Données de marché · Mise à jour septembre 2026
Le prix moyen de l'immobilier à Rio de Janeiro est de R$ 11 216 par mètre carré, mais les deux quartiers les plus chers du Brésil — Leblon et Ipanema — se négocient à plus du double. Cette page suit le prix au m² affiché dans tous les grands quartiers de Rio (FipeZAP, août 2026) ainsi que l'indice Oabitat : le prix médian demandé pour les appartements de luxe et en front de mer réellement en vente dans la Zona Sul. Elle est mise à jour chaque trimestre et peut être citée librement.
R$28 751
par m² à Leblon — le quartier le plus cher du Brésil (FipeZAP, août 2026)
R$26 612
par m² à Ipanema — deuxième du Brésil, +8,6 % sur 12 mois
R$11 216
prix moyen affiché par m² dans la ville de Rio de Janeiro
+5.49%
hausse des prix résidentiels au Brésil sur 12 mois vs. 4,14 % d'inflation (IPCA)
Le tableau ci-dessous présente le prix de vente moyen affiché au mètre carré pour l'immobilier résidentiel dans les principaux quartiers de Rio de Janeiro, selon l'indice FipeZAP de vente résidentielle d'août 2026, la dernière lecture mensuelle. La colonne de droite indique la position de chaque quartier par rapport à la moyenne de la ville, R$ 11 216/m².
| Quartier | Prix affiché par m² | Variation sur 12 mois | vs. moyenne de la ville |
|---|---|---|---|
| Leblon | R$28 751 | +13.6% | 2.56× |
| Ipanema | R$26 612 | +8.6% | 2.37× |
| Lagoa | R$17 488 | +1.0% | 1.56× |
| Barra da Tijuca | R$14 479 | +4.6% | 1.29× |
| Copacabana | R$13 626 | +9.1% | 1.21× |
| Botafogo | R$13 357 | +3.7% | 1.19× |
| Flamengo | R$12 650 | +4.9% | 1.13× |
| Laranjeiras | R$10 931 | +1.5% | 0.97× |
| Recreio dos Bandeirantes | 1 470,850 rands | +2.8% | 0.70× |
| Tijuca | R$6 988 | +2.0% | 0.62× |
| Rio de Janeiro (moyenne de la ville) | R$11 216 | — | 1.00× |
Deux choses ressortent des données 2026. D'abord, l'écart entre le front de mer de la Zona Sul et le reste de la ville se creuse : Leblon a gagné 13,6 % en douze mois et Copacabana 9,1 %, tandis que Lagoa, Laranjeiras et Tijuca ont à peine bougé. Ensuite, Copacabana reste la porte d'entrée la plus abordable vers la plage — à R$ 13 626/m², elle coûte moins de la moitié de Leblon pour le même océan, ce qui explique qu'elle domine tous les quartiers de Rio en volume de transactions. Pour le détail rue par rue, voyez nos guides sur Ipanema, Copacabana du Leme au Posto 6 et le comparatif Copacabana vs. Ipanema.
Les moyennes à l'échelle de la ville mélangent un studio de 40 m² dans une rue arrière et un penthouse en front de mer. L'indice Oabitat isole le segment que les acheteurs internationaux regardent vraiment : le prix médian demandé au mètre carré des 115 appartements, penthouses et maisons en vente chez Oabitat en septembre 2026, par quartier et par type de bien. Nous utilisons des médianes plutôt que des moyennes pour qu'un seul penthouse à R$ 54 millions ne fausse pas le tableau ; l'écart interquartile montre où se situe la moitié centrale du marché.
