Biens immobiliers à vendre au Brésil : maisons et appartements destinés aux acheteurs étrangers

Vous recherchez des biens immobiliers à vendre au Brésil en tant qu’étranger ? Le Brésil autorise les étrangers à acquérir des biens immobiliers résidentiels en pleine propriété, à leur nom, sans condition de résidence. Ce que la plupart des acheteurs européens et nord-américains décident réellement, ce n’est pas que ils peuvent acheter une maison au Brésil, mais où: un appartement en bord de mer, une maison avec jardin, un attique qui leur rapporte également des revenus locatifs lorsqu'ils sont absents.

Oabitat est une agence agréée par le CRECI, située à Ipanema, à Rio de Janeiro. Nous vendons des maisons, des appartements et des penthouses à Rio — c'est le seul marché sur lequel nous intervenons, et nous le disons d'emblée. Sur cette page, vous trouverez les biens immobiliers actuellement en vente à Rio, des comparaisons de prix fiables entre les principales villes du Brésil issues de l’indice FipeZAP, ainsi qu’un aperçu des démarches à suivre pour un étranger souhaitant acheter un bien immobilier. Si vous envisagez de vous installer ailleurs au Brésil, n’hésitez pas à nous en faire part ; nous vous expliquerons clairement ce pour quoi nous pouvons vous aider et ce pour quoi nous ne le pouvons pas.

Une sélection de nos annonces actuelles

• Maisons à vendre à Rio de Janeiro — villas, maisons de ville et logements situés dans des résidences fermées à Gávea, Jardim Botânico, São Conrado et Barra
• Les appartements à vendre à Rio de Janeiro — des appartements d'une chambre en bord de mer aux logements familiaux à Ipanema, Leblon et Copacabana
• Appartements-terrasses à vendre à Rio de Janeiro — attiques en duplex et en triplex avec terrasse et piscine
• Immobilier à Rio de Janeiro — l'ensemble de l'offre Oabitat, avec les prix par quartier

Logements à vendre au Brésil : ce que l'on peut acheter avec 1 million de R$, ville par ville

Prix moyens demandés pour les biens immobiliers résidentiels, juillet 2026 (indice FipeZAP, Fipe / ZAP ; R$ par m²) :

Source : Rapport FipeZAP sur les ventes résidentielles, juillet 2026 — indice mensuel établi par la Fipe (Université de São Paulo) à partir des annonces publiées sur ZAP. Les moyennes concernent l'ensemble des villes ; les quartiers où les étrangers achètent effectivement se situent bien au-dessus de ces moyennes.

Deux éléments retiennent particulièrement l'attention. Les moyennes par ville sont très proches les unes des autres : Rio de Janeiro n'est pas, en moyenne, la ville la plus chère du Brésil ; ce sont Vitória et la côte de Santa Catarina qui occupent cette place. Et l'écart à l'intérieur une ville est bien plus vaste que son périmètre entre Villes : ce même rapport FipeZAP situe Leblon à 28 432 R$/m² et Ipanema à 26 178 R$/m², contre 19 990 R$/m² à Itaim Bibi, le quartier le plus cher de São Paulo. Les deux adresses résidentielles les plus prisées du Brésil sont des rues en bord de mer situées dans la Zona Sul de Rio. C’est là que la liquidité du marché de l’occasion et la demande locative sont les plus fortes, et c’est la raison pour laquelle la plupart de nos clients étrangers finissent par s’y installer.

Immobilier au Brésil : pourquoi la plupart des acheteurs étrangers choisissent Rio de Janeiro

• La plage, la ville et l'aéroport international, le tout au même endroit. Ipanema, Leblon et Copacabana sont les seuls quartiers brésiliens où l'on peut se rendre à pied, depuis un appartement en bord de mer, aux restaurants, à une ligne de métro et à un aéroport international situé à environ une demi-heure. São Paulo n'a pas de littoral ; les stations balnéaires de Santa Catarina ne disposent d'aucune ville comparable.
• Une demande locative tout au long de l'année. Rio attire des visiteurs étrangers tout au long de l'année ; ainsi, un appartement que vous utilisez trois mois par an peut être loué les neuf autres mois. Les propriétaires non-résidents sont soumis à un impôt forfaitaire de 15 % sur les revenus locatifs brésiliens (voir notre Guide de location).
• Valeur de revente. Leblon et Ipanema affichent les prix au mètre carré les plus élevés du pays (FipeZAP, juillet 2026). Bien que coûteux à l'achat, ce sont ces quartiers qui conservent leur valeur en période de ralentissement économique.
• Il existe des maisons avec jardin à 15 minutes de la plage. Gávea, Jardim Botânico, Santa Teresa et les lotissements fermés de São Conrado et de Barra da Tijuca proposent des maisons familiales que l'acheteur européen reconnaît comme de véritables maisons — et non comme de simples parcelles en centre-ville.

