Strumenti per gli acquirenti · Tabelle delle commissioni 2026
Il costo di acquisto di un immobile a Rio de Janeiro, oltre al prezzo di vendita, ammonta a circa 5% per un tipico appartamento nella Zona Sul: l’imposta comunale sul trasferimento di proprietà (ITBI) pari a 3%, l’atto pubblico presso il notaio, l’iscrizione al catasto, l’avvocato indipendente che raccomandiamo vivamente (circa 1%) e — qualora effettuiate un bonifico dall’estero — l’imposta sul cambio di valuta e lo spread bancario. Inserisca un prezzo qui sotto e il calcolatore applicherà, voce per voce, le tabelle delle spese di Rio de Janeiro relative al 2026; se lo desidera, fornirà anche una stima del costo annuale di mantenimento dell’appartamento.
R$ 0
somma in contanti necessaria il primo giorno, oltre al prezzo
0%
del prezzo di acquisto
R$ 0
budget complessivo: prezzo più spese di chiusura
Conversione effettuata al tasso di riferimento della BCE: 1 € = R$5,89 · US$1 = R$5,14
| Costo del primo giorno | R$ | € | US$ |
|---|---|---|---|
| ITBI — imposta comunale sui trasferimenti3% del prezzo di acquisto (o del valore di riferimento comunale, se superiore). Da versare prima della firma dell’atto. | |||
| Atto pubblico — atto redatto dal notaioEmolumenti secondo la tabella TJRJ del 2026 + 46% di fondi statali + 2% di sovrattassa per il patrocinio gratuito + 5% di ISS + imposta di bollo. | |||
| Registro — iscrizione nel Registro Immobiliare (RGI)Stessa struttura dell’atto, oltre a circa R$400 di certificati e atti accessori. | |||
| Laudêmio — imposta federale sui trasferimenti relativi ai terreni della Marina5% del valore della transazione, dovuto alla SPU. Viene indicato al momento del pagamento; per legge spetta al venditore. | |||
| IOF — imposta sul cambio di valuta0,381 TP3T sui fondi che entrano in Brasile tramite un contratto di cambio registrato (Decreto n. 6.306/2007, art. 15-B, XXV). | |||
| Spread di cambio bancarioIl margine applicato dalla Sua banca sul tasso di mercato relativo all’importo convertito (prezzo + costi). | |||
| Procura (procuração) per la firma dall’esteroR$435.39 presso un notaio di Rio (tabella 2026); una procura firmata presso un consolato o munita di apostille all’estero costa all’incirca lo stesso importo, più le spese di traduzione. | |||
| Avvocato indipendente / due diligence1% del prezzo — verifica della titolarità e dei debiti da parte del Suo avvocato, cosa che Le raccomandiamo vivamente. | |||
| Commissione dell'intermediarioA carico del venditore in Brasile (5–6%). Nessun costo a carico dell’acquirente. | R$ 0 | — | — |
| Costi totali di chiusura | |||
| Prezzo + spese di chiusura |
Non rientrano nelle spese di chiusura: una stima dei costi annuali di gestione dell’appartamento. Inserisca l’importo dell’IPTU e delle spese condominiali nella sezione “Dettagli facoltativi” per ottenere una cifra esatta.
| Costo annuale di gestione | R$ / anno | € / anno | R$ / mese |
|---|---|---|---|
| IPTU — imposta comunale sugli immobiliRio applica un'aliquota pari all'1,21 TP3T del valore catastale comunale, che è nettamente inferiore al valore di mercato; si stima lo 0,351 TP3T del prezzo fino al ricevimento del carnê. | |||
| Spese condominialiMedia del quartiere al m² (Loft, 2025–26) × superficie stimata; gli immobili dotati di piscina, palestra e personale presente 24 ore su 24 presentano prezzi più elevati. | |||
| Foro / canone di occupazione sui terreni della MarinaCanone annuale da versare alla SPU sui terreni dell’União, solitamente compreso tra alcune centinaia e alcune migliaia di reais; si prega di verificare il numero RIP riportato sulla matrícula. | varia | — | — |
| Costo totale di detenzione |
Affitto da parte di un non residente: i redditi da locazione corrisposti a un non residente sono soggetti a una ritenuta alla fonte forfettaria del 15% sull’importo lordo del canone di locazione (25% per i residenti in giurisdizioni a bassa imposizione), senza obbligo di presentare una dichiarazione dei redditi in Brasile. Si veda il Confronto tra i rendimenti da locazione per quartiere.
