Dados de mercado · Relatório do Comprador Estrangeiro 2026
Estrangeiros já compram cerca de um em cada três apartamentos compactos vendidos em Copacabana, Ipanema e Leblon. Este relatório mostra de onde vem essa demanda — França, Itália, Argentina, Estados Unidos e Alemanha respondem por sete em cada dez consultas estrangeiras que chegam à Oabitat —, o que os compradores internacionais realmente compram na Zona Sul, como pagam e por quê. Ele combina doze meses de dados de demanda da própria Oabitat com os números publicados sobre o mercado e o padrão das nossas vendas.
32%
dos estúdios e apartamentos de 1 quarto vendidos em Copacabana, Ipanema e Leblon foram comprados por estrangeiros (nov. 2025–abr. 2026, Pilar Capital)
França
é a principal origem estrangeira das buscas por imóveis que chegam à Oabitat — 15% de todos os cliques não brasileiros no Google, à frente de Itália, Argentina, EUA e Alemanha
58%
da demanda estrangeira vem da Europa, 40% das Américas — 12 meses de dados do Google, 13 mil cliques estrangeiros
9,2 M
visitantes estrangeiros no Brasil em 2025, um recorde; as chegadas internacionais no Rio cresceram 46% em um ano
A Oabitat publica em oito idiomas, por isso a nacionalidade de quem procura imóveis no Rio aparece diretamente nos dados. Nos doze meses até setembro de 2026, o Google enviou 13.049 cliques de fora do Brasil para oabitat.com, e 20.870 sessões reais de visitantes vieram do exterior (tráfego de robôs de Singapura, China e fontes semelhantes removido). O ranking é estável nas duas medidas e nos contatos por WhatsApp, o mais próximo de uma consulta que conseguimos contar.
| País | Cliques no Google (12 meses) | Participação nos cliques estrangeiros | Sessões de visitantes | Contatos por WhatsApp |
|---|---|---|---|---|
| França | 2,012 | 15.4% | 2,969 | 17 |
| Itália | 1,785 | 13.7% | 2,269 | 13 |
| Argentina | 1,656 | 12.7% | 2,365 | 29 |
| Estados Unidos | 1,449 | 11.1% | 4,003 | 32 |
| Alemanha | 1,366 | 10.5% | 2,180 | 15 |
| Chile | 857 | 6.6% | 1,140 | 13 |
| Espanha | 746 | 5.7% | 1,043 | 13 |
| Uruguai | 418 | 3.2% | 486 | — |
| Rússia | 371 | 2.8% | 507 | — |
| Suíça | 283 | 2.2% | 459 | 5 |
| Reino Unido | 262 | 2.0% | 565 | 4 |
| Canadá | 208 | 1.6% | 388 | 8 |
| Países Baixos | 122 | 0.9% | 343 | 5 |
| Todos os países fora do Brasil | 13,049 | 100% | 20,870 | 183 |
Duas leituras importam. Primeiro, a Europa é o maior grupo: 58% dos cliques estrangeiros vêm de países europeus contra 40% das Américas, e a França sozinha supera os Estados Unidos. Segundo, as Américas convertem mais rápido: americanos e argentinos enviam mais mensagens de WhatsApp por visita, o que bate com o que vemos no escritório — o comprador argentino ou americano costuma chegar com a passagem comprada, o francês ou alemão com uma planilha. Seis países — França, Itália, Argentina, Estados Unidos, Alemanha e Espanha — geram 69% de toda a demanda estrangeira, e é por isso que a Oabitat trabalha em francês, alemão, inglês, português e espanhol.
Entre novembro de 2025 e abril de 2026, 17 dos 54 estúdios e apartamentos de 1 quarto vendidos em Copacabana, Ipanema e Leblon foram para estrangeiros — 32% (Pilar Capital / Associated News Brazil). O Sinduscon-Rio estima em cerca de 30% a participação estrangeira nos compactos lançados em Ipanema e no Leblon.
A Lobie, que administra cerca de 1.620 estúdios no Rio para investidores, relata que os proprietários estrangeiros passaram de cerca de 2% para 18% da carteira em três anos — o investidor de aluguel por temporada é hoje parte estrutural do mercado.
O Brasil recebeu um recorde de 9,2 milhões de visitantes estrangeiros em 2025 e 4,9 milhões nos cinco primeiros meses de 2026; as chegadas internacionais no Rio cresceram 46% em 2025. O Rio tem mais de 60 mil anúncios no Airbnb, mais que o dobro de 2022. A maioria dos compradores estrangeiros que conhecemos foi hóspede primeiro.
