Mise à jour en octobre 2026 · Vérifié par David Schielke, agent immobilier CRECI-RJ 089162/O · Sources : FipeZAP (Fipe), ADEMI-RJ/Brain, Banque centrale du Brésil, annonces Oabitat

Le marché immobilier résidentiel de Rio de Janeiro est le dixième plus cher du Brésil en termes de prix demandés : R$ 11 131 par m² à l'échelle de la ville en juillet 2026, soit une hausse de 4,72 % en douze mois (FipeZAP). Les quartiers prestigieux en bord de mer affichent des prix deux à deux fois et demie supérieurs à ce chiffre — Leblon R$ 28 432/m² et Ipanema R$ 26 178/m² — c'est là que se trouvent la plupart des biens immobiliers présentés sur cette page. Oabitat propose actuellement 167 biens immobiliers à vendre à Rio de Janeiro, passant de 1,0 million de R$ à 60 millions de R$, avec un prix demandé médian de 3,7 millions de R$ ; les annonces ci-dessous sont mises à jour au fur et à mesure que les biens sont mis en vente ou retirés du marché.

Utilisez le moteur de recherche ci-dessus pour affiner votre recherche par quartier, prix, nombre de chambres et type de bien, ou poursuivez votre lecture pour découvrir ce que signifient ces chiffres, ce qu'un budget donné permet d'acquérir dans chaque quartier, et comment un acheteur étranger peut finaliser une acquisition ici.

Propriétés à vendre à Rio de Janeiro

La quasi-totalité de la demande étrangère et haut de gamme de la ville se concentre dans la Zona Sul — cette bande de quartiers située entre les plages et la forêt de Tijuca — ainsi que dans les enclaves résidentielles sécurisées à flanc de colline de Joá et de São Conrado. L'offre d'Oabitat en témoigne : Ipanema (61 annonces de vente), Copacabana et Leme (36), Leblon (28), Lagoa (9), Gávea et Urca (6 chacun), Jardim Botânico et São Conrado (4 chacun), avec des biens isolés à Botafogo, Flamengo, Joá, Santa Teresa et Barra da Tijuca. Par type : 137 appartements, 64 penthouses, 22 maisons et 14 logements dans des programmes neufs (une annonce peut correspondre à plusieurs types).

• Les appartements à vendre à Rio de Janeiro — d’un studio de 48 m² situé Rua Barão da Torre à Ipanema, au prix de 1,85 million de R$, jusqu’à des résidences de 370 m² en première ligne sur l’Avenida Atlântica.
• Appartements-terrasses à vendre à Rio de Janeiro — des duplex avec piscine privée ; il s'agit du plus grand groupe d'annonces après les appartements.
• Maisons à vendre à Rio de Janeiro — des résidences fermées à Joá, São Conrado et Itanhangá, ainsi que des maisons individuelles à Santa Teresa, Gávea et Jardim Botânico.
• Nouveautés — des immeubles sur plan et récemment livrés, principalement à Ipanema, Leblon et Botafogo.

Quels sont les coûts immobiliers à Rio de Janeiro (2026) ?

Le tableau présente le prix moyen demandé au mètre carré, selon FipeZAP, pour les quartiers de la ville qu'elle suit (juillet 2026), l'évolution par rapport au chiffre de FipeZAP de septembre 2025 pour le même quartier, ainsi que le prix médian demandé au m² des annonces actuelles d'Oabitat, lorsque nous en disposons en nombre suffisant pour établir une estimation. Nos médianes sont supérieures à la moyenne de FipeZAP dans tous les quartiers : FipeZAP calcule la moyenne de tous les appartements proposés à la vente, tandis que nos annonces sont davantage orientées vers les logements en première ligne, rénovés et situés en étages élevés.

Sources : FipeZAP Índice de Venda Residencial, numéros de juillet 2026 et septembre 2025 (Fipe/ZAP) ; base de données des annonces Oabitat, 2 octobre 2026. Les quartiers non couverts par FipeZAP (Urca, Gávea, Jardim Botânico, Joá, São Conrado, Leme) ne sont cités qu’à partir de nos propres annonces figurant sur les pages consacrées à ces quartiers.