L’Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis è l’imposta di trasferimento del Comune di Rio: pari al 3% del prezzo o del valore di riferimento comunale, a seconda di quale dei due sia maggiore (Legge n. 1.364/1988). Tale imposta va versata dall’acquirente prima della firma dell’atto; il notaio non redigerà l’escritura in assenza della ricevuta. Il nostro Guida ITBI illustra le fasi del pagamento e le agevolazioni relative alla prima casa che non si applicano alla maggior parte degli acquisti nella Zona Sul.
L’atto pubblico viene redatto da un notaio (tabelião de notas) in base al tariffario stabilito ogni anno dalla Corte di Giustizia di Rio de Janeiro. L’emolumento per il 2026 relativo a un acquisto di R$2 milioni ammonta a R$5.627; a ciò si aggiungono sette fondi statali per un totale di 46% (FETJ 20%, FUNPERJ 8,5%, FUNDPERJ 8,5%, FUNARPEN 6% e tre contributi da 1% ciascuno), un supplemento di 2% a copertura degli atti gratuiti, 5% di ISS e una tassa di bollo pari a R$3,27. L’atto può essere firmato presso qualsiasi notaio in Brasile.
La proprietà muta solo quando l’atto viene registrato presso il Registro Immobiliare (RGI) del distretto di appartenenza dell’immobile — nella Zona Sul, presso il 2°, 5°, 9° e 11° ufficio. La tabella del 2026 è pressoché identica a quella del notaio (base di R$5.595 per R$2 milioni, con gli stessi supplementi), a cui si aggiungono i certificati e la prenotação. Entrambe le tabelle fissano un tetto massimo per l’emolumento pari a R$84.326,80; pertanto, al di sopra di circa R$46 milioni, gli onorari smettono di aumentare.
Tutto quanto sopra indicato viene addebitato in base al valore più elevato tra il prezzo dichiarato e il valore attribuito all’immobile dal Comune; pertanto, un acquisto a prezzo vantaggioso non comporta una riduzione delle spese al di sotto della soglia minima fissata dal Comune. Per gli acquisti finanziati attraverso il sistema abitativo brasiliano si applica un unico atto combinato con una riduzione del 25%, ma i non residenti pagano quasi sempre in contanti — si veda il Guida al finanziamento per i cittadini stranieri.
| Articolo | R$ | Quota di prezzo |
|---|---|---|
| ITBI 3% | 60,000 | 3.00% |
| Atto (R$5.626,95 di onorario + 46% di fondi + 2% + 5% di ISS + imposta di bollo) | 8,613 | 0.43% |
| Registrazione (R$5.594,91 di emolumento + supplementi + circa R$400 di certificati) | 8,963 | 0.45% |
| Avvocato indipendente e due diligence (raccomandato) | 20,000 | 1.00% |
| Spese di chiusura per un acquirente residente | 97,576 | 4.88% |
| IOF 0.38% sul contratto di borsa | 7,972 | 0.40% |
| Margine bancario pari a 1,51 TP3T sull'importo convertito | 31,470 | 1.57% |
| Procura | 435 | 0.02% |
| Pagamento delle spese di chiusura dall’estero | 137,454 | 6.87% |
Due aspetti saltano all’occhio. Innanzitutto, l’ITBI rappresenta ben più della metà dell’importo totale; le spese notarili, che preoccupano maggiormente gli acquirenti, sono inferiori a 1% a questo prezzo e diminuiscono in percentuale sul prezzo man mano che si sale di fascia, poiché le tabelle prevedono un importo fisso di R$252,43 per ogni fascia di R$140.428 anziché una percentuale. In secondo luogo, per un acquirente straniero il cambio rappresenta la seconda voce di costo più rilevante: una differenza di 1% nello spread vale più dell’intera tassa di registrazione, motivo per cui come si effettua il trasferimento di denaro merita la stessa attenzione del cartório.
