Outils pour les acheteurs · Barèmes de frais 2026
Le coût d'acquisition d'un bien immobilier à Rio de Janeiro, en plus du prix d'achat, s'élève à environ 5% pour un appartement type de la Zona Sul : la taxe municipale de transfert de propriété (ITBI) à 3%, l’acte notarié, l’inscription au registre foncier, les honoraires d’un avocat indépendant que nous vous recommandons vivement (environ 1%) et, si vous effectuez un virement depuis l’étranger, la taxe sur le change et la marge bancaire. Saisissez un prix ci-dessous et le calculateur appliquera ligne par ligne les barèmes des frais de Rio de Janeiro pour 2026 ; si vous le souhaitez, il estimera également le coût annuel de possession de l’appartement.
R$ 0
somme à verser dès le premier jour, en plus du prix
0%
du prix d'achat
R$ 0
budget total : prix d'achat plus frais de clôture
Conversion au taux de référence de la BCE : 1 € = R$5,89 · US$1 = R$5,14
| Coût le premier jour | R$ | € | US$ |
|---|---|---|---|
| ITBI — droit de mutation communal31 % du prix d'achat (ou de la valeur de référence municipale, si celle-ci est supérieure). À verser avant la signature de l'acte de vente. | |||
| Acte notarié — acte public chez le notaireHonoraires selon le barème 2026 du TJRJ + 461 TP3T de fonds publics + 21 TP3T de supplément d'aide juridictionnelle + 51 TP3T d'ISS + droit de timbre. | |||
| Enregistrement — inscription au registre foncier (RGI)Même structure que l'acte notarié, à laquelle s'ajoutent environ R$400 de certificats et d'actes annexes. | |||
| Laudêmio — redevance fédérale sur les terrains de la Marine5% de la valeur de la transaction, dû à la SPU. Ce montant apparaît lorsque vous effectuez le paiement ; conformément à la loi, il revient au vendeur. | |||
| IOF — taxe sur les opérations de change0,381 TP3T sur les fonds entrant au Brésil dans le cadre d'un contrat de change enregistré (décret n° 6.306/2007, art. 15-B, XXV). | |||
| Marge de change bancaireLa marge de votre banque par rapport au taux du marché sur le montant converti (prix + frais). | |||
| Procuration (procuração) pour la signature depuis l'étrangerR$435,39 chez un notaire de Rio (barème 2026) ; une procuration signée auprès d'un consulat ou munie d'une apostille à l'étranger coûte environ le même prix, plus les frais de traduction. | |||
| Avocat indépendant / diligence raisonnable1% du prix — vérification du titre de propriété et des dettes par votre propre avocat, ce que nous vous recommandons vivement. | |||
| Commission d'intermédiaireLes frais sont pris en charge par le vendeur au Brésil (5–6%). Aucun frais pour l'acheteur. | R$ 0 | — | — |
| Coûts totaux de clôture | |||
| Prix + frais de clôture |
N'est pas inclus dans les frais de clôture : une estimation du coût annuel de possession de l'appartement. Indiquez le montant de votre IPTU et de vos charges de copropriété dans la rubrique “ Informations facultatives ” pour obtenir un chiffre exact.
| Coût annuel de possession | R$ / an | € / an | R$ / mois |
|---|---|---|---|
| IPTU — impôt foncier communalRio prélève 1,21 TP3T de la valeur imposable municipale, qui est nettement inférieure à la valeur du marché ; prévoyez 0,351 TP3T du prix jusqu'à ce que vous receviez le carnê. | |||
| Charges de copropriétéMoyenne du quartier au m² (Loft, 2025-2026) × superficie estimée ; les immeubles dotés d'une piscine, d'une salle de sport et d'un personnel présent 24 heures sur 24 affichent des prix plus élevés. | |||
| Foro / taxe d'occupation des terrains de la MarineFrais annuels versés à la SPU pour les terrains de l'União, s'élevant généralement de quelques centaines à quelques milliers de reais ; veuillez vérifier le numéro RIP figurant sur la matrícula. | varie | — | — |
| Coût total de détention |
Location en tant que non-résident : les revenus locatifs versés à un non-résident sont soumis à une retenue à la source forfaitaire de 15% sur le loyer brut (25% pour les résidents de juridictions à faible imposition), sans obligation de déposer une déclaration d'impôt au Brésil. Voir le comparatif des rendements locatifs par quartier.