Trois éléments ressortent. Leblon et Ipanema se démarquent nettement du reste de la ville : leurs prix demandés ont augmenté environ deux fois plus vite que la moyenne de la ville au cours de l’année écoulée, alors que l’offre de terrains en bord de mer y est très limitée. Copacabana constitue l'exception dans le sens inverse : à 13 479 R$ le m², elle coûte deux fois moins cher qu'Ipanema pour la même plage, ce qui explique qu'elle attire aussi bien les acheteurs en vue d'une rénovation que les investisseurs dans la location de courte durée. Et la ville dans son ensemble reste moins chère que les marchés touristiques brésiliens — Vitória, Itapema et Balneário Camboriú affichent tous des prix supérieurs à 15 000 R/m² — malgré une demande locative plus forte à Rio.

À Ipanema et à Leblon, la rue a autant d'importance que le quartier

Les moyennes FipeZAP masquent un écart de 30 à 40 % au sein d’un même quartier, et elles obéissent à quelques règles simples que nous appliquons à chaque estimation. À Ipanema, les pâtés de maisons les plus chers sont les Quadrilátero — le quadrilatère situé entre la Praça Nossa Senhora da Paz et la limite du quartier de Leblon, à deux ou quatre rues en retrait de la plage — où les appartements rénovés et les nouveaux immeubles de standing définissent le plafond du quartier. Au sein du Quadrilátero, les rues calmes bénéficient d’une plus-value supplémentaire par rapport aux artères principales : Rue Redentor, par exemple, est fermée à la circulation de transit à ses deux extrémités et les immeubles qui s’y trouvent financent conjointement la sécurité privée de la rue, ce qui en fait l’une des adresses les plus prisées d’Ipanema, où les prix immobiliers sont supérieurs à ceux des pâtés de maisons environnants. En se dirigeant vers l’est le long de l’artère principale du quartier, Rue Visconde de Pirajá (qui devient l’Avenida Ataulfo de Paiva à Leblon), les prix baissent pour les appartements donnant sur l’avenue elle-même : celle-ci est empruntée par les bus de la Zona Sul et par la circulation de transit, et le bruit est pris en compte dans le prix — un appartement de même configuration situé dans une rue parallèle coûte plus cher. À l’extrémité de l’avenue, les pâtés de maisons autour de la Rua Gomes Carneiro et de la Praça General Osório — toujours à Ipanema, mais connus localement sous le nom de " Copanema " — sont nettement moins chers au mètre carré : on peut encore y trouver un appartement rénové de 3 chambres pour environ 2 millions de R$, ce que le Quadrilátero n’offre plus depuis des années. Les appartements sont généralement plus anciens et plus spacieux, et l’adresse reste Ipanema — c’est précisément pour cette raison que Copanema représente l’opportunité que nous recommandons aux investisseurs spécialisés dans la location à court terme : un voyageur recherchant " Ipanema " sur Airbnb tombe sur l’annonce, le propriétaire a payé le prix pratiqué à Copanema pour cet appartement, et, depuis l’Avenida Rainha Elizabeth ou la Rua Joaquim Nabuco, la plage n’est qu’à quelques minutes à pied. Le troisième facteur est la proximité du Pavão-Pavãozinho – Cantagalo quartier, qui s'étend à flanc de colline d'Ipanema à Copacabana : plus une rue est proche de celui-ci, et surtout de ses accès par les escaliers, plus le prix au mètre carré est bas, quelle que soit la qualité de l'immeuble. Leblon présente la même tendance à plus petite échelle : les pâtés de maisons situés à proximité du Croisade de Saint-Sébastien Le lotissement situé à côté du centre commercial Shopping Leblon affiche des prix inférieurs à ceux du reste du quartier, tandis qu’Alto Leblon, à flanc de colline, mise sur la vue plutôt que sur la proximité de la plage. Partout dans la Zona Sul, la règle s’applique : chaque pâté de maisons plus proche du sable apporte une plus-value, et une vue frontale sur la mer apporte davantage que n’importe quelle rénovation.

Ce que vous pouvez acheter avec les modèles R$ 2 millions, R$ 4 millions et R$ 8 millions

Exemples tirés de nos annonces actuelles (octobre 2026) ; chaque lien renvoie vers l'annonce en ligne et est remplacé dès que le bien est vendu.

