Decisão da Suprema Corte gera preocupações no mercado imobiliário
Perda de propriedade devido à dívida do proprietário anterior
Perda de propriedade devido à dívida do proprietário anterior é um risco crescente no Brasil após uma recente decisão judicial. Infelizmente, esse risco se tornou real no Brasil após uma recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ). A decisão aumentou a incerteza jurídica e levantou sérias preocupações no mercado imobiliário.
O STJ agora permite que uma propriedade seja afetada se um proprietário anterior tinha um débito registrado como dívida ativa. Essa regra se aplica mesmo que a dívida tenha surgido anos após a venda. Como resultado, os atuais proprietários podem sofrer consequências legais, apesar de terem agido de boa-fé.
Essa questão não afeta apenas as propriedades mais antigas. As unidades recém-construídas também podem se enquadrar nessa regra.
Se uma incorporadora imobiliária aparecer no registro de dívida ativa devido a obrigações criadas durante a construção, o risco poderá ser transferido para o comprador. Consequentemente, os compradores podem herdar problemas legais que não criaram.
Representantes do setor imobiliário expressaram grande preocupação com a decisão. Eles argumentam que a decisão cria incerteza, especialmente porque muitas propriedades mudam de dono várias vezes antes de chegar ao comprador atual.
Advogado Marcos Otto Hanauer, O advogado do escritório Magalhães e Hanauer Advogados Associados, de Joinville (SC), descreveu um caso semelhante julgado em maio. Segundo ele, o imóvel foi vendido em 2018 em Presidente Getúlio (SC). No entanto, a solicitação de anexo foi originada no Iraí (RS). Em outras palavras, a dívida veio de outro estado.
Portanto, os compradores podem enfrentar reivindicações legais de regiões completamente não relacionadas à transação original.
Burocracia e desafios práticos
Hanauer acredita que esse cenário aumenta significativamente a burocracia. O Brasil tem 27 unidades federativas, o que complica o processo de verificação.
Se os compradores tiverem que obter certidões negativas de todos os estados, o ônus se torna excessivo. Além disso, eles também precisariam de certidões de todos os municípios brasileiros, totalizando mais de 5.600 cidades. Como resultado, o processo de transação se torna quase impossível de gerenciar.
O advogado também enfatiza a boa-fé do comprador. Ele argumenta que não é razoável esperar que os compradores investiguem dívidas em todo o país. Em vez disso, as autoridades públicas deveriam criar um sistema integrado para simplificar essas verificações.
Então, como os compradores podem reduzir seus riscos na prática?
A primeira etapa é analisar cuidadosamente o histórico de propriedade do imóvel. Os compradores devem solicitar certidões negativas de todos os proprietários anteriores, O senhor deve ter em mente que a empresa de construção deve ser a única responsável pela construção, incluindo a empresa de construção, quando aplicável.
Se um ex-proprietário tiver uma dívida ativa, o comprador deverá solicitar que o devedor regularize a situação. Os problemas surgem quando o devedor se recusa a quitar a dívida. Nesses casos, as ações judiciais podem se intensificar e, em situações extremas, levar à perda da propriedade.
Advogado Diego Gama, especialista em direito imobiliário e diretor-secretário da Creci-DF, O ministro da Justiça, Luiz Felipe, explica que o STJ baseou sua decisão em Artigo 185 do Código Tributário, alterada pela Lei Complementar 118/2005.
O artigo estabelece que qualquer transferência de bens feita por um contribuinte com dívida ativa inscrita é presumida fraudulenta. Na prática, o Judiciário presume a má-fé tanto do vendedor quanto do comprador. Portanto, as transferências de propriedade feitas desde 2005 por proprietários endividados podem ser consideradas inválidas.
Entretanto, a interpretação legal tem variado ao longo do tempo, especialmente nos tribunais regionais. Devido a essa incerteza, a Gama recomenda enfaticamente que o senhor obtenha todas as certidões possíveis. Se alguma certidão for positiva, os compradores devem exigir garantias ou comprovação de regularização da dívida.
Mesmo quando a lei permite isenções de certificados, os compradores devem realizar uma análise de risco completa. Essa decisão deve ser sempre consciente e informada.
De acordo com Gama, as transações envolvendo dívida ativa ainda podem ocorrer. No entanto, elas requerem precauções rigorosas. O STJ reconhece a boa-fé quando o devedor oferece garantias adicionais e não transfere bens para evitar o pagamento.
Em última análise, a due diligence informada continua sendo a melhor proteção no mercado imobiliário brasileiro.
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