Données de marché · Rapport sur les acheteurs étrangers 2026
Les étrangers achètent désormais environ un appartement compact sur trois vendu à Copacabana, Ipanema et Leblon. Ce rapport montre d'où vient cette demande — la France, l'Italie, l'Argentine, les États-Unis et l'Allemagne représentent sept demandes étrangères sur dix reçues par Oabitat —, ce que les acheteurs internationaux achètent réellement dans la Zona Sul, comment ils paient et pourquoi. Il croise douze mois de données de demande d'Oabitat avec les chiffres de marché publiés et le profil de nos ventes.
32%
des studios et deux-pièces vendus à Copacabana, Ipanema et Leblon ont été achetés par des étrangers (nov. 2025–avr. 2026, Pilar Capital)
France
est la première source étrangère de recherches immobilières reçues par Oabitat — 15 % de tous les clics Google hors Brésil, devant l'Italie, l'Argentine, les États-Unis et l'Allemagne
58%
de la demande étrangère vient d'Europe, 40 % des Amériques — 12 mois de données Google, 13 000 clics étrangers
9,2 M
visiteurs étrangers au Brésil en 2025, un record ; les arrivées internationales à Rio ont progressé de 46 % en un an
Oabitat publie en huit langues : la nationalité des personnes qui cherchent un bien à Rio apparaît donc directement dans les données. Sur les douze mois à septembre 2026, Google a envoyé 13 049 clics depuis l'extérieur du Brésil vers oabitat.com, et 20 870 sessions réelles de visiteurs sont venues de l'étranger (trafic de robots de Singapour, Chine et sources similaires retiré). Le classement est stable sur les deux mesures et sur les contacts WhatsApp, ce qui se rapproche le plus d'une demande que nous puissions compter.
| Pays | Clics Google (12 mois) | Part des clics étrangers | Sessions de visiteurs | Contacts WhatsApp |
|---|---|---|---|---|
| France | 2,012 | 15.4% | 2,969 | 17 |
| Italie | 1,785 | 13.7% | 2,269 | 13 |
| Argentine | 1,656 | 12.7% | 2,365 | 29 |
| États-Unis | 1,449 | 11.1% | 4,003 | 32 |
| Allemagne | 1,366 | 10.5% | 2,180 | 15 |
| Chili | 857 | 6.6% | 1,140 | 13 |
| Espagne | 746 | 5.7% | 1,043 | 13 |
| Uruguay | 418 | 3.2% | 486 | — |
| Russie | 371 | 2.8% | 507 | — |
| Suisse | 283 | 2.2% | 459 | 5 |
| Royaume-Uni | 262 | 2.0% | 565 | 4 |
| Canada | 208 | 1.6% | 388 | 8 |
| Pays-Bas | 122 | 0.9% | 343 | 5 |
| Tous les pays hors Brésil | 13,049 | 100% | 20,870 | 183 |
Deux lectures comptent. D'abord, l'Europe est le plus grand réservoir : 58 % des clics étrangers viennent de pays européens contre 40 % des Amériques, et la France seule dépasse les États-Unis. Ensuite, les Amériques convertissent plus vite : Américains et Argentins envoient le plus de messages WhatsApp par visite, ce qui correspond à ce que nous voyons à l'agence — un acheteur argentin ou américain arrive souvent le vol réservé, un Français ou un Allemand avec un tableur. Six pays — France, Italie, Argentine, États-Unis, Allemagne et Espagne — génèrent 69 % de la demande étrangère, c'est pourquoi Oabitat travaille en français, allemand, anglais, portugais et espagnol.
Entre novembre 2025 et avril 2026, 17 des 54 studios et deux-pièces vendus à Copacabana, Ipanema et Leblon sont allés à des étrangers — 32 % (Pilar Capital / Associated News Brazil). Sinduscon-Rio estime la part étrangère des compacts neufs à Ipanema et Leblon à environ 30 %.
Lobie, qui gère environ 1 620 studios à Rio pour des investisseurs, indique que les propriétaires étrangers sont passés d'environ 2 % à 18 % de son portefeuille en trois ans — l'investisseur en location courte durée fait désormais structurellement partie du marché.
Le Brésil a accueilli un record de 9,2 millions de visiteurs étrangers en 2025 et 4,9 millions sur les cinq premiers mois de 2026 ; les arrivées internationales à Rio ont progressé de 46 % en 2025. Rio compte plus de 60 000 annonces Airbnb, plus du double de 2022. La plupart des acheteurs étrangers que nous rencontrons ont d'abord été des hôtes.