• Environ 2 millions de R$ : a Appartement de 2 chambres, d'une superficie de 82 m², à Leblon avec vue sur la statue du Christ (R$ 1,85 m) ; un Appartement de 100 m² avec 2 chambres à Alto Leblon (R$ 1,95 m) ; ou un Penthouse en duplex de 144 m² à Gávea (R$ 1,8 M). Dans le Quadrilátero, ce budget permet d'acquérir un bien en fonction de son emplacement et de sa configuration, mais pas des finitions ; dans les rues de Copanema en direction de Copacabana, il permet toutefois d'acquérir un appartement rénové de 3 chambres.
• Environ 4 millions de R$ : a Appartement de 159 m² avec 3 chambres à Ipanema (R$ 4,1 M) ; a Appartement de 256 m² avec 4 chambres à Urca avec vue sur le Christ (R$ 3,95 M) ; ou un Maison de 350 m² avec jardin à Santa Teresa (R$ 3,9 M). C'est là le cœur du marché des acheteurs étrangers : un appartement familial situé à deux ou quatre pâtés de maisons de la plage.
• Environ 8 millions de R$ : a Penthouse de 389 m² avec vue panoramique sur l'océan à Copacabana (R$ 7,6 M) ; a Appartement de 370 m² sur l'Avenida Atlântica (R$ 7,8 M) ; ou un Penthouse en duplex de 260 m² en bord de mer à Leme (R$ 7,8 M). En première ligne, vue sur la mer, terrasse. Avec le même budget à Ipanema ou à Leblon, vous pouvez acquérir un bien d'environ 250 à 300 m² situé à une rue de la plage.

Le marché immobilier de Rio de Janeiro : où en est-il en 2026 ?

Tarifs. Les prix demandés à Rio ont augmenté de 4,72 % au cours des douze mois précédant juillet 2026 et de 2,76 % au cours des sept premiers mois de l’année, soit un peu en dessous de l’indice composite national FipeZAP (+5,46 %), mais avec des quartiers prestigieux affichant des hausses nettement supérieures. Loyers constituent le fait marquant : les loyers demandés en ville ont atteint 59,87 R$/m² par mois en juin 2026, soit une hausse de 11,65 % en glissement annuel — deux fois et demie le taux d’inflation IPCA de 4,64 % — ce qui donne un rendement locatif brut de 6,25 % contre 6,13 % à l’échelle nationale (FipeZAP Locação, juin 2026). C’est cet écart entre la hausse des loyers et celle des prix qui explique le retour des investisseurs locatifs à long terme à Copacabana et à Botafogo. Notre Comparaison des rendements locatifs par quartier présente la répartition de ce chiffre par région.

Taux d'intérêt. La Banque centrale a abaissé le taux Selic à 13,75 % le 16 septembre 2026, ce qui constitue la première baisse depuis le pic de 14,00 %, sans s'engager à de nouvelles baisses. Le crédit immobilier reste onéreux pour les Brésiliens, ce qui fait que le marché des biens haut de gamme reste axé sur les liquidités et confère aux acheteurs étrangers payant en euros ou en dollars un avantage dans les négociations ; voir options de financement pour les acheteurs étrangers pour savoir ce que les banques brésiliennes sont disposées à prêter ou non aux non-résidents.

Nouvel arrivage. Les promoteurs ont mis sur le marché 13 272 logements dans la ville au cours du premier semestre 2026 (+2,26 % en glissement trimestriel par rapport à la même période de 2025) et en ont vendu 12 883 (+4,65 % en glissement trimestriel), selon l’ADEMI-RJ et Brain Inteligência Estratégica ; la moitié de ces mises en vente concernait le segment subventionné « Minha Casa Minha Vida », ce qui signifie que l’offre nouvelle dans la Zona Sul reste limitée — il s’agit généralement d’immeubles de charme de 10 à 40 logements situés dans les rues secondaires d’Ipanema et de Leblon, désormais protégés par la Règles de conservation de la bossa nova dans la région APAC. Notre suivi du prix au mètre carré est mis à jour à chaque nouvelle version de FipeZAP.

