L'arrêt de la Cour suprême suscite des inquiétudes sur le marché de l'immobilier
Perte de biens due à la dette du propriétaire précédent
Perte patrimoniale due à la dette de l'ancien propriétaire constitue un risque croissant au Brésil à la suite d'une récente décision de justice. Malheureusement, ce risque est désormais une réalité au Brésil depuis une récente décision rendue par le Cour supérieure de justice (STJ). Cette décision a accru l'incertitude juridique et suscité de vives inquiétudes sur l'ensemble du marché immobilier.
Le STJ autorise désormais qu'un bien soit concerné si un ancien propriétaire avait une dette enregistrée comme dette active. Cette règle s'applique même si la dette est apparue des années après la vente. Par conséquent, les propriétaires actuels risquent des conséquences juridiques bien qu'ils aient agi de bonne foi.
Cette question ne concerne pas uniquement les biens immobiliers anciens. Les logements neufs peuvent également être soumis à cette règle.
Si un promoteur immobilier figure au registre des dettes en cours en raison d’obligations contractées pendant la phase de construction, le risque peut être transféré à l’acheteur. Par conséquent, les acquéreurs peuvent se retrouver confrontés à des problèmes juridiques dont ils ne sont pas à l’origine.
Les représentants du secteur immobilier ont fait part de leur vive inquiétude face à cette décision. Ils font valoir que cette décision engendre une incertitude, notamment parce que de nombreux biens immobiliers changent plusieurs fois de propriétaire avant d'aboutir à l'acquéreur actuel.
Avocat Marcos Otto Hanauer, du cabinet Magalhães e Hanauer Advogados Associados à Joinville (SC), a décrit une affaire similaire jugée en mai. Selon lui, le bien immobilier a été vendu en 2018 à Presidente Getúlio (SC). Cependant, la demande de pièce jointe provenait de Iraí (RS). En d'autres termes, cette dette provenait d'un autre État.
Par conséquent, les acheteurs peuvent faire l'objet de poursuites judiciaires émanant de régions n'ayant absolument aucun lien avec la transaction initiale.
Bureaucratie et difficultés pratiques
M. Hanauer estime que ce scénario alourdit considérablement les formalités administratives. Le Brésil a 27 entités fédératives, ce qui complique le processus de vérification.
Si les acheteurs doivent se procurer des certificats de non-objection de chaque État, la charge devient excessive. De plus, ils devraient également obtenir des certificats de toutes les communes brésiliennes, ce qui représente au total plus de 5 600 villes. De ce fait, le processus de transaction devient pratiquement ingérable.
L'avocat insiste également sur la bonne foi de l'acheteur. Il fait valoir qu'il est déraisonnable d'attendre des acheteurs qu'ils se renseignent sur les dettes dans tout le pays. Il estime au contraire que les pouvoirs publics devraient mettre en place un système intégré afin de simplifier ces vérifications.
Concrètement, comment les acheteurs peuvent-ils réduire leurs risques ?
La première étape consiste à analyser minutieusement l'historique des propriétaires du bien immobilier. Les acheteurs doivent demander les certificats de non-dette de tous les anciens propriétaires, y compris l'entreprise de construction, le cas échéant.
Si un ancien propriétaire a une dette en cours, l'acheteur doit demander au débiteur de régulariser la situation. Des problèmes surviennent lorsque le débiteur refuse de régler la dette. Dans de tels cas, les poursuites judiciaires peuvent s'intensifier et, dans des situations extrêmes, entraîner la perte du bien immobilier.
Avocat Diego Gama, spécialiste du droit immobilier et secrétaire-directeur de Creci-DF, explique que le STJ a fondé sa décision sur Article 185 du Code général des impôts, modifiée par la loi complémentaire n° 118/2005.
L'article stipule que tout transfert de biens effectué par un contribuable ayant une dette active enregistrée est présumé frauduleux. Dans la pratique, le pouvoir judiciaire présume la mauvaise foi tant de la part du vendeur que de celle de l'acheteur. Par conséquent, les transferts de biens effectués depuis 2005 par des propriétaires endettés peuvent être considérés comme nuls.
Toutefois, l'interprétation juridique a évolué au fil du temps, notamment au sein des tribunaux régionaux. En raison de cette incertitude, Gama recommande vivement d'obtenir tous les certificats possibles. Si l'un de ces certificats s'avère positif, les acheteurs doivent exiger des garanties ou la preuve de la régularisation de la dette.
Même lorsque la loi autorise des dérogations aux obligations de certification, les acheteurs doivent procéder à une analyse approfondie des risques. Cette décision doit toujours être mûrement réfléchie et éclairée.
Selon Gama, les transactions portant sur des dettes en cours peuvent toujours avoir lieu. Elles nécessitent toutefois des précautions strictes. Le STJ reconnaît la bonne foi lorsque le débiteur fournit des garanties supplémentaires et ne cède pas d'actifs dans le but d'échapper au paiement.
En définitive, une vérification préalable rigoureuse et éclairée reste la meilleure protection sur le marché immobilier brésilien.
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