L'achat d'un logement au Brésil en tant qu'étranger — version abrégée

1. Vous pouvez détenir un bien en pleine propriété à votre nom. Aucun visa, aucun titre de séjour ni partenaire brésilien ne sont requis pour l'acquisition d'un bien immobilier résidentiel en milieu urbain.
2. Vous devez disposer d'un CPF (numéro d'identification fiscale brésilien). Son obtention prend quelques jours et peut se faire depuis l'étranger auprès d'un consulat brésilien.
3. Les frais de clôture s'élèvent à environ 5 % du prix — les droits de mutation (ITBI), les frais de notaire et d'enregistrement, ainsi que les honoraires de l'avocat chargé de la vérification préalable.
4. La plupart des étrangers paient en espèces. Il existe des prêts immobiliers destinés aux non-résidents, mais ils sont onéreux ; les acheteurs effectuent généralement le transfert de fonds par le biais d'un contrat de change enregistré auprès de la Banque centrale, qui consigne également ces fonds en vue d'une vente ultérieure.
5. Résidence des investisseurs est accessible à partir d'un investissement de 1 million de R$ dans l'immobilier à Rio ou à São Paulo (le seuil est inférieur dans certaines autres régions).
6. C'est la diligence raisonnable qui vous protège : L'extrait du registre foncier (matrícula) du bien immobilier, les dettes du vendeur, les arriérés de charges de copropriété et toute irrégularité relative au bâtiment sont vérifiés avant que le moindre centime ne soit versé.

Faire une présélection de biens immobiliers à vendre au Brésil est la partie la plus facile ; c'est au niveau des formalités administratives que les acheteurs ont besoin d'aide. Vous trouverez dans notre guide toutes les informations concernant l'ensemble du processus, les taxes, les règles en matière de visas et les pièges à éviter : Acheter un bien immobilier au Brésil en tant qu'étranger : le guide 2026.

Ce que nous faisons pour vous

Oabitat Real Estate Ltda est une agence agréée (CRECI-RJ) dont les bureaux se trouvent à Ipanema. Nous accompagnons les acquéreurs étrangers en anglais, allemand, français et portugais : présélection par e-mail, visites en personne ou par visioconférence, prise en charge des démarches juridiques par un notaire, signature du compromis de vente, acte de vente — et, si vous le souhaitez, gestion locative par la suite afin que votre appartement vous rapporte de l'argent pendant votre absence.

Dites-nous ce que vous recherchez — budget, quartier, maison ou appartement, vue sur la mer ou non — et nous vous répondons le jour même en vous proposant des biens correspondant à vos critères.

Réservez une consultation gratuite de 30 minutes - WhatsApp +55 21 95902-8516 - Envoyez-nous vos critères de recherche

Questions fréquemment posées

Un étranger peut-il acheter une maison au Brésil ?

Oui. Les ressortissants étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers résidentiels urbains au Brésil en pleine propriété, à leur nom, sans obligation de résidence. Les terrains ruraux sont soumis à des restrictions ; ce n'est pas le cas des maisons et des appartements en ville.

Combien coûte une maison au Brésil ?

Au Brésil, les prix des logements à vendre varient davantage d’un quartier à l’autre que d’une ville à l’autre. En juillet 2026, les moyennes à l’échelle des villes allaient d’environ R$ 7 500/m² à Porto Alegre à R$ 15 400/m² à Vitória (FipeZAP). À Rio de Janeiro, la moyenne municipale s’élève à R$ 11 131/m², mais à Leblon et Ipanema — les quartiers les plus chers du Brésil —, les prix dépassent R$ 26 000/m². Dans notre portefeuille actuel, les appartements rénovés de deux chambres à Ipanema et Leblon sont proposés à partir d’environ 1,8 million de R$, les maisons de ville et les petites maisons à partir d’environ 1,7 million de R$, et les maisons familiales avec vue se situent entre 3,5 et 6 millions de R$.

Quel est le meilleur endroit au Brésil pour les étrangers qui souhaitent acheter un bien immobilier ?

Pour une résidence que vous occuperez vous-même, le choix se porte généralement sur un quartier balnéaire adossé à une véritable ville. La Zona Sul de Rio de Janeiro est le seul endroit au Brésil qui allie la vie en bord de mer, un aéroport international et le marché de la location et de la revente le plus dynamique du pays ; c’est pourquoi la plupart de nos clients européens et nord-américains y effectuent leurs achats.

Puis-je louer mon bien immobilier au Brésil lorsque je ne m'y trouve pas ?

Oui. La location de courte durée est légale à Rio de Janeiro, même si une copropriété peut l'interdire à la majorité des deux tiers de ses copropriétaires ; nous vérifions donc le règlement de l'immeuble avant que vous n'achetiez (voir Les règles d'Airbnb dans les copropriétés de Rio). Les propriétaires non-résidents sont soumis à un taux forfaitaire de 15 % sur leurs revenus locatifs. Oabitat gère des appartements pour le compte de propriétaires résidant à l'étranger.

Dois-je me trouver au Brésil pour effectuer un achat ?

Non. Avec un CPF et une procuration, l'ensemble des documents d'achat peut être signé par un mandataire à Rio ; bon nombre de nos clients assistent à la visite par visioconférence et signent à distance.