La sentenza della Corte Suprema suscita preoccupazioni nel mercato immobiliare
Perdita della proprietà a causa del debito del proprietario precedente
Perdita patrimoniale dovuta al debito del precedente proprietario rappresenta un rischio crescente in Brasile a seguito di una recente sentenza. Purtroppo, tale rischio si è concretizzato in Brasile in seguito a una recente decisione del Corte Superiore di Giustizia (STJ). La sentenza ha accresciuto l’incertezza giuridica e suscitato gravi preoccupazioni in tutto il mercato immobiliare.
L'STJ ora consente che una proprietà risulti interessata qualora un precedente proprietario aveva un debito registrato come debito in essere. Tale norma si applica anche nel caso in cui il debito sia emerso anni dopo la vendita. Di conseguenza, gli attuali proprietari potrebbero andare incontro a conseguenze legali nonostante abbiano agito in buona fede.
La questione non riguarda solo gli immobili più vecchi. Anche le unità di nuova costruzione possono rientrare in questa norma.
Qualora un promotore immobiliare figuri nel registro dei debiti attivi a causa di obbligazioni sorte durante la fase di costruzione, il rischio potrebbe trasferirsi all’acquirente. Di conseguenza, gli acquirenti potrebbero trovarsi a dover affrontare problemi legali di cui non sono responsabili.
I rappresentanti del settore immobiliare hanno espresso forte preoccupazione per tale decisione. Essi sostengono che la sentenza generi incertezza, soprattutto perché molti immobili cambiano proprietario più volte prima di arrivare all’acquirente attuale.
Avvocato Marcos Otto Hanauer, dello studio legale Magalhães e Hanauer Advogados Associados di Joinville (SC), ha descritto un caso analogo giudicato nel mese di maggio. Secondo quanto da lui riferito, l’immobile è stato venduto nel 2018 a Presidente Getúlio (SC). Tuttavia, la richiesta di allegato proveniva da Iraí (RS). In altre parole, il debito proveniva da un altro Stato.
Di conseguenza, gli acquirenti potrebbero trovarsi a dover affrontare azioni legali provenienti da regioni del tutto estranee alla transazione originaria.
Burocrazia e difficoltà pratiche
Hanauer ritiene che questo scenario comporti un aumento significativo della burocrazia. Il Brasile ha 27 unità federative, il che complica il processo di verifica.
Se gli acquirenti dovessero ottenere certificati di assenza di vizi da ogni Stato, l’onere diventerebbe eccessivo. Inoltre, avrebbero bisogno anche dei certificati di tutti i comuni brasiliani, per un totale di oltre 5.600 città. Di conseguenza, il processo di transazione diventa quasi ingestibile.
L’avvocato sottolinea inoltre la buona fede dell’acquirente. Egli sostiene che non sia ragionevole aspettarsi che gli acquirenti verifichino l’esistenza di debiti su tutto il territorio nazionale. Spetterebbe invece alle autorità pubbliche creare un sistema integrato per semplificare tali verifiche.
Pertanto, in che modo gli acquirenti possono ridurre i propri rischi nella pratica?
Il primo passo consiste nell’analizzare attentamente la storia proprietaria dell’immobile. Gli acquirenti dovrebbero richiedere certificati di assenza di ipoteche rilasciati da tutti i precedenti proprietari, compresa l'impresa edile, ove del caso.
Qualora un precedente proprietario abbia un debito in essere, l’acquirente deve richiedere al debitore di regolarizzare la situazione. I problemi sorgono quando il debitore si rifiuta di estinguere il debito. In tali casi, le azioni legali potrebbero intensificarsi e, in situazioni estreme, comportare la perdita della proprietà.
Avvocato Diego Gama, specialista in diritto immobiliare e segretario-direttore di Creci-DF, spiega che lo STJ ha fondato la propria decisione su Articolo 185 del Codice fiscale, modificata dalla Legge complementare n. 118/2005.
L’articolo stabilisce che qualsiasi trasferimento di beni effettuato da un contribuente con debiti attivi registrati sia presunto fraudolento. In pratica, la magistratura presume la malafede sia da parte del venditore che dell’acquirente. Pertanto, i trasferimenti immobiliari effettuati a partire dal 2005 da proprietari indebitati potrebbero essere considerati nulli.
Tuttavia, l’interpretazione giuridica è variata nel corso del tempo, soprattutto nei tribunali regionali. A causa di tale incertezza, Gama raccomanda vivamente di procurarsi tutti i certificati possibili. Qualora uno qualsiasi di essi risultasse positivo, gli acquirenti dovrebbero richiedere garanzie o prove della regolarizzazione del debito.
Anche nei casi in cui la legge consenta la deroga alla certificazione, gli acquirenti devono effettuare un’analisi approfondita dei rischi. Tale decisione deve sempre essere consapevole e informata.
Secondo Gama, le operazioni relative al debito in essere possono comunque avere luogo. Tuttavia, esse richiedono rigorose precauzioni. Lo STJ riconosce la buona fede quando il debitore fornisce garanzie aggiuntive e non trasferisce beni al fine di eludere il pagamento.
In definitiva, una due diligence accurata e informata rimane la migliore forma di protezione nel mercato immobiliare brasiliano.
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