Brandneue Häuser in Rio de Janeiro

Im Rohbau

Das Gebäude existiert lediglich als registrierter Satz von Zeichnungen und sonst nichts. Die Preise sind hier am niedrigsten und die Zahlung erstreckt sich über den gesamten Bauzeitraum, typischerweise zwei bis vier Jahre. Hier liegt der Rabatt und hier liegt das Risiko, weshalb der Rest dieser Seite sich größtenteils damit befasst.

In Bearbeitung

Das Fundament ist gegossen und das Gebäude wächst empor. Man sieht nun, was man kauft, und der Fertigstellungstermin ist glaubwürdig geworden, allerdings zahlt man mehr als die Käufer, die bei der Markteinführung unterzeichnet haben, und man trägt weiterhin die verbleibenden Raten sowie das gleiche Lieferrisiko.

Neu und fertig

Das Gebäude ist fertiggestellt und verfügt über seine Bewohnungsgenehmigung, die Bescheinigung über die Nutzungsänderung bzw. Abgeschlossenheitserklärung der Stadt. Der Bauträger verkauft Restbestände. Sie erwerben eine ganz normale Wohnung, die zufällig nagelneu ist: zum vollen Preis, bei sofortiger Übergabe, mit normaler Finanzierung und ohne die Mechanismen eines Kaufs vom Reißbrett. Einige der Angebote auf dieser Seite fallen in diese Kategorie.

1. Der Entwickler meldet die Gründung an.

Bevor auch nur eine einzige Einheit legal zum Verkauf angeboten werden darf, muss der Bauträger einreichen Bautagebuch beim Grundbuchamt einzutragen und die Rechtsträgerschaft gemäß dem Gesetz 4.591/64 registrieren zu lassen. Diese Hinterlegung enthält die Pläne, die technische Baubeschreibung, den Grundbucheintrag sowie die Aufteilung der einzelnen Einheiten. Es handelt sich hierbei um ein öffentliches Dokument. Kann Ihnen ein Projekt seine Registrierungsnummer nicht vorweisen, ist die korrekte Reaktion, Abstand zu nehmen – ein Verkauf vor der Registrierung ist keine formale Kleinigkeit, sondern genau das, was das Gesetz verhindern soll.

Sie unterzeichnen den Vertrag und das Quadro-Resumo.

Seit 2018 muss jeder Vertrag über den Erwerb von Immobilien im Planungsstadium mit einem Zusammenfassende Tabelle, ein Zusammenfassende Tabelle mit dem Gesamtpreis, dem Zahlungsplan, dem Liefertermin, den verwendeten Indizes und – in klaren Zahlen –, was Sie bei einer Stornierung verlieren. Lesen Sie diese Tabelle vor dem Vertrag. Es ist die einzige Seite, auf der der Bauträger gesetzlich verpflichtet ist, eindeutig zu sein.

3. Sie zahlen in Raten, die an den INCC angepasst sind.

Während der Bauphase sind Ihre Raten nicht fest. Sie werden jeden Monat angepasst durch die Nationaler Baukostenindex, dem von der Fundação Getulio Vargas veröffentlichten Baukostenindex, unter Verwendung des zwei Monate zuvor veröffentlichten Satzes. Dies ist normal und in jedem Vertrag des Landes enthalten, bedeutet jedoch, dass der Betrag in der Broschüre nicht dem Betrag entspricht, den Sie bezahlen werden. Planen Sie dies budgetär ein. Nach der Übergabe wechselt die Anpassung zu dem Index, den Ihr Bankvertrag verwendet.

4. Die Schlüsselübergabe erfolgt

Die Lieferung erfolgt, sobald die Stadt das Bewohnungsgenehmigung. Zu diesem Zeitpunkt wird der restliche Betrag fällig, und die meisten Käufer, die nicht bar bezahlen, nehmen eine Hypothek für die fertiggestellte Wohnung auf – man kann schließlich keine Hypothek auf ein Gebäude aufnehmen, das noch nicht existiert, weshalb die Ratenstruktur überhaupt erst existiert.