Locations de courte durée. La décision rendue en 2026 par le STJ concernant Airbnb dans les copropriétés a modifié les possibilités dont disposent les propriétaires quant à l'utilisation de leur appartement ; nous abordons ce sujet dans L'investissement d'Airbnb à Rio après la décision du STJ. Avant d'acheter un bien destiné à la location à court terme, consultez le règlement de copropriété de l'immeuble — nous le vérifions dans le cadre de notre procédure de diligence raisonnable.

Acheter un bien immobilier à Rio de Janeiro en tant qu'étranger

Les étrangers peuvent acquérir un bien immobilier résidentiel urbain au Brésil en leur nom propre, sans obligation de résidence et sans restriction en matière de revente ou de rapatriement, à condition que l'achat soit effectué dans les règles. Les six étapes, chacune accompagnée de son guide :

1. Obtenir un CPF (numéro d'identification fiscale brésilien) — délivré par un consulat ou au Brésil en quelques jours ; obligatoire pour chaque signature. Guide sur le CPF et le financement.
2. Réservez le bien immobilier au moyen d'une « promessa de compra e venda » — le contrat préliminaire contraignant, généralement assorti d'un acompte de 10 à 20 %. Ce que doit contenir la promesse.
3. Vérification préalable — le titre de propriété (matrícula), les dettes et les litiges du vendeur, les arriérés de copropriété, l'IPTU, ainsi que, à Copacabana et à Leme, si le terrain est un « terreno de marinha » (zone littorale fédérale). Liste de contrôle pour la diligence raisonnable.
4. Effectuez le virement par le biais d'un contrat d'échange agréé — c'est grâce à l'enregistrement effectué par la Banque centrale que vous pourrez ensuite retirer cet argent. Transférer de l'argent au Brésil.
5. Réglez l'ITBI et signez l'escritura — les droits de mutation municipaux à Rio s'élèvent à 3 % du prix ; l'acte est signé dans un cartório. L'ITBI expliqué.
6. Enregistrer l'acte au Registro de Imóveis — le transfert de propriété s'effectue lors de l'enregistrement, et non lors de la signature. Prévoyez environ 5 % du prix d'achat pour l'ITBI, les frais de notaire et d'enregistrement, le tout ; calculer les frais de clôture pour ce prix-là.

Le processus complet, les délais et les erreurs que nous constatons le plus souvent figurent dans L'achat d'un bien immobilier à Rio de Janeiro en tant qu'étranger. Tout achat d'au moins 1 million de R$ donne également droit à la Visa d'investisseur VITEM IX.

Quartiers de Rio de Janeiro

Ipanema C'est le cœur du marché et de notre offre : les postes 9 et 10 en bord de mer, le Quadrilátero situé derrière, les rues latérales entre la Rua Prudente de Morais et la lagune, ainsi que les quartiers de Copanema, plus abordables, en direction d'Arpoador et de Copacabana. Leblon est plus petit, plus résidentiel et présente le prix au mètre carré le plus élevé de la ville ; les biens immobiliers d'Alto Leblon, situés à flanc de colline, se négocient à un prix inférieur à celui des biens situés dans les rues en plaine. Copacabana et Leme offrent le plus grand choix et les prix les plus bas en bord de mer, avec de grands appartements datant des années 1950 à 1970 situés sur l’Avenida Atlântica, qui méritent d’être rénovés. Lagoa propose des vues sur la lagune et la statue du Christ depuis de grands appartements, à un tiers du prix pratiqué à Ipanema. Jardim Botânico et Gávea sont verdoyants, composés d'immeubles de faible hauteur et très appréciés des familles ; Urca est une presqu'île composée de bâtiments bas et de maisons en bord de mer, dotée de sa propre petite plage ; Joá et São Conrado C'est là que se trouvent les maisons individuelles et les résidences fermées. Pour une comparaison des rendements par quartier, consultez dans quel quartier acheter un bien immobilier.

Pourquoi acheter via Oabitat ?