Os dados publicados e os números da própria Oabitat concordam nas nacionalidades, mas as pesam de forma diferente. As pesquisas de compactos, que cobrem estúdios novos vendidos por incorporadoras, colocam os argentinos em primeiro; nossos dados de demanda, que cobrem o mercado de revenda de apartamentos maiores e mais antigos, colocam os franceses em primeiro, com italianos, argentinos, americanos e alemães logo atrás. Os dois estão certos sobre o seu segmento. Argentinos e chilenos se concentram em compactos novos para aluguel por temporada; europeus e norte-americanos se distribuem entre prédios antigos, coberturas e casas.
O que segue é o padrão que vemos nas transações, avaliações e visitas da Oabitat desde 2020, apresentado como observação de corretor e não como pesquisa. Em Ipanema e no Leblon, os franceses são o maior grupo isolado, com folga. O caráter internacional e aberto de Ipanema — incluindo uma das comunidades gays mais fortes da América do Sul — é parte da razão de o perfil de compradores aqui ser tão europeu: italianos e alemães vêm depois dos franceses, e vemos com regularidade compradores da Dinamarca, Holanda, Suíça, Israel e Estados Unidos. Um grupo distinto, mais velho, com muitos britânicos, compra para se aposentar: um apartamento, uma praia e um estilo de vida, sem nenhum plano de aluguel.
Quatro vendas fechadas que mostram a variedade. Uma cobertura duplex de frente para a praia no Flamengo, com vista ampla para a baía, comprada por um italiano por R$ 1,6 milhão. Uma cobertura muito grande e totalmente reformada no Leblon, sem vista, comprada por um americano por R$ 12,5 milhões — espaço e endereço acima da vista. Um casal germano-americano que alugava o Airbnb do andar de baixo, não chegou a um preço com o proprietário e comprou o apartamento sem reforma um andar acima, de uma vendedora idosa, por R$ 1,7 milhão, remodelando-o por completo. E dois compradores franceses no mesmo ano: um apartamento de família em Ipanema por cerca de R$ 2 milhões e uma unidade menor em apart-hotel na divisa Ipanema–Copacabana, agora em reforma.
Compradores europeus escolhem com frequência prédios das décadas de 1950–70 sem elevador ou porteiro 24 horas que os brasileiros deixaram de valorizar. Pé-direito alto, paredes grossas e uma boa rua importam mais para eles do que área de lazer — e o preço por m² é 20–40% menor.
O último andar continua sendo a compra estrangeira clássica em Ipanema, Leblon e Copacabana: terraço privativo, piscina e um produto de aluguel sem equivalente na Europa por esse preço. As coberturas pedem 20–45% a mais por m² do que os apartamentos do mesmo prédio — veja o Índice de Preços da Zona Sul.
Os casarões e sobrados antigos de Santa Teresa são baratos em comparação com a praia e atraem um comprador estrangeiro específico: vários viraram hotéis-boutique e pousadas nas mãos de proprietários europeus.
Os estrangeiros também pesam a localização de forma diferente dos compradores locais. Uma vista ou uma rua que desvaloriza um imóvel para o carioca — proximidade de uma comunidade, uma quadra mais movimentada, um prédio sem prestígio — muitas vezes não o desvaloriza para o comprador estrangeiro, cujas referências são os preços de Paris ou Milão e cujos hóspedes de Airbnb julgam o apartamento pelas fotos e pela distância da praia. É nessa diferença que estão as compras de oportunidade, e é também onde o corretor local justifica a comissão: saber quais descontos são reais e quais são culturais.
O plano mais comum é uma segunda casa que se paga sozinha. O comprador passa algumas semanas ou meses por ano no Rio e aluga o apartamento por temporada no resto do tempo. Duas regras fazem isso funcionar para não residentes: o aluguel pago a um não residente é tributado na fonte a uma alíquota fixa de 15% (25% para residentes em jurisdições de baixa tributação), sem declaração de imposto de renda no Brasil, e continuar não residente evita o problema da dupla declaração de quem tem renda no país de origem e no Brasil. Desde a decisão do STJ de maio de 2026, o aluguel por temporada em condomínios residenciais precisa de aprovação de dois terços dos condôminos, por isso os compradores agora verificam as regras do prédio antes do apartamento — nosso guia de imóveis aptos para Airbnb no Rio explica o tema.
O segundo grupo compra puramente para investir, em geral uma ou duas unidades compactas para aluguel por temporada, e olha primeiro a rentabilidade bruta — 5–7% na Zona Sul antes do ganho da temporada, veja a comparação de rentabilidade. O terceiro compra para se aposentar ou para morar: sem plano de aluguel, forte preferência por ruas tranquilas em Ipanema, Leblon, Urca e Lagoa. Um quarto grupo, menor, compra acima de R$ 1 milhão especificamente para a residência de investidor imobiliário, que exige que os recursos venham do exterior.
