La sentencia del Tribunal Supremo genera inquietud en el mercado inmobiliario
Pérdida de propiedad debida a la deuda del propietario anterior
Pérdida de bienes debido a la deuda del propietario anterior constituye un riesgo cada vez mayor en Brasil tras una reciente resolución judicial. Lamentablemente, este riesgo se ha materializado en Brasil tras una reciente resolución del Tribunal Superior de Justicia (STJ). La sentencia ha aumentado la incertidumbre jurídica y ha suscitado gran preocupación en todo el mercado inmobiliario.
El STJ permite ahora que una propiedad se vea afectada si un antiguo propietario tenía una deuda registrada como deuda activa. Esta norma se aplica incluso si la deuda apareció años después de la venta. En consecuencia, los actuales propietarios pueden enfrentarse a consecuencias legales a pesar de haber actuado de buena fe.
Esta cuestión no afecta únicamente a las propiedades antiguas. Las viviendas de nueva construcción también pueden estar sujetas a esta norma.
Si un promotor inmobiliario figura en el registro de deudores activos debido a obligaciones contraídas durante la construcción, el riesgo puede recaer en el comprador. En consecuencia, los compradores pueden verse envueltos en problemas legales que no han generado ellos mismos.
Los representantes del sector inmobiliario han expresado su profunda preocupación por la decisión. Argumentan que la resolución genera incertidumbre, sobre todo porque muchas propiedades cambian de propietario varias veces antes de llegar al comprador actual.
Abogado Marcos Otto Hanauer, de Magalhães e Hanauer Advogados Associados en Joinville (SC), describió un caso similar resuelto en mayo. Según él, el inmueble se vendió en 2018 en Presidente Getúlio (SC). Sin embargo, la solicitud de adjuntar archivos se originó en Iraí (RS). En otras palabras, la deuda procedía de otro estado.
Por lo tanto, los compradores pueden verse enfrentados a reclamaciones legales procedentes de regiones que no guardan relación alguna con la transacción original.
La burocracia y los retos prácticos
Hanauer considera que este escenario aumenta considerablemente la burocracia. Brasil tiene 27 unidades federativas, lo que complica el proceso de verificación.
Si los compradores deben obtener certificados de no objeción de cada estado, la carga se vuelve excesiva. Además, también necesitarían certificados de todos los municipios brasileños, lo que sumaría más de 5.600 ciudades. Como resultado, el proceso de la transacción se vuelve prácticamente inmanejable.
El abogado también hace hincapié en la buena fe del comprador. Sostiene que no es razonable esperar que los compradores investiguen las deudas en todo el país. En cambio, las autoridades públicas deberían crear un sistema integrado para simplificar estas verificaciones.
Entonces, ¿cómo pueden los compradores reducir sus riesgos en la práctica?
El primer paso consiste en analizar minuciosamente el historial de propiedad del inmueble. Los compradores deben solicitar certificados de ausencia de cargas de todos los propietarios anteriores, incluida la empresa constructora, cuando proceda.
Si el anterior propietario tiene una deuda pendiente, el comprador debe solicitar al deudor que regularice la situación. Los problemas surgen cuando el deudor se niega a saldar la deuda. En tales casos, las acciones legales pueden agravarse y, en situaciones extremas, dar lugar a la pérdida de la propiedad.
Abogado Diego Gama, especialista en derecho inmobiliario y secretario-director de Creci-DF, explica que el STJ basó su decisión en Artículo 185 del Código Tributario, modificada por la Ley Complementaria 118/2005.
El artículo establece que cualquier transferencia de bienes realizada por un contribuyente con deuda activa registrada se presume fraudulenta. En la práctica, el Poder Judicial presume la mala fe tanto del vendedor como del comprador. Por lo tanto, las transferencias de bienes realizadas desde 2005 por propietarios endeudados pueden considerarse inválidas.
Sin embargo, la interpretación jurídica ha variado con el tiempo, especialmente en los tribunales regionales. Debido a esta incertidumbre, Gama recomienda encarecidamente obtener todos los certificados posibles. Si alguno de los certificados es positivo, los compradores deben exigir garantías o pruebas de la regularización de la deuda.
Incluso cuando la ley permite la exención de certificados, los compradores deben realizar un análisis exhaustivo de riesgos. Esta decisión debe tomarse siempre de manera consciente y con conocimiento de causa.
Según Gama, las transacciones relacionadas con deuda vigente pueden seguir realizándose. Sin embargo, requieren precauciones estrictas. El STJ reconoce la buena fe cuando el deudor ofrece garantías adicionales y no transfiere activos para eludir el pago.
En definitiva, una diligencia debida bien fundamentada sigue siendo la mejor protección en el mercado inmobiliario brasileño.
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