L’« Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis » est la taxe de mutation immobilière de la ville de Rio : 31 TP3T du prix ou de la valeur de référence municipale, le montant le plus élevé étant retenu (loi n° 1 364/1988). Il est acquitté par l’acheteur avant la signature de l’acte de vente ; le notaire ne rédigera pas l’« escritura » sans le justificatif de paiement. Notre Guide de l'ITBI présente les étapes du paiement ainsi que les exonérations relatives à l'achat d'un premier logement, qui ne s'appliquent pas à la plupart des acquisitions effectuées dans la Zona Sul.
L'acte authentique est établi par un notaire (tabelião de notas) selon le barème des émoluments fixé chaque année par la Cour de justice de Rio de Janeiro. En 2026, les émoluments pour un achat d’un montant de $2 million s’élèvent à $5 627 ; à cela s’ajoutent sept fonds d’État totalisant 46% (FETJ 20%, FUNPERJ 8,5%, FUNDPERJ 8,5%, FUNARPEN 6% et trois cotisations de 1%), une surtaxe de 2% destinée à financer les actes gratuits, 5% d’ISS et un timbre de R$3,27. L'acte peut être signé chez n'importe quel notaire au Brésil.
Le transfert de propriété n'est effectif qu'une fois l'acte enregistré au registre foncier (RGI) de l'arrondissement concerné — dans la Zona Sul, il s'agit des 2e, 5e, 9e et 11e bureaux. Le barème 2026 est pratiquement identique à celui du notaire (base de R$5 595 pour R$2 millions, mêmes suppléments), auxquels s’ajoutent les certificats et la « prenotação ». Ces deux barèmes plafonnent l’émolumento à R$84 326,80 ; ainsi, au-delà d’environ R$46 millions, les frais cessent d’augmenter.
L'ensemble des frais mentionnés ci-dessus est calculé sur la base du montant le plus élevé entre le prix déclaré et la valeur attribuée au bien par la ville ; par conséquent, un achat à prix avantageux ne permet pas de ramener les frais en dessous du seuil minimal fixé par la municipalité. Pour les achats financés par le biais du système brésilien de logement, un acte unique combiné bénéficiant d'une réduction de 25% s'applique, mais les non-résidents paient presque toujours en espèces — voir le Guide sur le financement pour les étrangers.
| Article | R$ | Part du prix |
|---|---|---|
| ITBI 3% | 60,000 | 3.00% |
| Acte notarié (R$5 626,95 de frais notariaux + 46% de fonds + 2% + 5% d'ISS + droit de timbre) | 8,613 | 0.43% |
| Enregistrement (R$5 594,91 de frais d'inscription + suppléments + environ R$400 de certificats) | 8,963 | 0.45% |
| Avocat indépendant et vérification préalable (recommandé) | 20,000 | 1.00% |
| Frais de clôture pour un acquéreur résident | 97,576 | 4.88% |
| IOF 0.38% sur le contrat de bourse | 7,972 | 0.40% |
| Marge bancaire de 1,51 TP3T sur le montant converti | 31,470 | 1.57% |
| Procuration | 435 | 0.02% |
| Paiement des frais de clôture depuis l'étranger | 137,454 | 6.87% |
Deux éléments retiennent particulièrement l'attention. Premièrement, l'ITBI représente bien plus de la moitié du montant total de la facture ; les frais de cartório, qui inquiètent le plus les acheteurs, sont inférieurs à 1% à ce prix et diminuent en pourcentage du prix à mesure que celui-ci augmente, car les barèmes prévoient un montant fixe de R$252,43 par tranche de R$140 428 plutôt qu’un pourcentage. Deuxièmement, pour un acheteur étranger, les frais de change constituent le deuxième poste de dépenses le plus important : une différence de 1% sur le taux de change représente plus que l’ensemble des frais d’enregistrement, ce qui explique pourquoi comment effectuer le virement mérite autant d'attention que le cartório.