Oabitat est une agence immobilière agréée par le CRECI, dont les locaux se trouvent à Ipanema. Elle est dirigée par une équipe franco-allemande et est membre de l'AHK (Chambre de commerce germano-brésilienne). Nous travaillons en anglais, allemand, français, portugais et espagnol ; nous nous chargeons des démarches relatives au CPF, au contrat de vente et au cartório en collaboration avec nos avocats partenaires, et nous gérons les biens immobiliers pour le compte de propriétaires résidant à l'étranger. La plupart de nos acheteurs proviennent d'Europe, des États-Unis et d'Argentine, et finalisent leur achat à distance après une ou deux visites ; Voici comment cela fonctionne. Si vous nous indiquez ce que vous recherchez via le formulaire de demande de recherche, vous recevez par e-mail des annonces correspondant à vos critères, souvent avant même leur publication.

Questions fréquemment posées

Un étranger peut-il acheter un bien immobilier à Rio de Janeiro ?

Oui. Les non-résidents peuvent acheter un bien immobilier urbain au Brésil en leur nom propre, à condition de disposer d'un numéro d'identification fiscale (CPF) et d'un passeport ; aucun visa ni titre de séjour n'est requis. Les restrictions s'appliquent uniquement aux terrains ruraux et aux zones frontalières, et non aux appartements ou aux maisons situés en ville.

Combien coûte un appartement à Rio de Janeiro ?

En juillet 2026, le prix demandé à l'échelle de la ville s'élevait à 11 131 R$ le m² (FipeZAP). À Ipanema et Leblon, il se situe entre 26 000 et 28 500 R$ le m², tandis qu’à Copacabana, il est d’environ 13 500 R$ le m². Dans nos annonces actuelles, un appartement rénové de deux chambres situé à deux pâtés de maisons de la plage coûte entre 3 et 5 millions de R$ dans le Quadrilátero d’Ipanema, environ 2 millions de R$ dans les rues de Copanema en direction de Copacabana, et entre 1,5 et 3 millions de R$ à Copacabana même.

Quels sont les frais de clôture lors de l'achat d'un bien immobilier à Rio ?

Environ 5 % du prix d'achat : droits de mutation ITBI s'élevant à 3 %, auxquels s'ajoutent les frais de notaire (escritura) et d'enregistrement, d'un montant compris entre 1,5 et 2 % environ. La commission de l'agent immobilier est à la charge du vendeur.

L'immobilier à Rio de Janeiro constitue-t-il un bon investissement en 2026 ?

Les prix ont augmenté de 4,72 % et les loyers de 11,65 % au cours de l'année s'achevant à la mi-2026, ce qui donne un rendement brut de 6,25 % (FipeZAP). Les rendements sont les plus élevés à Copacabana et Botafogo pour les locations, et à Leblon et Ipanema pour la plus-value. Les fluctuations des taux de change ont autant d’importance que les prix locaux pour un acheteur en euros ou en dollars.

Puis-je obtenir un crédit immobilier au Brésil en tant qu'étranger ?

C'est rare, et à des taux indexés sur le Selic supérieurs à 13 % par an. La quasi-totalité des acheteurs étrangers paient en espèces depuis l'étranger par le biais d'un contrat de change enregistré, qui leur garantit également le droit de rapatrier les fonds ultérieurement.

Quel quartier est le plus adapté à un acheteur étranger ?

Ipanema et Leblon pour la préservation de la valeur immobilière et la facilité de déplacement à pied ; Copacabana pour le rendement locatif et le prix d'entrée le plus bas en bord de mer ; Lagoa, Jardim Botânico et Gávea pour les familles ; Joá et São Conrado pour les maisons avec jardin et sécurité.

Combien de temps dure un achat ?

En règle générale, il faut compter entre 30 et 60 jours entre l'acceptation de l'offre et l'enregistrement de l'acte de vente, à condition que le titre de propriété soit libre de toute charge et que les fonds soient disponibles. L'obtention d'un CPF prend quelques jours ; le virement bancaire, de deux à cinq jours ouvrés.

L'achat d'un bien immobilier me permet-il d'obtenir un visa brésilien ?

Un investissement immobilier d'au moins 1 million de rands (700 000 rands dans le Nord et le Nord-Est) permet de prétendre au visa de résidence pour investisseurs VITEM IX. L'achat du bien immobilier ne confère pas automatiquement le droit de résidence ; le visa doit faire l'objet d'une demande distincte.