Dati di mercato · Rapporto sugli acquirenti stranieri 2026

Chi compra immobili a Rio de Janeiro? Il rapporto sugli acquirenti stranieri 2026

Di David Schielke · Agente immobiliare, CRECI-RJ 089162/O · Pubblicato il 19 settembre 2026 · Dati: 12 mesi fino a settembre 2026

Attualmente gli stranieri acquistano circa un terzo degli appartamenti di piccole dimensioni venduti a Copacabana, Ipanema e Leblon. Il presente rapporto illustra da dove proviene tale domanda — Francia, Italia, Argentina, Stati Uniti e Germania rappresentano sette richieste su dieci provenienti dall’estero che pervengono a Oabitat — cosa acquistano effettivamente gli acquirenti internazionali nella Zona Sul, in che modo effettuano i pagamenti e per quali motivi. Il rapporto integra i dati sulla domanda raccolti da Oabitat nell’arco di dodici mesi con i dati di mercato pubblicati e l’andamento delle nostre vendite concluse.

Da dove proviene la domanda immobiliare a Rio

Oabitat pubblica i propri contenuti in otto lingue, pertanto la nazionalità delle persone che cercano immobili a Rio risulta direttamente dai dati. Nei dodici mesi fino a settembre 2026, Google ha indirizzato 13.049 clic provenienti dall’estero verso oabitat.com, mentre 20.870 sessioni di visitatori reali provenivano dall’estero (escluso il traffico generato da bot provenienti da Singapore, dalla Cina e da fonti simili). La classifica risulta stabile sia in base a questi due indicatori sia in relazione ai contatti su WhatsApp, che rappresentano l’elemento più simile a una richiesta di informazioni che possiamo considerare.

Due dati sono significativi. Innanzitutto, l’Europa rappresenta il bacino più ampio: 58% di clic provenienti dall’estero provengono dai paesi europei contro i 40% delle Americhe, con la Francia che, da sola, supera gli Stati Uniti. In secondo luogo, le Americhe registrano una conversione più rapida: gli americani e gli argentini inviano il maggior numero di messaggi WhatsApp per visita, il che corrisponde a quanto osserviamo in ufficio: un acquirente argentino o americano spesso si presenta con un volo già prenotato, mentre un acquirente francese o tedesco arriva con un foglio di calcolo. Sei paesi — Francia, Italia, Argentina, Stati Uniti, Germania e Spagna — generano il 69% della domanda estera complessiva; ecco perché Oabitat opera in francese, tedesco, inglese, portoghese e spagnolo.

Cosa rivelano i dati di mercato sugli acquirenti stranieri

I dati pubblicati e quelli di Oabitat concordano sulle nazionalità, ma ne attribuiscono un peso diverso. Le indagini sulle unità compatte, che riguardano i monolocali nuovi venduti dai costruttori, collocano al primo posto gli argentini; i nostri dati sulla domanda, che riguardano il mercato dell’usato per appartamenti più grandi e più vecchi, collocano al primo posto i francesi, seguiti a ruota da italiani, argentini, americani e tedeschi. Entrambe le fonti hanno ragione per quanto riguarda il proprio segmento di riferimento. Gli acquirenti argentini e cileni si concentrano su unità compatte di nuova costruzione destinate all’affitto a breve termine; gli europei e i nordamericani si distribuiscono invece tra edifici più datati, attici e villette a schiera.

Chi sono gli acquirenti

Quello che segue è il quadro che emerge dalle transazioni, dalle valutazioni e dalle visite effettuate da Oabitat dal 2020 in poi, presentato come osservazione di un agente immobiliare piuttosto che come risultato di un’indagine. A Ipanema e Leblon i francesi costituiscono, con un netto margine, il gruppo più numeroso. Il carattere internazionale e di apertura mentale di Ipanema — che ospita una delle comunità gay più consolidate del Sudamerica — è uno dei motivi per cui la composizione degli acquirenti in questa zona è così europea: italiani e tedeschi seguono i francesi, e si registrano regolarmente acquirenti provenienti da Danimarca, Paesi Bassi, Svizzera, Israele e Stati Uniti. Un gruppo distinto e di età più avanzata, con molti britannici al suo interno, acquista per trascorrervi la pensione: un appartamento, una spiaggia e uno stile di vita, senza alcuna intenzione di affittarlo.

Cosa acquistano gli stranieri — e cosa trascurano i brasiliani

Anche gli stranieri valutano la posizione in modo diverso rispetto agli acquirenti locali. Una vista o una strada che per un carioca rappresenta un fattore di svalutazione di un immobile — la vicinanza a una «comunidade», un isolato più trafficato, un edificio privo di prestigio — spesso non costituisce un fattore di svalutazione per un acquirente straniero, i cui punti di riferimento sono i prezzi di Parigi o Milano e i cui ospiti su Airbnb giudicano l’appartamento in base alle foto e alla distanza dalla spiaggia. È proprio in questa differenza che si trovano le occasioni di acquisto più vantaggiose, ed è anche qui che un agente immobiliare locale guadagna la propria commissione: sapendo distinguere quali sono le vere occasioni e quali sono invece legate a fattori culturali.