Les données publiées et les chiffres d'Oabitat s'accordent sur les nationalités mais les pondèrent différemment. Les enquêtes sur les compacts, qui portent sur des studios neufs vendus par les promoteurs, placent les Argentins en tête ; nos données de demande, qui couvrent le marché de la revente d'appartements plus grands et plus anciens, placent les Français en tête, suivis de près par les Italiens, Argentins, Américains et Allemands. Les deux ont raison pour leur segment. Argentins et Chiliens se concentrent sur les compacts neufs destinés à la location courte durée ; Européens et Nord-Américains se répartissent entre immeubles anciens, penthouses et maisons de ville.
Ce qui suit est le schéma observé dans les transactions, estimations et visites d'Oabitat depuis 2020, présenté comme l'observation d'un courtier et non comme une enquête. À Ipanema et Leblon, les Français forment de loin le premier groupe. Le caractère international et ouvert d'Ipanema — dont l'une des communautés gays les plus fortes d'Amérique du Sud — explique en partie pourquoi les acheteurs y sont si européens : Italiens et Allemands suivent les Français, et nous voyons régulièrement des acheteurs du Danemark, des Pays-Bas, de Suisse, d'Israël et des États-Unis. Un groupe distinct, plus âgé, avec beaucoup de Britanniques, achète pour la retraite : un appartement, une plage, un mode de vie, sans aucun projet locatif.
Quatre ventes conclues qui montrent l'éventail. Un penthouse duplex en front de mer à Flamengo, avec une vue imprenable sur la baie, acheté par un Italien pour R$ 1,6 million. Un très grand penthouse entièrement rénové à Leblon, sans vue, acheté par un Américain pour R$ 12,5 millions — l'espace et l'adresse avant le panorama. Un couple germano-américain qui louait l'Airbnb de l'étage inférieur, n'a pas trouvé d'accord avec son propriétaire et a acheté à la place l'appartement non rénové de l'étage supérieur à une vendeuse âgée pour R$ 1,7 million, avant de le remodeler entièrement. Et deux acheteurs français la même année : un appartement familial à Ipanema autour de R$ 2 millions, et une unité plus petite en appart-hôtel à la limite Ipanema–Copacabana, en cours de rénovation.
Les acheteurs européens choisissent couramment des immeubles des années 1950–70 sans ascenseur ni gardien 24 h/24 que les acheteurs brésiliens ne valorisent plus. Hauteur sous plafond, murs épais et bonne rue comptent plus pour eux qu'un espace de loisirs — et le prix au m² est 20 à 40 % plus bas.
Le dernier étage reste l'achat étranger classique à Ipanema, Leblon et Copacabana : terrasse privée, piscine et un produit locatif sans équivalent en Europe à ce prix. Les penthouses se demandent 20 à 45 % de plus au m² que les appartements du même immeuble — voir l' Indice des Prix de la Zona Sul.
Les vieilles villas et maisons de ville de Santa Teresa sont bon marché comparées à la plage et attirent un acheteur étranger particulier : plusieurs ont été transformées en hôtels-boutiques et maisons d'hôtes par des propriétaires européens.
Les étrangers pèsent aussi l'emplacement autrement que les acheteurs locaux. Une vue ou une rue qui dévalorise un bien pour un carioca — proximité d'une comunidade, un pâté de maisons plus animé, un immeuble sans prestige — ne le dévalorise souvent pas pour un acheteur étranger, dont les repères sont les prix de Paris ou Milan et dont les hôtes Airbnb jugent l'appartement sur les photos et la distance à la plage. C'est dans cet écart que se font les bonnes affaires, et c'est aussi là que le courtier local gagne ses honoraires : savoir quelles décotes sont réelles et lesquelles sont culturelles.
Le projet le plus courant est une résidence secondaire qui se finance elle-même. L'acheteur passe quelques semaines ou mois par an à Rio et loue l'appartement en courte durée le reste du temps. Deux règles rendent cela viable pour les non-résidents : le loyer versé à un non-résident est imposé par une retenue forfaitaire de 15 % (25 % pour les résidents de juridictions à fiscalité réduite), sans déclaration de revenus brésilienne, et rester non-résident évite le problème de la double déclaration pour qui a des revenus dans son pays et au Brésil. Depuis la décision du STJ de mai 2026, la location courte durée en copropriété résidentielle exige un vote des deux tiers des copropriétaires, si bien que les acheteurs vérifient désormais le règlement de l'immeuble avant l'appartement — notre guide des biens compatibles Airbnb à Rio traite le sujet.
Le deuxième groupe achète purement pour investir, généralement une ou deux unités compactes pour la location courte durée, et regarde d'abord le rendement brut — 5 à 7 % dans la Zona Sul avant le surplus de la courte durée, voir le comparatif des rendements locatifs. Le troisième achète pour la retraite ou pour y vivre : aucun projet locatif, nette préférence pour les rues calmes d'Ipanema, Leblon, Urca et Lagoa. Un quatrième groupe, plus petit, achète au-dessus de R$ 1 million spécifiquement pour la résidence d'investisseur immobilier, qui exige que les fonds viennent de l'étranger.