IPTU Il s'agit de la taxe foncière municipale, fixée à 1,21 TP3T de la valeur imposable de la ville pour les biens immobiliers résidentiels, payable en dix versements au maximum ou en un seul versement avec une remise en février. La valeur imposable dans la Zona Sul est bien inférieure au prix du marché ; le taux effectif sur le montant que vous avez payé ne représente donc généralement qu’une fraction de pour cent. Demandez au vendeur le « carnê » actuel plutôt que de faire une estimation. Charges de copropriété Voici les chiffres globaux : en janvier 2026, le loyer moyen s'élevait à R$2 200 par mois à Ipanema, à R$2 100 à Lagoa, à R$1 978 à Leblon et à R$1 470 à Copacabana (Loft, 34 000 annonces), soit environ R$15 par m² par mois en bord de mer, et ces loyers ont augmenté de 13% en un an. Un immeuble avec piscine, salle de sport, personnel disponible 24 heures sur 24 et garage coûte plus cher qu’un ancien immeuble sans ascenseur — ce qui est l’une des raisons Les acheteurs européens préfèrent souvent les immeubles anciens.
Terres de Marinha. Une partie du front de mer de Rio se trouve sur des terrains appartenant à l’União (État fédéral) : la bande de marée haute de 1831 et les terrains remblayés le long des fronts de mer de Copacabana, Botafogo, Flamengo et du Centro. La vente d’un tel bien immobilier donne lieu au versement à la SPU d’un « laudêmio » correspondant à 5% de la valeur de la transaction, majoré d’une modeste redevance annuelle (« foro » ou « taxa de ocupação »). Selon la loi, le « laudêmio » revient au vendeur ; dans la pratique, il fait l’objet d’une négociation, il est donc conseillé de se renseigner avant de signer. Ipanema, Leblon et les rives de la Lagoa ont été vendus par la Couronne et ne constituent pas des terrains « marinhos » ; les immeubles en bord de mer de Barra se situent en dehors de la bande de 1831. La matrícula indique un numéro RIP lorsque le bien est enregistré auprès de la SPU.
Ce qui ne figure pas sur la liste. Au Brésil, il n'y a pas de commission d'agence pour l'acheteur : c'est le vendeur qui la prend en charge. Il n'y a pas d'impôt annuel sur la fortune immobilière, pas de droit de timbre autre que le « selo » R%3.27, et l'obtention du numéro d'identification fiscale CPF est gratuite. L'impôt sur les plus-values s'applique lors de la vente (15% pour les non-résidents sur la plus-value, avec des exonérations en cas de réinvestissement dans les 180 jours réservées aux résidents uniquement) — voir le Guide pour l'achat d'un bien immobilier au Brésil en tant qu'étranger. Pour connaître la succession des étapes et la durée de chacune d'entre elles, veuillez consulter Combien de temps faut-il pour acheter un bien immobilier à Rio ?.
Ce calculateur utilise les barèmes des émoluments de la Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Rio de Janeiro pour l'année 2026 (arrêté CGJ n° 516/2026, en vigueur depuis le 9 mars 2026) : Tableau 07, rubrique 1 (acte notarié avec valeur déclarée) et Tableau 05.1, rubrique 1 (enregistrement en général), y compris la note qui ajoute R$252,43 de frais administratifs et R$5.04 de surtaxe pour chaque tranche de R$140 427,98 au-delà de R$561 712, le plafond de R$84 326,80 (taxa judiciária máxima), ainsi que les contributions aux fonds visées à l’article 5 (20% FETJ, 8,5% FUNPERJ, 8,5% FUNDPERJ, 6% FUNARPEN, 1% chacun au PGUERJ, aux fonds TCE et ALERJ), la surtaxe de 21 TP3T pour les actes gratuits, l’ISS municipale de 51 TP3T et le selo de R$3,27. ITBI : Loi municipale n° 1 364/1988, art. 19 (31 TP3T). IOF : Décret n° 6.306/2007, art. 15-B, XXV, tel que modifié par le Décret n° 12.499/2025 (0,381 TP3T). Taux de change : taux de référence de la BCE, actualisés quotidiennement lorsqu’ils sont disponibles. Moyennes des charges de copropriété : Loft (Diário do Rio, février 2026 ; ADEMI-RJ, septembre 2025). Les certificats, la « prenotação » ainsi que les montants de l’IPTU et des charges de copropriété sont des estimations et sont indiqués comme telles ; ce calculateur est un outil de planification et ne constitue pas un devis. Les cartórios établissent des devis précis sur demande.
