Urteil des Obersten Gerichtshofs gibt Anlass zu Besorgnis auf dem Immobilienmarkt
Verlust von Eigentum aufgrund von Schulden des Vorbesitzers
Verlust von Eigentum aufgrund von Schulden des Vorbesitzers ist nach einer jüngsten Gerichtsentscheidung ein wachsendes Risiko in Brasilien. Leider ist dieses Risiko in Brasilien nach einer kürzlich ergangenen Entscheidung des Oberster Gerichtshof (STJ). Das Urteil hat die Rechtsunsicherheit erhöht und auf dem Immobilienmarkt ernsthafte Bedenken ausgelöst.
Das STJ erlaubt nun, dass eine Immobilie betroffen sein kann, wenn ein Vorbesitzer eine Schuld als aktive Schuld registriert hatte. Diese Regel gilt selbst dann, wenn die Schulden erst Jahre nach dem Verkauf entstanden sind. Infolgedessen können die derzeitigen Eigentümer mit rechtlichen Konsequenzen rechnen, obwohl sie in gutem Glauben gehandelt haben.
Dieses Problem betrifft nicht nur ältere Immobilien. Auch neu gebaute Einheiten können unter diese Regel fallen.
Wenn ein Bauträger aufgrund von Verpflichtungen, die während der Bauphase entstanden sind, im aktiven Schuldregister erscheint, kann das Risiko auf den Käufer übergehen. Folglich kann der Käufer rechtliche Probleme erben, die er nicht verursacht hat.
Vertreter der Immobilienbranche haben sich sehr besorgt über die Entscheidung geäußert. Sie argumentieren, dass das Urteil Unsicherheit schafft, insbesondere weil viele Immobilien mehrmals den Besitzer wechseln, bevor sie den aktuellen Käufer erreichen.
Rechtsanwalt Marcos Otto Hanauer, von Magalhães e Hanauer Advogados Associados in Joinville (SC), beschrieb einen ähnlichen Fall, der im Mai entschieden wurde. Ihm zufolge wurde die Immobilie im Jahr 2018 in Presidente Getúlio (SC). Die Anfrage für die Anlage stammt jedoch aus der Iraí (RS). Mit anderen Worten: Die Schulden kamen aus einem anderen Staat.
Daher können Käufer mit Rechtsansprüchen aus Regionen konfrontiert werden, die nichts mit der ursprünglichen Transaktion zu tun haben.
Bürokratie und praktische Herausforderungen
Hanauer glaubt, dass dieses Szenario die Bürokratie deutlich erhöht. Brasilien hat 27 föderale Einheiten, was den Verifizierungsprozess erschwert.
Wenn Käufer Negativbescheinigungen aus jedem Bundesstaat einholen müssen, wird der Aufwand zu groß. Außerdem bräuchten sie auch Bescheinigungen von allen brasilianischen Gemeinden, was insgesamt mehr als 5.600 Städte. Infolgedessen wird der Transaktionsprozess fast unüberschaubar.
Der Anwalt betont auch den guten Glauben des Käufers. Er argumentiert, dass es unzumutbar ist, von Käufern zu erwarten, dass sie im ganzen Land nach Schulden suchen. Stattdessen sollten die Behörden ein integriertes System schaffen, um diese Kontrollen zu vereinfachen.
Wie können Käufer also ihre Risiken in der Praxis verringern?
Der erste Schritt ist eine sorgfältige Analyse der Eigentumsverhältnisse der Immobilie. Käufer sollten nachfragen Negativbescheinigungen von allen Vorbesitzern, einschließlich der Baufirma, falls zutreffend.
Wenn ein ehemaliger Eigentümer eine aktive Schuld hat, muss der Käufer den Schuldner auffordern, die Situation zu regeln. Probleme entstehen, wenn der Schuldner sich weigert, die Schulden zu begleichen. In solchen Fällen können die rechtlichen Schritte eskalieren und im Extremfall zum Verlust des Eigentums führen.
Rechtsanwalt Diego Gama, Spezialist für Immobilienrecht und Sekretär-Direktor von Creci-DF, erklärt, dass der STJ seine Entscheidung auf Folgendes stützte Artikel 185 der Abgabenordnung, geändert durch das Ergänzungsgesetz 118/2005.
Der Artikel besagt, dass jede Übertragung von Vermögenswerten, die von einem Steuerzahler mit eingetragenen aktiven Schulden vorgenommen wird, als betrügerisch gilt. In der Praxis geht die Justiz von der Bösgläubigkeit sowohl des Verkäufers als auch des Käufers aus. Daher können seit 2005 von verschuldeten Eigentümern vorgenommene Vermögensübertragungen als ungültig betrachtet werden.
Die Rechtsauslegung hat jedoch im Laufe der Zeit variiert, insbesondere bei den regionalen Gerichten. Aufgrund dieser Unsicherheit empfiehlt Gama dringend, alle möglichen Zertifikate einzuholen. Wenn eine Bescheinigung positiv ausfällt, sollten Käufer Garantien oder Nachweise für die Schuldenregulierung verlangen.
Selbst wenn das Gesetz einen Verzicht auf das Zertifikat erlaubt, müssen Käufer eine gründliche Risikoanalyse durchführen. Diese Entscheidung sollte immer bewusst und informiert sein.
Laut Gama können Transaktionen mit aktiven Schulden immer noch stattfinden. Sie erfordern jedoch strenge Vorsichtsmaßnahmen. Der STJ erkennt Treu und Glauben an, wenn der Schuldner zusätzliche Garantien gibt und keine Vermögenswerte überträgt, um die Zahlung zu vermeiden.
Letztendlich bleibt eine fundierte Due-Diligence-Prüfung der beste Schutz auf dem brasilianischen Immobilienmarkt.
Unsere Experten und Entwickler würden sich freuen, Ihnen mit ihrem Fachwissen und ihren Erfahrungen helfen zu können.
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