verträgen wird die Zahlungspflicht häufig auf den Käufer übertragen; die „matrícula“ und eine SPU-Bescheinigung geben Aufschluss darüber, ob die Immobilie registriert ist.
Senden Sie uns das Exposé zu, und wir senden Ihnen das Angebot des Cartório, den ITBI-Beleg sowie einen Überweisungsplan für Ihre Währung zu – kostenlos, auf Englisch, Deutsch, Französisch oder Portugiesisch.
WHATSAPP +55 21 95902-8516EINE INFORMATIONSVERANSTALTUNG BUCHENOff-Market- und neu gelistete Wohnungen, Penthäuser und Häuser in Ipanema, Leblon, Copacabana und der Zona Sul. Höchstens eine E-Mail pro Woche.
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