Quase todas as compras estrangeiras na Oabitat são pagas à vista — recursos enviados do exterior por contrato de câmbio registrado, o que também torna o dinheiro rastreável para uma revenda futura ou para o pedido de residência. Financiamento bancário no Brasil existe para estrangeiros em teoria, mas é raramente usado: juros acima de 10% ao ano, além de CPF, comprovação de renda e fiador residente, tornam-no impraticável para a maioria. As questões práticas são o momento do câmbio (o real foi de R$ 6,3 para R$ 5,9 por euro no último ano) e a rota da transferência — nosso guia sobre transferir dinheiro para o Brasil sem perder com as taxas de câmbio explica as opções. Os custos de compra, além do preço, são os mesmos para todos: ITBI de 3% no Rio, além das despesas com o cartório e o registro, que somam cerca de 1% (consulte o calculadora de custos de fechamento), e o passo a passo para estrangeiros leva de quatro a oito semanas.
Os dados de demanda são o Google Search Console de oabitat.com (cliques por país, 19 de setembro de 2025 a 16 de setembro de 2026) e o Google Analytics 4 (sessões e eventos "click to chat" por país, doze meses até 18 de setembro de 2026), com tráfego de robôs excluído (países com milhares de sessões e nenhum engajamento: Singapura, China, Seicheles, Paquistão, Bangladesh, Vietnã). As participações referem-se aos 40 principais países fora do Brasil. Os números de mercado vêm das fontes listadas abaixo. O comportamento dos compradores é a observação da Oabitat em transações, avaliações e visitas desde 2020 e é apresentado como tal; as quatro vendas descritas são reais e anonimizadas. O relatório é atualizado anualmente.
Jornalistas e pesquisadores podem reproduzir estes números com atribuição e link. Citação sugerida:
Oabitat, Relatório sobre Compradores Estrangeiros 2026 — Quem está comprando imóveis no Rio de Janeiro. https://www.oabitat.com/en/foreign-buyers-rio-de-janeiro-report/
Para uma declaração, as tabelas completas ou um comentário sobre uma nacionalidade ou bairro específico, escreva para consultant@oabitat.com ou WhatsApp +55 21 95902-8516.
Os números de demanda descrevem o interesse que chega a uma única imobiliária e não são um censo de compras; os números de mercado são citados das fontes indicadas para os períodos indicados. Regras fiscais e de visto mudam; confirme as regras vigentes com um profissional qualificado antes de comprar. A Oabitat é uma imobiliária licenciada (CRECI-RJ), não uma consultoria fiscal ou jurídica.
Nos dados de demanda da Oabitat, os franceses lideram (15% dos cliques estrangeiros de busca), seguidos de italianos, argentinos, americanos e alemães; com a Espanha, esses seis países somam 69% da demanda estrangeira. Pesquisas de compactos novos vendidos por incorporadoras colocam os argentinos em primeiro. A Europa responde por 58% do interesse estrangeiro, as Américas por 40%.
Cerca de um terço dos compactos: 32% dos estúdios e apartamentos de 1 quarto vendidos em Copacabana, Ipanema e Leblon entre novembro de 2025 e abril de 2026 (Pilar Capital), e cerca de 30% dos compactos lançados em Ipanema e no Leblon (Sinduscon-Rio). Não existe número comparável para apartamentos maiores e coberturas, onde os estrangeiros são uma parcela menor, mas de ticket mais alto.
Quase sempre à vista, com recursos enviados do exterior. Financiamentos para não residentes existem, mas com juros acima de 10% ao ano, exigência de CPF e comprovação de renda e, muitas vezes, fiador — por isso raramente são usados.
Com retenção fixa de 15% sobre o aluguel bruto (25% para residentes em jurisdições que o Brasil classifica como de baixa tributação), sem declaração de imposto de renda no Brasil. Residentes fiscais pagam alíquotas progressivas de até 27,5% sobre o aluguel líquido.
Sim — a residência de investidor exige a compra de um imóvel de pelo menos R$ 1 milhão (R$ 700 mil no Norte e Nordeste) com recursos transferidos do exterior. Veja o guia do visto de investidor no Brasil.
Uma conversa gratuita de 30 minutos em inglês, alemão, francês ou português: qual bairro e tipo de prédio combinam com o seu plano, quanto custa de verdade e como funciona a compra à distância.
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