Motivi dell’acquisto: seconda casa, Airbnb, pensione

Il piano più diffuso in assoluto è quello di una seconda casa che si ripaga da sola. L’acquirente trascorre alcune settimane o mesi all’anno a Rio e affitta l’appartamento per brevi periodi nel resto dell’anno. Due regole rendono possibile questa soluzione per i non residenti: i redditi da locazione versati a un non residente sono soggetti a una ritenuta forfettaria del 15% (25% per i residenti in giurisdizioni a bassa imposizione), senza necessità di presentare una dichiarazione dei redditi in Brasile, e il mantenimento dello status di non residente evita il problema della doppia dichiarazione derivante dal possesso di redditi sia nel proprio Paese che in Brasile. A seguito della sentenza dello STJ del maggio 2026, la locazione a breve termine nei condomini residenziali richiede il voto favorevole dei due terzi dei proprietari; pertanto, gli acquirenti verificano ora il regolamento condominiale prima di acquistare l’appartamento — la nostra guida a Alloggi adatti ad Airbnb a Rio ne parla.

Il secondo gruppo acquista esclusivamente a scopo di investimento, solitamente una o due unità di piccole dimensioni destinate all’affitto a breve termine, e valuta innanzitutto il rendimento lordo — 5–7% nella Zona Sul prima dell’aumento dei canoni a breve termine; si veda il Confronto tra i rendimenti da locazione. Il terzo gruppo acquista per andare in pensione o per viverci: non prevede di affittare, ma nutre una forte preferenza per le strade tranquille di Ipanema, Leblon, Urca e Lagoa. Un quarto gruppo, più ristretto, acquista immobili di valore superiore a R$1 milioni specificatamente per ottenere il permesso di soggiorno per investitori immobiliari, che richiede che i fondi provengano dall’estero.

Come effettuano i pagamenti

Quasi tutti gli acquisti effettuati da stranieri presso Oabitat vengono pagati in contanti — fondi trasferiti dall’estero tramite un contratto di cambio registrato, il che rende inoltre il denaro tracciabile ai fini di una successiva rivendita o della richiesta di permesso di soggiorno. I mutui ipotecari brasiliani sono teoricamente disponibili per gli stranieri, ma vengono utilizzati raramente: tassi superiori a 10% all’anno, l’obbligo di possedere un CPF, la prova di reddito e la necessità di un garante residente li rendono poco praticabili per la maggior parte delle persone. Le questioni pratiche riguardano la scelta del momento giusto per il cambio (il real è passato da R$6,3 a R$5,9 per euro nell’ultimo anno) e la modalità di trasferimento — la nostra guida su trasferire denaro in Brasile senza subire perdite dovute ai tassi di cambio illustra le opzioni disponibili. I costi di acquisto aggiuntivi rispetto al prezzo sono gli stessi per tutti: ITBI pari a 3% a Rio, più le spese notarili e di registrazione pari a circa 1% (si veda il calcolatore dei costi di chiusura), e il Procedura dettagliata per gli stranieri richiede da quattro a otto settimane.

Metodologia, fonti e modalità di citazione

Dati sulla domanda si tratta dei dati di Google Search Console relativi a oabitat.com (clic per paese, dal 19 settembre 2025 al 16 settembre 2026) e Google Analytics 4 (sessioni ed eventi "clicca per chattare" per paese, dodici mesi fino al 18 settembre 2026), con esclusione del traffico generato dai bot (paesi con migliaia di sessioni e nessun coinvolgimento: Singapore, Cina, Seychelles, Pakistan, Bangladesh, Vietnam). Le percentuali si riferiscono ai primi 40 paesi non brasiliani. Dati di mercato provengono dalle fonti elencate di seguito. Comportamento degli acquirenti Si tratta di un'analisi condotta da Oabitat sulla base delle transazioni, delle valutazioni e delle visite effettuate a partire dal 2020 e viene presentata come tale; le quattro vendite descritte sono reali e rese anonime. Il rapporto viene aggiornato annualmente.

• Pilar Capital / Associated News Brazil, tramite il *Diário do Rio*, 27 maggio 2026: 17 delle 54 vendite di monolocali e bilocali a Copacabana, Ipanema e Leblon sono state effettuate a stranieri (32%), nel periodo compreso tra novembre 2025 e aprile 2026; gli argentini costituiscono il gruppo più numeroso, seguiti da acquirenti provenienti da Inghilterra, Spagna, Svizzera, Francia, Romania e Nuova Zelanda.
• Sinduscon-Rio (Claudio Hermolin), tramite Deutsche Welle / CartaCapital, 18 luglio 2026: circa 30% di unità abitative compatte di nuova costruzione a Ipanema e Leblon sono state vendute a stranieri; Lobie: in tre anni, i proprietari stranieri sono passati da circa 2% a 18% di un portafoglio di 1.620 monolocali.
• Ministero del Turismo / Embratur tramite DW: 9,2 milioni di visitatori stranieri nel 2025, 4,9 milioni da gennaio a maggio 2026; Arrivi internazionali a Rio +45,91 TP3T nel 2025 (Casa e Mercado, 22 maggio 2026); AirDNA: oltre 60.000 annunci Airbnb a Rio.
• Receita Federal: ritenuta 15% sui redditi da locazione corrisposti a soggetti non residenti (25% per le giurisdizioni a bassa imposizione); residenza CNIg per investimento: importo minimo di R$1 milione di origine estera.
• Esportazioni da Google Search Console e GA4 relative a Oabitat, settembre 2026; registrazioni delle transazioni di Oabitat relative al periodo 2020–2026 (anonimizzate).

I dati relativi alla domanda descrivono l’interesse manifestato nei confronti di una singola agenzia e non costituiscono un censimento degli acquisti; i dati di mercato sono tratti dalle fonti indicate per i periodi specificati. Le norme fiscali e in materia di visti sono soggette a modifiche; si raccomanda di verificare le norme vigenti con un consulente qualificato prima di procedere all’acquisto. Oabitat è un’agenzia immobiliare autorizzata (CRECI-RJ), non un consulente fiscale o legale.

Domande frequenti