L’acquisto di un immobile a Rio de Janeiro da parte di un acquirente straniero non è un processo lento, né imprevedibile, ma segue una sequenza giuridica specifica, diversa da quella a cui è abituato nel Suo Paese. Dal primo documento alla consegna delle chiavi, il processo richiede in genere da 4 a 10 settimane, e il costo totale, oltre al prezzo di acquisto, è pari a circa 5%, compreso il legale indipendente che raccomandiamo vivamente. Ecco come si suddivide tale importo; per conoscere l’importo esatto di qualsiasi voce, utilizzi il nostro calcolatore dei costi di chiusura.
Le servirà un codice fiscale brasiliano (CPF), preferibilmente un conto corrente bancario locale, un avvocato e una procura qualora non possa essere presente di persona.
CPF e acquisti a distanzaEntrambe le parti sottoscrivono un accordo preliminare vincolante e irrevocabile (Promessa). L’acquirente versa un acconto, solitamente pari a 10%. Non avviene ancora alcun trasferimento di proprietà.
≈ 20–25 giorni. Il venditore consegna il titolo di proprietà, i certificati fiscali e di debiti e la cronologia della proprietà. Il Suo avvocato verifica ogni aspetto, con un periodo di regolarizzazione per eventuali irregolarità riscontrate.
Perché questo passaggio è importante≈ 5 giorni. L'acquirente versa l'imposta brasiliana sul trasferimento di proprietà (ITBI, 3%) prima della firma dell'atto definitivo.
≈ 30 giorni. Entrambe le parti firmano l’atto definitivo (Escritura), di persona o in modalità virtuale. Viene versato il saldo di 90% e la consegna delle chiavi avviene immediatamente.
L'acquisto viene iscritto presso l'Ufficio del Catasto, a conferma del titolo giuridico e a formalizzazione della proprietà nei confronti di terzi.
Le fasi 2 e 3 — il precontratto e la verifica dei documenti — sono stabilite contrattualmente una volta firmata la “Promessa”; pertanto, tali tempistiche sono piuttosto prevedibili: solitamente occorrono dai 20 ai 25 giorni affinché il venditore consegni la documentazione completa e il Suo avvocato completi la due diligence. La seconda metà del processo dipende dalla rapidità con cui le autorità fiscali brasiliane e l’ufficio del registro immobiliare elaborano le pratiche burocratiche, un aspetto che sfugge effettivamente al controllo di chiunque. Dieci settimane rappresentano un limite massimo realistico per un immobile semplice e ben documentato; le complicazioni nella fase di verifica dei documenti costituiscono il motivo più comune per cui un acquisto richiede più tempo del previsto.
La caparra 10% versata al momento della firma del precontratto rappresenta un impegno concreto, non una mera formalità — i precontratti brasiliani (Promessa di acquisto e vendita) sono vincolanti e irrevocabili nel momento in cui entrambe le parti le sottoscrivono. Se Lei recede dal contratto senza un motivo legalmente riconosciuto, perderà la caparra. Se è il venditore a recedere, è tenuto a restituirLe il doppio della caparra. È proprio per questo motivo che la fase di verifica dei documenti — e il periodo di correzione concesso al venditore per risolvere eventuali problemi riscontrati — riveste un’importanza fondamentale prima di giungere a questo punto.
Due aspetti sorprendono la maggior parte degli acquirenti stranieri che si affacciano per la prima volta a questo mercato. In primo luogo, è il venditore a pagare l’intera commissione 5%: si tratta di una prassi standard in Brasile e tale commissione non viene ripartita con l’acquirente né addebitata a quest’ultimo. In secondo luogo, in determinate circostanze la responsabilità per i debiti relativi a un immobile può ricadere sull’immobile stesso, e non solo sul precedente proprietario: è proprio a questo che serve la fase di verifica dei documenti prevista al punto 3. Vedi Proprietari immobiliari in allerta: la Corte Suprema apre il dibattito sulla responsabilità per i debiti pregressi per i dettagli relativi a tale rischio specifico.
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