5. Übertragung und Registrierung

Die Urkunde ist auf Ihren Namen eingetragen beim Grundbuchamt. Die kommunale Übertragungssteuer (ITBI) beträgt in Rio de Janeiro 3% und ist zu diesem Zeitpunkt fällig – und nicht erst bei Vertragsunterzeichnung –, ebenso wie die Notar- und Eintragungsgebühren. Ausländische Käufer benötigen eine CPF, die brasilianische Steuernummer, und können städtische Wohnimmobilien zu denselben Bedingungen wie Brasilianer erwerben – die Einschränkungen, von denen man oft hört, gelten für ländliche Grundstücke, nicht für eine Wohnung in Ipanema. Unser Rechts- und Steuerleitfaden deckt die Dokumente im Detail ab.

Patrimônio de Afetação – und der Kompromiss, den niemand erwähnt

Ein Entwickler kann ein Projekt unter Sondervermögendas Grundstück, die Bauarbeiten und das Geld der Käufer sind rechtlich vom Rest des Unternehmens getrennt. Wenn der Bauträger Insolvenz anmeldet, fallen diese Vermögenswerte nicht in die Insolvenzmasse, und die Käufer treten in einer Versammlung zusammen und entscheiden, ob sie das Gebäude selbst fertigstellen oder es abwickeln. Es ist der absolut stärkste Schutz, der einem Käufer einer Immobilie in der Planungsphase in Brasilien zur Verfügung steht, er wurde dem Gesetz 4.591/64 durch das Gesetz 10.931/04 hinzugefügt — und er ist optional. Der Entwickler wählt. Prüfen Sie den Registry-Eintrag, nicht die Vertriebsbroschüre.

Der Teil, der selten erklärt wird: Dasselbe System wirkt sich umgekehrt aus, wenn Sie sind derjenige, der vom Vertrag zurücktritt. Bei einem gewöhnlichen Projekt darf der Bauträger bis zu 25% des von Ihnen gezahlten Betrags einbehalten. Bei einem Projekt im Rahmen des „patrimônio de afetação“ erhöht sich diese Obergrenze auf 50%, und Ihre Rückerstattung ist erst 30 Tage nach der Fertigstellungsbescheinigung des Gebäudes fällig und nicht innerhalb von 180 Tagen. Besserer Schutz vor dem Ausfall des Bauträgers, eine schwerwiegendere Strafe für Ihren Sinneswandel. Entscheiden Sie unter Berücksichtigung dieser Umstände.

Die 180-Tage-Toleranzfrist

Verträge können dem Bauträger eine Frist von bis zu 180 Tagen über das genannte Lieferdatum hinaus einräumen, bevor die Verzögerung als Verzug gilt. Innerhalb dieses Zeitfensters ist ein später Bau einfach nur spät. Nach Ablauf dieses Zeitfensters kehrt sich die Position völlig um: Die Einbehaltungsgrenzen schützen den Bauträger nicht mehr, und Sie können die Rückzahlung des gesamten gezahlten Betrags in einer einzigen Zahlung sowie die vertragliche Vertragsstrafe für die Verzögerung fordern. Wenn Sie das Quadro-Resumo lesen, ist das maßgebliche Lieferdatum das angegebene Datum zuzüglich 180 Tage.

Begrenztes Angebot in erstklassigen Lagen

Neubauprojekte in der Südzone von Rio de Janeiro werden immer seltener, was den langfristigen Wert und die Kapitalwertsteigerung verstärkt.

Moderne Standards und erstklassige Annehmlichkeiten

Die brandneuen Apartments bieten moderne Grundrisse, hochwertige Oberflächen, moderne Sicherheitssysteme und luxuriöse Annehmlichkeiten.

Attraktive Konditionen für außerplanmäßige Zahlungen

Progressive Zahlungspläne während der Bauphase und eine frühzeitige Preisgestaltung machen den Erwerb von Immobilien außerhalb der Bauphase zu einer strategischen Investitionsentscheidung.