Presque tous les achats étrangers chez Oabitat sont payés comptant — des fonds virés de l'étranger via un contrat de change enregistré, ce qui rend aussi l'argent traçable pour une revente ultérieure ou une demande de résidence. Les crédits immobiliers brésiliens sont en théorie accessibles aux étrangers mais rarement utilisés : des taux supérieurs à 10 % par an, un CPF, des justificatifs de revenus et un garant résident les rendent impraticables pour la plupart. Les vraies questions sont le moment du change (le réal est passé de R$ 6,3 à R$ 5,9 pour un euro sur un an) et le canal de transfert — notre guide sur transférer de l'argent au Brésil sans subir de pertes liées aux taux de change explique les différentes options. Les frais d'achat s'ajoutant au prix sont les mêmes pour tout le monde : l'ITBI s'élève à 31 TP3T à Rio, auxquels s'ajoutent les frais de notaire et d'enregistrement d'environ 11 TP3T (voir le Calculateur des frais de clôture), et le processus étape par étape pour les étrangers prend quatre à huit semaines.
Les données de demande proviennent de la Google Search Console d'oabitat.com (clics par pays, du 19 septembre 2025 au 16 septembre 2026) et de Google Analytics 4 (sessions et événements « click to chat » par pays, douze mois à fin 18 septembre 2026), trafic de robots exclu (pays avec des milliers de sessions et aucun engagement : Singapour, Chine, Seychelles, Pakistan, Bangladesh, Vietnam). Les parts portent sur les 40 premiers pays hors Brésil. Les chiffres de marché viennent des sources listées ci-dessous. Le comportement des acheteurs est l'observation d'Oabitat à partir des transactions, estimations et visites depuis 2020 et est présenté comme tel ; les quatre ventes décrites sont réelles et anonymisées. Le rapport est mis à jour chaque année.
Journalistes et chercheurs peuvent reproduire ces chiffres avec attribution et lien. Citation suggérée :
Oabitat, Rapport sur les acheteurs étrangers 2026 — Qui achète des biens immobiliers à Rio de Janeiro ? https://www.oabitat.com/en/foreign-buyers-rio-de-janeiro-report/
Pour une citation, les tableaux sous-jacents ou un commentaire sur une nationalité ou un quartier précis, écrivez à consultant@oabitat.com ou par WhatsApp au +55 21 95902-8516.
Les chiffres de demande décrivent l'intérêt reçu par une seule agence et ne constituent pas un recensement des achats ; les chiffres de marché sont cités des sources nommées pour les périodes indiquées. Les règles fiscales et de visa évoluent ; vérifiez les règles en vigueur auprès d'un conseiller qualifié avant d'acheter. Oabitat est une agence agréée (CRECI-RJ), pas un conseiller fiscal ou juridique.
Dans les données de demande d'Oabitat, les Français sont en tête (15 % des clics de recherche étrangers), suivis des Italiens, Argentins, Américains et Allemands ; avec l'Espagne, ces six pays représentent 69 % de la demande étrangère. Les enquêtes sur les compacts neufs vendus par les promoteurs placent les Argentins en tête. L'Europe représente 58 % de l'intérêt étranger, les Amériques 40 %.
Environ un tiers des compacts : 32 % des studios et deux-pièces vendus à Copacabana, Ipanema et Leblon entre novembre 2025 et avril 2026 (Pilar Capital), et environ 30 % des compacts neufs à Ipanema et Leblon (Sinduscon-Rio). Aucun chiffre comparable n'existe pour les appartements plus grands et les penthouses, où les étrangers sont une part plus faible mais à ticket plus élevé.
Presque toujours comptant, avec des fonds virés de l'étranger. Les crédits pour non-résidents existent mais avec des taux supérieurs à 10 % par an, des exigences de CPF et de revenus et souvent un garant, si bien qu'ils sont rarement utilisés.
Par une retenue forfaitaire de 15 % sur le loyer brut (25 % pour les résidents de juridictions que le Brésil classe à fiscalité réduite), sans déclaration de revenus brésilienne. Les résidents fiscaux paient au contraire des taux progressifs jusqu'à 27,5 % sur le loyer net.
Oui — la résidence d'investisseur exige l'achat d'un bien d'au moins R$ 1 million (R$ 700 000 dans le Nord et le Nord-Est) avec des fonds transférés de l'étranger. Voir le guide du visa investisseur au Brésil.
Un entretien gratuit de 30 minutes en français, anglais, allemand ou portugais : quel quartier et quel type d'immeuble correspondent à votre projet, ce que cela coûte vraiment et comment l'achat se déroule à distance.
PRENEZ RENDEZ-VOUS POUR UNE RÉUNION D'INFORMATIONAppartements, penthouses et maisons off-market ou tout juste mis en vente à Ipanema, Leblon, Copacabana et dans la Zona Sul. Un e-mail par semaine maximum.
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