Journalistes et chercheurs peuvent reproduire ces chiffres avec attribution et lien. Citation suggérée :
Oabitat, Coût d'achat d'un bien immobilier à Rio de Janeiro — Calculateur des frais de clôture 2026. https://www.oabitat.com/en/cost-of-buying-property-in-rio-de-janeiro-calculator/
Pour obtenir un devis concernant un achat spécifique ou les tables correspondantes, veuillez écrire à consultant@oabitat.com ou via WhatsApp. +55 21 95902-8516.
Les montants indiqués s'appliquent à l'achat au comptant d'un appartement par un seul acquéreur. Les achats financés, les achats effectués par l'intermédiaire d'une société, les donations, les héritages et les biens immobiliers faisant l'objet d'une procédure d'arbitrage relative à l'ITBI ou d'une inscription au SPU sont soumis à des règles différentes. La réglementation fiscale est susceptible d’évoluer ; veuillez vous renseigner auprès d’un notaire et d’un conseiller qualifié avant d’engager des fonds. Oabitat est une agence immobilière agréée (CRECI-RJ) et n’est pas un conseiller fiscal ou juridique.
Environ 51 TP3T du prix d’un achat au comptant : l’ITBI s’élève à 31 TP3T, environ 11 TP3T pour l’acte de vente et l’enregistrement à un prix habituel de la Zona Sul, et environ 11 TP3T pour l’avocat indépendant que nous vous recommandons. Le paiement depuis l’étranger entraîne des frais supplémentaires de 0,381 TP3T au titre de l’IOF, ainsi qu’une marge de change de la banque comprise entre 1 et 2,51 TP3T, ce qui porte le total à 6–71 TP3T. Il n’y a pas de commission d’achat.
L'acheteur, avant la signature de l'acte. Le taux s'élève à 3% du prix ou de la valeur de référence municipale, le montant le plus élevé étant retenu. Le bordereau de paiement est émis en ligne par le service des finances de la ville et le notaire exige la présentation du reçu.
Pour un appartement d’une valeur de 1 400 000 rands, soit environ 1 408 600 rands au total : une redevance de 1 405 627 rands selon le barème de 2026, plus 461 300 rands de suppléments du fonds public, une surtaxe de 21 300 rands, 5% d’ISS et le droit de timbre. Pour un bien de R$1 million, le montant s’élève à environ R$5 900 ; pour un bien de R$5 million, à environ R$16 700. L’enregistrement auprès du RGI coûte presque autant.
Non. Les taxes et les frais de notaire sont identiques pour les étrangers et les Brésiliens. Les seuls frais supplémentaires liés à un achat depuis l'étranger sont les frais de change (0,381 TP3T d'IOF plus la marge bancaire), une procuration si vous ne signez pas en personne, et les traductions assermentées des documents étrangers.
Une taxe fédérale de 5% s'appliquant à la vente de biens immobiliers situés sur des terrains appartenant à l'União (marinha), courante le long du front de mer de Copacabana, Botafogo et Flamengo, mais qui n'existe pas à Ipanema et Leblon. La loi en impose la charge au vendeur, mais les contrats en modifient souvent la répartition ; le numéro de matricule et un certificat de la SPU permettent de vérifier si le bien est enregistré.
Envoyez-nous l'annonce et nous vous ferons parvenir le devis du cartório, le bordereau d'ITBI et un plan de transfert pour votre devise — gratuitement, en anglais, en allemand, en français ou en portugais.
WHATSAPP +55 21 95902-8516PRENEZ RENDEZ-VOUS POUR UNE RÉUNION D'INFORMATIONAppartements, penthouses et maisons off-market ou tout juste mis en vente à Ipanema, Leblon, Copacabana et dans la Zona Sul. Un e-mail par semaine maximum.
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