Une nouvelle décision de la Cour supérieure concernant Airbnb dans les copropriétés de Rio de Janeiro — ainsi qu’un gel à l’échelle nationale des actions en justice similaires — redéfinissent ce que les copropriétés peuvent et ne peuvent pas faire en matière de locations de courte durée.
La pratique d'Airbnb dans les copropriétés de Rio de Janeiro ne se situe plus dans une zone d'ombre juridique. Le 7 mai 2026, la Cour supérieure de justice du Brésil (STJ) s'est prononcée sur l'affaire REsp 2.121.055/MG, statuant que la clause d’usage résidentiel d’une copropriété peut suffire à interdire les locations de courte durée fréquentes et à titre professionnel — même lorsque le règlement intérieur de l’immeuble ne mentionne jamais Airbnb par son nom — à condition que cette restriction soit approuvée par les deux tiers des copropriétaires. Cette décision n’interdit pas Airbnb à Rio. Elle va plus loin : elle offre aux assemblées générales des copropriétés un outil juridique plus précis pour décider, immeuble par immeuble, si les locations de courte durée sont autorisées.
Nous travaillons avec des acquéreurs et des propriétaires d’Ipanema, de Leblon et de Copacabana qui comptent sur les revenus de la location de courte durée, et cette décision constitue l’évolution juridique la plus importante pour ce groupe en 2026. Tout aussi important, bien que moins largement relayé : le STJ a depuis ouvert une procédure de recours répétitif, le « Tema Repetitivo 1.443 », qui établira une règle contraignante à l’échelle nationale sur une question plus précise et encore en suspens — et toutes les actions en justice similaires dans le pays ont été suspendues jusqu’à ce qu’une décision soit rendue. Trois projets de loi en cours d’examen au Congrès pourraient également modifier à nouveau le cadre réglementaire avant que cette affaire ne soit tranchée.
Ci-dessous, nous passons en revue ce qui a effectivement changé le 7 mai, ce qui reste encore à déterminer, ce que propose le projet de loi en cours d'examen, ainsi que les points que nous recommandons à nos propres clients de vérifier avant d'acheter — ou de continuer à louer — un appartement en copropriété à Rio de Janeiro.
En résumé : le STJ a statué que la mise en location professionnelle et répétée d’un logement pour des séjours de courte durée peut être interdite par une copropriété, même en l’absence d’une clause explicite " anti-Airbnb " — mais uniquement si cette modification est approuvée par les deux tiers des copropriétaires lors de l’assemblée générale. Vous trouverez ci-dessous le raisonnement qui sous-tend cette réponse.
L’affaire concernait une copropriétaire de l’État du Minas Gerais qui souhaitait louer son appartement via une plateforme numérique dédiée aux courts séjours. La " convenção condominial " (règlement de copropriété) de l’immeuble ne mentionnait pas spécifiquement Airbnb ; elle exigeait simplement une utilisation « estritamente residencial » (strictement résidentielle) et interdisait la location de logements en tant que pensions, maisons d’hôtes ou hôtels. Le tribunal de première instance a donné raison à la copropriété. La Deuxième Section (Segunda Seção) du STJ a confirmé cette décision, à la majorité, avec la ministre Nancy Andrighi en qualité de rapporteure.
La décision clé de la Cour a consisté à créer une catégorie qu'elle désigne sous le nom de contrats atypiques de courte durée — " contrats de court séjour atypiques " — qui ne relèvent ni d’un bail saisonnier standard au sens de la loi sur les baux (loi n° 8.245/1991), ni d’un hébergement de type hôtelier au sens de la loi sur le tourisme (loi n° 11.771/2008). Selon la Cour, le fait qu’une annonce relève ou non de cette catégorie atypique dépend de certains éléments, tels que : la fréquence à laquelle le logement est loué, l’existence ou non d’une durée minimale de séjour, l’hébergement ou non d’étrangers dans des chambres séparées, et la fourniture ou non de services de type hôtelier (ménage quotidien, linge de maison, conciergerie). Le fait de louer sur une plateforme de manière occasionnelle, selon des conditions saisonnières habituelles, ne modifie pas en soi le caractère résidentiel d’un logement. En revanche, des locations fréquentes de courte durée, à caractère commercial, le modifient.
