Maisons neuves à Rio de Janeiro

Sur plan

Le bâtiment n'existe que sous la forme d'un ensemble de plans enregistrés et de rien d'autre. Les prix y sont au plus bas et le paiement est échelonné sur toute la période de construction, généralement de deux à quatre ans. C'est là que réside la décote ainsi que le risque, c'est pourquoi le reste de cette page y est principalement consacré.

En construction

Les fondations sont posées et la structure s'élève. Vous pouvez voir ce que vous achetez et la date de livraison est devenue crédible, mais vous payez plus cher que les acquéreurs qui ont signé au lancement, et vous assumez toujours les échéances restantes ainsi que le même risque de livraison.

Nouveau prêt — nouveau et achevé

Le bâtiment est achevé et dispose de son Habité, le certificat d'habitabilité délivré par la ville. Le promoteur vend ses derniers stocks. Vous achetez un appartement normal qui se trouve être flambant neuf : au prix fort, avec remise immédiate des clés, financement ordinaire, sans aucun des mécanismes de la vente en l'état futur d'achèvement. Certaines des annonces de cette page entrent dans cette catégorie.

1. Le promoteur enregistre la constitution.

Avant qu'une seule unité ne puisse être légalement proposée à la vente, le promoteur doit déposer un état descriptif de division auprès du registre foncier et de faire enregistrer la constitution en vertu de la loi 4.591/64. Ce dépôt comprend les plans, la spécification technique, le titre de propriété et la ventilation de chaque unité. Il s'agit d'un document public. Si un projet ne peut vous présenter son numéro d'enregistrement, la réaction qui s'impose est de vous retirer : vendre avant l'enregistrement n'est pas un simple détail technique, c'est précisément ce que la loi a été rédigée pour empêcher.

2. Vous signez le contrat et le quadro-resumo.

Depuis 2018, tout contrat de vente en l'état futur d'achèvement doit débuter par tableau synoptique, un tableau récapitulatif indiquant le prix total, l'échéancier de paiement, la date de livraison, les indices utilisés et — en chiffres clairs — ce que vous perdez en cas de résiliation. Veuillez lire ce tableau avant le contrat. Il s'agit de l'unique page pour laquelle le promoteur est légalement tenu d'être univoque.

3. Vous payez en versements indexés sur l'INCC

Durant la construction, vos échéances ne sont pas fixes. Elles sont réajustées chaque mois par la Indice national du coût de la construction, l'indice du coût de la construction publié par la Fundação Getulio Vargas, en appliquant le taux publié deux mois plus tôt. Cela est normal et figure dans tous les contrats du pays, mais cela signifie que le montant indiqué dans la brochure ne correspond pas à celui que vous paierez. Prévoyez-le dans votre budget. Après la remise des clés, l'actualisation passe à l'indice utilisé par votre contrat bancaire.

4. La remise des clés est effectuée

La livraison a lieu dès que la ville émet Habité. À ce stade, le solde devient exigible, et la plupart des acheteurs qui ne règlent pas au comptant contractent un prêt hypothécaire pour l'appartement achevé ; il est impossible d'hypothequer un immeuble qui n'existe pas encore, raison d'être initiale de l'échelonnement des paiements.

5. Transfert et immatriculation

L'acte est enregistré à votre nom auprès du Registre foncier. L’ITBI, l’impôt municipal sur les transferts immobiliers, s’élève à 3% à Rio de Janeiro et est dû à ce stade plutôt qu’au moment de la signature, tout comme les frais de notaire et d’enregistrement. Les acheteurs étrangers doivent disposer d’un CPF, le numéro d’identification fiscale brésilien, et peuvent détenir un bien immobilier résidentiel urbain dans les mêmes conditions qu’un Brésilien — les restrictions dont on entend souvent parler s’appliquent aux terrains ruraux, et non à un appartement à Ipanema. Notre guide juridique et fiscal examine les documents de manière détaillée.

Patrimoines d'affectation : le compromis dont personne ne parle

Un développeur peut placer un projet sous patrimoine d'affectationle terrain, les travaux et l'argent des acheteurs sont juridiquement protégés du reste de l'entreprise. Si le promoteur fait faillite, ces actifs n'entrent pas dans la masse de la faillite, et les acheteurs se réunissent en assemblée pour décider s'ils achèvent eux-mêmes l'immeuble ou s'ils procèdent à sa liquidation. C'est la protection la plus solide dont dispose un acquéreur en l'état futur d'achèvement au Brésil ; elle a été ajoutée à la loi 4.591/64 par la loi 10.931/04 — et elle est facultatif. Le développeur choisit. Vérifiez l'entrée du registre, et non la brochure commerciale.

La partie qui est rarement expliquée : le même régime joue dans l'autre sens si vous C'est vous qui vous retirez. Dans le cadre d'un projet ordinaire, le promoteur peut conserver jusqu'à 25% du montant que vous avez versé. Dans le cadre d’un projet relevant du « patrimônio de afetação », ce plafond passe à 50%, et votre remboursement n’est dû que 30 jours après la certification d’achèvement du bâtiment, et non dans un délai de 180 jours. Une meilleure protection contre leur défaillance, mais une pénalité plus lourde en cas de changement d’avis de votre part. Prenez votre décision en tenant compte de ces éléments.

La tolérance de 180 jours

Les contrats peuvent accorder au promoteur jusqu'à 180 jours au-delà de la date de livraison convenue avant que le retard ne soit considéré comme un défaut. Durant cette période, un bâtiment en retard est simplement considéré comme tel. Passé ce délai, la situation s'inverse complètement : les limites de rétention cessent de protéger le promoteur, et vous pouvez exiger le remboursement intégral de toutes les sommes versées en un seul versement, majoré des pénalités contractuelles de retard. À la lecture du quadro-resumo, la date de livraison à prendre en compte est la date convenue augmentée de 180 jours.

L'offre est limitée dans les lieux de prédilection

Les nouveaux projets de construction dans la zone sud de Rio de Janeiro sont de plus en plus rares, ce qui renforce la valeur à long terme et l'appréciation du capital.

Des normes modernes et des équipements haut de gamme

Les appartements flambant neufs offrent des aménagements contemporains, des finitions haut de gamme, des systèmes de sécurité avancés et des équipements de luxe.

Conditions attrayantes de paiement hors plan

Les calendriers de paiement progressifs pendant la construction et les prix pratiqués à un stade précoce font des acquisitions sur plan un choix d'investissement stratégique.