Casas novas em construção no Rio de Janeiro

Na planta

O edifício existe como um conjunto registrado de projetos e nada mais. Os preços estão em seu patamar mais baixo aqui e o pagamento é distribuído ao longo de todo o período de construção, tipicamente de dois a quatro anos. É aqui que reside o desconto e onde reside o risco, razão pela qual o restante desta página trata majoritariamente disso.

Em construção

As fundações estão concluídas e a estrutura está sendo erguida. É possível ver o que se está adquirindo e a data de entrega tornou-se crível, mas paga-se mais do que os compradores que assinaram no lançamento, e ainda se arca com as parcelas restantes e com o mesmo risco de entrega.

Novo e acabado

O edifício está concluído e possui o seu Que seja habitado, a certidão de habite-se emitida pela prefeitura. O incorporador está vendendo o estoque remanescente. O senhor está adquirindo um apartamento comum que, por acaso, é novo: preço integral, entrega imediata, financiamento ordinário, sem nenhuma das mecânicas de imóveis na planta. Alguns dos anúncios nesta página enquadram-se nesta categoria.

1. O incorporador registra a incorporação

Antes que uma única unidade possa ser legalmente colocada à venda, o incorporador deve registrar memorial de incorporação no cartório de registro de imóveis e ter a incorporação registrada nos termos da Lei nº 4.591/64. Esse arquivamento contém os projetos, a memorial descritivo, o título de propriedade e a individualização de cada unidade. Trata-se de um documento público. Se um empreendimento não puder apresentar o seu número de registro, a conduta correta é retirar-se — vender antes do registro não é um mero detalhe técnico, é exatamente a prática que a lei foi elaborada para coibir.

2. O senhor assina o contrato e o quadro-resumo.

Desde 2018, todo contrato de imóvel na planta deve iniciar com uma quadro-resumo, uma tabela resumo contendo o preço total, o cronograma de pagamento, a data de entrega, os índices utilizados e — em números claros — o valor que será perdido em caso de cancelamento. Leia essa tabela antes do contrato. É a única página em que a construtora é legalmente obrigada a ser inequívoca.

3. O pagamento é efetuado em parcelas corrigidas pelo INCC.

Durante a construção, suas parcelas não são fixas. Elas são corrigidas mensalmente pelo Índice Nacional de Custo da Construção, o índice de custo de construção publicado pela Fundação Getulio Vargas, utilizando a taxa divulgada dois meses antes. Isso é normal e consta em todos os contratos do país, mas significa que o valor no folheto não é o valor que você pagará. Prepare o seu orçamento para isso. Após a entrega das chaves, a correção passa a ser feita pelo índice utilizado pelo seu contrato bancário.

A entrega das chaves é efetuada

A entrega ocorre assim que a prefeitura emitir o Que seja habitado. Nesse ponto, o saldo devedor vence, e a maioria dos compradores que não está pagando à vista obtém um financiamento hipotecário para o apartamento concluído — não é possível hipotecar um edifício que ainda não existe, razão pela qual a estrutura de parcelamento existe em primeiro lugar.

5. Transferência e registro

A escritura está registrada em seu nome no Cartório de Registro de Imóveis. O ITBI, o imposto municipal sobre transações imobiliárias, é de 3% no Rio de Janeiro e deve ser pago neste momento, e não na assinatura, juntamente com as taxas de cartório e de registro. Os compradores estrangeiros precisam de um CPF, o número de identificação fiscal brasileiro, e podem possuir imóveis residenciais urbanos nas mesmas condições que um brasileiro — as restrições de que se ouve falar se aplicam a terrenos rurais, não a um apartamento em Ipanema. Nosso guia jurídico e tributário abrange os documentos em detalhe.

Patrimônio de afetação — e o *trade-off* que ninguém menciona

Um desenvolvedor pode submeter um projeto a patrimônio de afetaçãoa terra, as obras e o dinheiro dos compradores estão legalmente protegidos do restante da empresa. Se a incorporadora falir, esses ativos não entram na massa falida, e os compradores reúnem-se em assembleia para decidir se terminam o edifício por conta própria ou se liquidam o empreendimento. Trata-se da mais forte proteção disponível para um comprador de imóvel na planta no Brasil, a qual foi inserida na Lei nº 4.591/64 pela Lei nº 10.931/04 — e ela é opcional. O desenvolvedor escolhe. Verifique a entrada no registro, não o folheto de vendas.

A parte que raramente é explicada: o mesmo regime funciona em sentido contrário se o senhor / a senhora é você quem desiste. Em um projeto comum, o incorporador pode reter até 25% do valor que você pagou. Em um projeto sob regime de patrimônio de afetação, esse limite sobe para 50%, e seu reembolso só será devido 30 dias após a certificação de conclusão da obra, em vez de no prazo de 180 dias. Maior proteção contra a falha da construtora, mas uma penalidade mais severa caso você mude de ideia. Decida levando isso em consideração.

A tolerância de 180 dias

Os contratos podem conceder ao incorporador um prazo de até 180 dias além da data de entrega estabelecida antes que o atraso seja considerado inadimplemento. Dentro desse período, um empreendimento em atraso é simplesmente considerado atrasado. Após esse prazo, a situação se inverte completamente: os limites de retenção deixam de proteger o incorporador, e o adquirente pode exigir a restituição integral de todos os valores pagos em parcela única, acrescida da multa contratual pelo atraso. Ao ler o quadro-resumo, a data de entrega relevante é a estipulada acrescida de 180 dias.

Oferta limitada em locais privilegiados

Novos projetos de construção na Zona Sul do Rio de Janeiro são cada vez mais raros, reforçando o valor de longo prazo e a valorização do capital.

Padrões modernos e comodidades premium

Os apartamentos novos oferecem layouts contemporâneos, acabamentos de alta qualidade, sistemas de segurança avançados e comodidades de luxo.

Condições atraentes de pagamento fora do plano

Os cronogramas de pagamento progressivos durante a construção e os preços em estágio inicial tornam as aquisições fora do plano uma opção estratégica de investimento.