Dès lors qu’une annonce franchit cette limite, l’article 1.351 du Code civil brésilien la considère comme un changement d’affectation de l’immeuble — ce qui, depuis une loi de 2022 (loi n° 14.405/2022) a assoupli les conditions requises en matière d’unanimité, nécessite désormais l’accord des deux tiers des copropriétaires, et non plus une simple majorité.
En pratique : Cette décision ne s'applique pas à un propriétaire occasionnel qui loue son appartement quelques semaines par an selon les conditions habituelles de location saisonnière. Elle vise les activités fréquentes et à caractère commercial — celles qui sont les plus exposées à un vote défavorable de l'assemblée des copropriétaires.
Non. Le STJ a clairement indiqué que le simple fait d’utiliser une plateforme telle qu’Airbnb ne suffit pas, à lui seul, à priver un logement de son statut résidentiel. Ce qui change, c’est la charge de la preuve et la procédure : le conseil d’immeuble dispose désormais d’un fondement juridique plus clair pour restreindre les locations fréquentes de courte durée par un vote à la majorité des deux tiers, et un propriétaire contesté doit démontrer que son utilisation ne constitue pas une « reiterada exploração econômica » (exploitation commerciale répétée).
Il en résulte concrètement un marché divisé. Certains immeubles — en particulier les programmes immobiliers récents et les tours construites de fait pour accueillir des séjours de courte durée — disposent de règlements qui l’autorisent déjà, ou d’assemblées peu susceptibles de s’y opposer. D’autres, notamment les immeubles résidentiels plus anciens et destinés aux familles, sont bien plus susceptibles de s’appuyer sur cette décision pour officialiser une restriction. Cette division existait déjà de manière informelle avant mai 2026 ; la décision du STJ lui confère désormais une force juridique.
L'affaire « Tema Repetitivo 1.443 » est une affaire distincte, toujours en instance devant le STJ, confiée au ministre Raul Araújo, qui permettra de trancher une question laissée en suspens par l'arrêt rendu en mai : une simple clause relative à l’usage résidentiel suffit-elle, à elle seule, à interdire les locations de courte durée via des plateformes, même lorsque le contrat de copropriété n’en fait jamais mention expressément — ou une interdiction explicite est-elle nécessaire ? Cette affaire ayant été retenue dans le cadre de la procédure brésilienne relative aux recours répétitifs, le STJ a suspendu, à l’échelle nationale, toutes les actions individuelles et collectives en cours soulevant la même question, jusqu’à ce qu’une décision soit rendue dans l’affaire Tema 1.443.
C'est la décision à suivre de près. La décision REsp 2.121.055/MG a tranché un cas particulier en fonction de ses faits spécifiques ; la décision Tema 1.443 établira une interprétation unique et contraignante pour toutes les copropriétés du Brésil. À la date de publication de cet article, aucune décision n'avait encore été rendue publique.
Notre conseil : Ne considérez pas la décision de mai 2026 comme définitive. Si vous êtes propriétaire ou si vous achetez un logement dans le but d’en tirer des revenus grâce à des séjours de courte durée, la position juridique la plus sûre est celle que la norme Tema 1.443 finira par établir — nous suivons son évolution pour nos clients et vous signalons toute mise à jour avant qu’elle n’ait d’incidence sur une transaction en cours.
C'est possible, mais pas encore. Trois projets de loi actuellement examinés par le Congrès porteraient précisément sur cette question, et aucun n'a encore été adopté.
Proposition déposée par la députée Laura Carneiro en mars 2026. Elle vise à faire entrer les locations de courte durée via des plateformes dans le champ d'application de la loi sur les baux (loi n° 8.245/1991) plutôt que de la loi sur le tourisme, ce qui leur conférerait un statut contractuel plus clair à l'échelle nationale.
En attente d'examen par la commissionCela modifierait directement l'article 1.336 du Code civil, en y ajoutant des règles spécifiques relatives à l'utilisation, à court terme et à forte rotation, des logements situés au sein de copropriétés résidentielles.