| Quartier | Listes | Prix médian demandé par m² | 50 % centraux des annonces | Prix médian demandé | Surface médiane |
|---|---|---|---|---|---|
| Leme | 3 | R$30 000 | 1 000 à 30 700 R$ | R$8,5 M | 270 m² |
| Leblon | 16 | R$28 490 | R1TP4 22 300 – 36 300 | R$7,25 M | 217 m² |
| Ipanema | 42 | R$25 100 | R$20 300 – 34 700 | R$3,6 M | 159 m² |
| Copacabana | 24 | R$21 166 | R$19 100 – 30 200 | R$3,45 M | 220 m² |
| Lagoa | 7 | R$17 857 | R1TP4 : 15 700 – 19 200 | R$8.1 M | 505 m² |
| Jardim Botânico | 3 | R$16 667 | R1TP4 : 12 800 – 24 200 | R$3.5 M | 394 m² |
| Urca | 6 | R$14 746 | R1TP4 13 200 – 23 300 | R$5.2 M | 290 m² |
| Gávea | 4 | R$14 196 | R$ 11 900 – 17 300 | R$12.2 M | 684 m² |
| São Conrado | 3 | R$10 059 | 1 000 à 4 000 R$9 – 21 900 | R$7,9 M | — |
| Toutes les annonces Oabitat (Zona Sul) | 115 | R$23 111 | 17 300 – 31 600 R$ | R$4,5 M | 200 m² |
| Segment | Listes | Prix médian demandé par m² | Prix médian demandé | Prix demandé le plus élevé par m² |
|---|---|---|---|---|
| Les penthouses de Leblon | 8 | R$31 622 | R$8,7 M | R$37 238 |
| Attiques à Ipanema | 10 | R$30 083 | R$6,6 M | R$115 632 |
| Penthouses à Copacabana | 10 | R$28 412 | R$10,0 M | R$60 790 |
| Appartements à Ipanema | 31 | R$25 000 | R$2,68 M | R$70 201 |
| Appartements Leblon | 7 | R$23 770 | R$2,9 M | R$52 663 |
| Appartements à Copacabana | 13 | R$19 500 | R$1,6 M | R$53 846 |
| Penthouses à Lagoa | 5 | R$18 750 | R$9.0 M | R$54 795 |
| Maisons (Gávea, Urca, São Conrado, Jardim Botânico, Itanhangá) | 16 | R$13 815 | R$8.0 M | R$41 002 |
Lire les deux indices ensemble. À Leblon et Ipanema, les médianes Oabitat (R$ 28 490 et R$ 25 100) se situent à quelques pour cent des moyennes FipeZAP des quartiers : là, tout le marché est le marché du luxe. Copacabana est différente. Sa moyenne FipeZAP est de R$ 13 626/m², mais les biens en front de mer et entièrement rénovés proposés par Oabitat demandent une médiane de R$ 21 166 — une prime de 55 % sur le chiffre du quartier. Comparer un prix demandé à Copacabana avec « la moyenne de Copacabana », c'est comparer deux produits différents. Les penthouses portent une prime supplémentaire d'environ 20 à 45 % sur les appartements du même quartier, et le sommet du marché — première ligne Vieira Souto et Delfim Moreira — se demande entre R$ 60 000 et R$ 115 000 le m².
Les loyers de la Zona Sul ont augmenté plus vite que les prix de vente sur un an — au niveau national, les loyers résidentiels ont progressé de 9,16 % en douze mois contre 5,49 % pour les prix de vente. En combinant l'indice locatif FipeZAP (juillet 2026) avec les prix de vente ci-dessus, on obtient un rendement brut indicatif avant charges de copropriété, IPTU et vacance :
| Quartier | Loyer affiché par m² / mois | Prix de vente affiché par m² | Rendement brut indicatif |
|---|---|---|---|
| Botafogo | R$74,90 | R$13 357 | 6.7% |
| Barra da Tijuca | R$74,80 | R$14 479 | 6.2% |
| Lagoa | R$87,70 | R$17 488 | 6.0% |
| Ipanema | R$117,40 | R$26 612 | 5.3% |
| Leblon | R$122,50 | R$28 751 | 5.1% |
Le schéma est classique : le capital le plus sûr (Leblon, Ipanema) rapporte le moins, et les quartiers un cran en retrait de la plage rapportent le plus. La location courte durée à Ipanema et Leblon peut porter le revenu brut bien au-dessus de ces chiffres longue durée — voir le comparatif des rendements locatifs par quartier et le analyse de la location courte durée à Copacabana.
Moyenne de la ville R$ 11 216/m². Leblon (R$ 28 751) et Ipanema (R$ 26 612) sont les deux quartiers les plus chers du Brésil ; Lagoa (R$ 17 488) est huitième.
Itaim Bibi (R$ 20 039/m²), Pinheiros (R$ 18 219) et Jardins (R$ 17 945) sont les quartiers les plus chers — tous 30 % ou plus en dessous de Leblon et Ipanema.
La ville la plus chère en moyenne, à R$ 15 600/m² ; ses quartiers phares Praia do Canto (R$ 18 938) et Enseada do Suá (R$ 17 985) restent un tiers en dessous du front de mer de Rio.
Six des dix quartiers les plus chers du Brésil sont à Rio de Janeiro ou São Paulo, et neuf sur dix dans le Sud-Est. Pour l'acheteur international, la comparaison qui compte est généralement avec l'Europe : au taux de référence de la BCE du 18 septembre 2026 (1 € = R$ 5,89), les R$ 28 751/m² de Leblon représentent environ 4 900 €/m² et les R$ 13 626/m² de Copacabana environ 2 300 €/m² — une fraction de Paris, Lisbonne ou Munich pour une adresse en bord de plage dans une ville de six millions d'habitants.
Le prix au mètre carré est le bon point de départ et le mauvais point d'arrivée. Rien qu'à Ipanema, les annonces d'Oabitat vont de R$ 10 500 à plus de R$ 115 000 le m². L'écart tient à quelques facteurs qu'une moyenne de quartier ne voit pas :
La première ligne de plage (Vieira Souto, Delfim Moreira, Atlântica) et le premier pâté derrière valent 40 à 100 % de plus que le même appartement trois rues en arrière. Les rues d'Ipanema côté Lagoa ont leur propre prime.