IPTU Si tratta dell’imposta comunale sugli immobili, pari all’1,21% del valore catastale degli immobili residenziali, pagabile in un massimo di dieci rate o in un’unica soluzione con uno sconto nel mese di febbraio. Il valore catastale nella Zona Sul è ben al di sotto del prezzo di mercato, pertanto l’aliquota effettiva su quanto da Lei versato è solitamente pari a una frazione di punto percentuale; le consigliamo di richiedere al venditore il carnê aggiornato anziché procedere a una stima. Spese condominiali Per quanto riguarda i dati relativi ai valori più elevati: nel gennaio 2026 il canone medio era pari a R$2.200 al mese a Ipanema, R$2.100 a Lagoa, R$1.978 a Leblon e R$1.470 a Copacabana (Loft, 34.000 annunci), ovvero circa R$15 al m² al mese in zona mare, con un aumento del 13% in un anno. Un edificio dotato di piscina, palestra, personale 24 ore su 24 e garage costa più di un vecchio appartamento senza ascensore — il che costituisce uno dei motivi Gli acquirenti europei spesso preferiscono gli edifici più vecchi.
Territorio di Marinha. Una parte del lungomare di Rio si trova su terreni di proprietà dell’União (federale): la fascia di alta marea del 1831 e la zona bonificata lungo il lungomare di Copacabana, Botafogo, Flamengo e del Centro. La vendita di un immobile di questo tipo comporta il pagamento alla SPU di un laudêmio pari al 5% del valore della transazione, oltre a un modesto foro annuale o taxa de ocupação. Per legge il laudêmio spetta al venditore; in pratica è oggetto di negoziazione, pertanto si raccomanda di informarsi prima di firmare. Ipanema, Leblon e la riva della Lagoa sono stati venduti dalla Corona e non costituiscono terreni marini; gli edifici sul lungomare di Barra si trovano al di fuori della fascia del 1831. La matrícula riporta un numero RIP quando l’immobile è registrato presso la SPU.
Ciò che non figura nell'elenco. In Brasile non è prevista alcuna commissione per l’agente immobiliare dell’acquirente: è il venditore a sostenerla. Non è prevista alcuna imposta patrimoniale annuale sugli immobili, né alcuna imposta di bollo oltre al selo R$3.27, e il codice fiscale CPF è gratuito. L’imposta sulle plusvalenze si applica al momento della vendita (15% per i non residenti sulla plusvalenza, con esenzioni in caso di reinvestimento entro 180 giorni riservate esclusivamente ai residenti) — si veda il Guida all’acquisto di immobili in Brasile per gli stranieri. Per la sequenza delle fasi e la durata di ciascuna di esse, si veda Quanto tempo occorre per acquistare un immobile a Rio?.
Il calcolatore applica le tabelle degli emolumenti della Corregedoria Geral da Justiça dello Stato di Rio de Janeiro per il 2026 (Portaria CGJ 516/2026, in vigore dal 9 marzo 2026): Tabella 07, voce 1 (atto con valore dichiarato) e Tabella 05.1, voce 1 (registrazione in generale), inclusa la nota che aggiunge R$252,43 di emolumento e R$5.04 di sovrattassa per ciascuna fascia di R$140.427,98 superiore a R$561.712, il tetto massimo di R$84.326,80 (tassa giudiziaria massima), i contributi ai fondi di cui all’articolo 5 (20% FETJ, 8,5% FUNPERJ, 8,5% FUNDPERJ, 6% FUNARPEN, 1% ciascuno a favore dei fondi PGUERJ, fondi TCE e ALERJ), la sovrattassa di 2% per gli atti gratuiti, l’ISS comunale di 5% e il selo di R$3,27. ITBI: Legge municipale n. 1.364/1988, art. 19 (3%). IOF: Decreto n. 6.306/2007, art. 15-B, XXV, come modificato dal Decreto n. 12.499/2025 (0,38%). Tassi di cambio: tassi di riferimento della BCE, aggiornati quotidianamente quando disponibili. Medie delle spese condominiali: Loft (Diário do Rio, febbraio 2026; ADEMI-RJ, settembre 2025). I certificati, la prenotação e gli importi relativi all’IPTU e alle spese condominiali sono stime e come tali sono indicati; il calcolatore è uno strumento di pianificazione, non un preventivo. I Cartórios rilasciano preventivi esatti su richiesta.