Un étage élevé avec vue dégagée sur la mer ou la Lagoa peut valoir 20 à 30 % de plus qu'un étage bas dans le même immeuble ; une vue latérale ou bouchée ramène le chiffre à la moyenne du quartier.
Les biens entièrement rénovés, les immeubles avec espaces de loisirs, gardien et deux places de parking se négocient avec une prime nette ; les appartements non rénovés dans des immeubles anciens sans garage sont là où se trouvent les prix sous la moyenne — et où cherchent les acheteurs de bonnes affaires.
C'est pourquoi Oabitat évalue chaque bien par rapport à de vraies ventes comparables du même pâté de maisons, et non à la moyenne du quartier. Si vous achetez, le guide sur L'achat d'un bien immobilier à Rio de Janeiro en tant qu'étranger explique le processus, et le Calculateur des frais de clôture indique les frais d'ITBI, de notaire et d'enregistrement, qui s'ajoutent au prix d'achat ; si vous vendez, nous estimer votre appartement par rapport aux comparables gratuitement.
Les moyennes par quartier sont l'indice FipeZAP de vente résidentielle (Fipe / Grupo OLX — annonces Zap et VivaReal), lecture d'août 2026, et l'indice locatif FipeZAP, juillet 2026. FipeZAP mesure des prix affichés (demandés), pas des prix de transaction ; à Rio, le prix final se négocie généralement 5 à 10 % sous le prix demandé. L'indice Oabitat est le prix médian demandé au m² de tous les biens publiés à la vente sur oabitat.com le 19 septembre 2026 (115 annonces après exclusion des locations et des fiches incomplètes), calculé comme prix divisé par surface privative ; il décrit le segment luxe et front de mer de la Zona Sul, pas toute la ville. L'inflation est l'IPCA de l'IBGE sur les mêmes douze mois. La page est actualisée chaque trimestre ; la lecture précédente (juin 2026) donnait la moyenne de la ville à R$ 11 049/m² et Ipanema à R$ 25 866/m².
Journalistes, chercheurs et blogueurs peuvent reproduire ces chiffres avec attribution et lien. Citation suggérée :
Indice des prix Oabitat Zona Sul, septembre 2026 — Prix de l'immobilier à Rio de Janeiro au mètre carré. https://www.oabitat.com/en/rio-de-janeiro-property-prices-per-square-meter/
Pour obtenir le tableau sous forme de feuille de calcul, faire part de vos remarques sur les chiffres ou demander une citation pour un article, veuillez écrire à consultant@oabitat.com ou via WhatsApp. +55 21 95902-8516.
Les chiffres sont des indicateurs de prix affichés aux dates indiquées et ne constituent pas une évaluation d'un bien précis. Les conversions de change sont approximatives. Oabitat est une agence immobilière agréée (CRECI-RJ), pas un conseiller financier.
Selon l'indice FipeZAP de vente résidentielle d'août 2026, le prix moyen affiché de l'immobilier résidentiel dans la ville de Rio de Janeiro était de R$ 11 216 par mètre carré. Les quartiers de la Zona Sul sont bien au-dessus : Leblon R$ 28 751, Ipanema R$ 26 612, Lagoa R$ 17 488 et Copacabana R$ 13 626 le m².
Le prix moyen demandé à Ipanema selon FipeZAP était de R$ 26 612 le m² en août 2026, en hausse de 8,6 % sur douze mois. Parmi les appartements qu'Oabitat propose à Ipanema, la médiane est de R$ 25 000 le m² et les penthouses demandent une médiane de R$ 30 083 le m² ; les biens en première ligne sur Vieira Souto se demandent R$ 60 000 le m² et plus.
Leblon, à Rio de Janeiro, à R$ 28 751 le m² en août 2026, suivi d'Ipanema à R$ 26 612. Le quartier le plus cher de São Paulo, Itaim Bibi, est à R$ 20 039 le m².
Non. FipeZAP comme l'indice Oabitat suivent des prix affichés. À Rio, le prix final négocié est couramment 5 à 10 % sous le prix demandé, davantage pour les biens en vente depuis longtemps, et l'acheteur paie ensuite l'ITBI (3 % à Rio) plus les frais de notaire et d'enregistrement.
Le pâté de maisons et la distance à la plage, l'étage et la vue, la qualité de l'immeuble et ses espaces de loisirs, l'état de rénovation, les places de parking, la lumière naturelle, les charges de copropriété et l'état général du bien. Deux appartements de même taille dans le même quartier peuvent différer de 100 % ou plus pour ces raisons.
Indiquez-nous l'immeuble ou la rue et nous vous montrerons à combien des appartements comparables se sont réellement vendus, en français, anglais, allemand ou portugais.
PRENEZ RENDEZ-VOUS POUR UNE RÉUNION D'INFORMATIONAppartements, penthouses et maisons off-market ou tout juste mis en vente à Ipanema, Leblon, Copacabana et dans la Zona Sul. Un e-mail par semaine maximum.
English English 
Português do Brasil
Deutsch
Español de Argentina
Italiano
Français
简体中文
Русский
A password will be e-mailed to you