I giornalisti e i ricercatori possono riprodurre queste immagini con l'indicazione della fonte e un link. Citazione suggerita:
Oabitat, Costo di acquisto di un immobile a Rio de Janeiro — Calcolatore dei costi di chiusura 2026. https://www.oabitat.com/en/cost-of-buying-property-in-rio-de-janeiro-calculator/
Per ricevere un preventivo relativo a un acquisto specifico o alle tabelle di riferimento, scriva all’indirizzo consultant@oabitat.com o tramite WhatsApp +55 21 95902-8516.
I dati si riferiscono all’acquisto in contanti di un appartamento da parte di un unico acquirente. Gli acquisti finanziati, quelli effettuati tramite una società, le donazioni, le eredità e gli immobili con contenzioso in corso relativo all’ITBI o all’iscrizione all’SPU presentano condizioni diverse. Le norme fiscali sono soggette a modifiche; si raccomanda di verificare con il notaio e un consulente qualificato prima di impegnare i fondi. Oabitat è un'agenzia immobiliare autorizzata (CRECI-RJ), non un consulente fiscale o legale.
Circa 5% del prezzo di acquisto in contanti: ITBI pari a 3%, circa 1% per l’atto e l’iscrizione al catasto in base a un prezzo tipico della Zona Sul, e circa 1% per l’avvocato indipendente da noi raccomandato. Il pagamento dall’estero comporta l’aggiunta di 0,38% di IOF e dello spread di cambio della banca pari a 1–2,5%, per un totale di 6–7%. Non è prevista alcuna commissione a carico dell’acquirente.
L'acquirente, prima della firma dell'atto. L'aliquota è pari a 3% del prezzo o del valore di riferimento comunale, a seconda di quale dei due sia maggiore. La ricevuta di pagamento viene emessa online dall'ufficio finanziario del Comune e il notaio ne richiede la presentazione.
Per un appartamento da R$2 milioni, circa R$8.600 tutto compreso: un emolumento di R$5.627 secondo la tabella del 2026, più 46% di integrazioni del fondo statale, un sovrapprezzo di 2%, 5% di ISS e l’imposta di bollo. Per un immobile da R$1 milioni il costo è di circa R$5.900; per uno da R$5 milioni, circa R$16.700. La registrazione presso l’RGI costa quasi altrettanto.
No. Le imposte e le spese notarili sono identiche sia per gli stranieri che per i brasiliani. Gli unici costi aggiuntivi legati all’acquisto dall’estero sono il cambio (0,381 TP3T di IOF più lo spread bancario), una procura qualora non si firmi di persona e le traduzioni giurate dei documenti stranieri.
Una tassa federale denominata “5%” applicata alla vendita di immobili situati su terreni della União (marinha), comune lungo il lungomare di Copacabana, Botafogo e Flamengo e assente a Ipanema e Leblon. La legge ne attribuisce l’onere al venditore, ma spesso i contratti ne trasferiscono l’onere; la matrícula e un certificato SPU indicano se l’immobile è registrato.
Ci invii l’annuncio e Le invieremo il preventivo del cartório, il modulo ITBI e un piano di trasferimento nella Sua valuta — gratuitamente, in inglese, tedesco, francese o portoghese.
WHATSAPP +55 21 95902-8516PRENOTATE UN INCONTRO INFORMATIVOAppartamenti, attici e case appena inseriti e off-market a Ipanema, Leblon, Copacabana e nella Zona Sul. Al massimo una email a settimana.
English English 
Português do Brasil
Deutsch
Español de Argentina
Italiano
Français
简体中文
Русский
A password will be e-mailed to you