En suspens, dans l'attente d'un nouveau rapporteurC'est la plus ancienne des trois. Elle exigerait une autorisation expresse de la copropriété, inscrite dans le règlement de copropriété, avant qu'un logement puisse être loué à court terme via une plateforme.
Membre de la commission depuis 2019Ces projets de loi vont dans des directions différentes : l’un rendrait plus facile la défense de la location de courte durée, tandis que les deux autres faciliteraient le blocage de cette pratique par les copropriétés. Le Congrès pourrait se prononcer avant ou après la décision concernant l’affaire Tema 1.443 ; la situation reste donc incertaine.
Que vous soyez déjà propriétaire d'un appartement à Rio de Janeiro ou que vous envisagiez d'en acquérir un dans le but d'en tirer des revenus grâce à des locations de courte durée, quatre étapes suffisent pour couvrir l'essentiel de ce qui compte réellement cette année.
Recherchez tout particulièrement une clause " résidentielle " ainsi que toute mention relative aux pensions, aux hôtels ou à l'utilisation à court terme. La plupart des immeubles de Rio n'ont jamais mis à jour ce texte pour l'adapter à l'ère de la location via des plateformes — c'est précisément sur cette absence de mention que s'est appuyée l'affaire de mai 2026.
Une copropriété qui a déjà voté une décision concernant les locations de courte durée, infligé une amende à un copropriétaire ou envoyé des mises en demeure vous a, en réalité, fait part de sa position — quoi qu’en disent les règlements écrits.
La fréquence, la durée minimale du séjour et les services de type hôtelier (nettoyage entre chaque client, service de conciergerie, linge de maison) sont les éléments pris en compte par la Cour. Si plusieurs de ces critères s’appliquent à votre annonce, prévoyez la possibilité d’un vote de l’assemblée à son encontre.
Lorsqu'il existe une réelle incertitude quant à l'emplacement d'un immeuble, une approbation documentée à la majorité des deux tiers, conformément à l'article 1.351, lève l'incertitude engendrée par cette décision — et peut s'avérer plus déterminante pour votre dossier d'investissement que n'importe quelle clause du contrat initial.
Pour les acheteurs qui doivent trouver un équilibre entre les revenus locatifs à court terme et la stabilité à long terme, cette décision fait désormais partie intégrante de notre processus de vérification préalable, au même titre que les caractéristiques de l'immeuble charges de copropriété et le fonds de réserve. Nous abordons les aspects liés à l'investissement — les rendements, les frais de gestion et la manière d'opérer le choix entre location à court et à long terme — dans un article complémentaire, Investissement Airbnb à Rio de Janeiro : Ce que la nouvelle décision du STJ change, et dans le cadre de notre analyse plus large visant à déterminer où La réglementation municipale de Rio relative à Airbnb se dirige. Si vous hésitez encore entre plusieurs stratégies de location pour un logement spécifique, notre guide sur mise en place d'une location à court ou à long terme passe en revue les chiffres.
Bâtiments situés à Ipanema et Copacabana les immeubles présentant la plus forte concentration de logements destinés à des séjours de courte durée ont généralement des copropriétés qui l'acceptent déjà ; les immeubles plus calmes et destinés aux familles, situés à Leblon sont plus enclins à l'imposer des restrictions. Nous vérifions la situation réelle d'un immeuble — et pas seulement ses règlements écrits — dans chaque gestion immobilière engagement, et modéliser l'impact sur les revenus à l'aide de notre Calculateur de retour sur investissement Airbnb.
Oui, si les deux tiers des copropriétaires approuvent une restriction lors d'une assemblée, conformément à la décision rendue par le STJ en mai 2026 dans l'affaire REsp 2.121.055/MG. Il n'est pas possible d'interdire les locations saisonnières occasionnelles et classiques en se contentant d'invoquer une clause générale relative à l"" usage résidentiel ».
Les deux tiers (dois terços) des copropriétaires, conformément à l'article 1.351 du Code civil, tel que modifié par la loi n° 14.405/2022. Avant l'entrée en vigueur de cette loi, l'approbation à l'unanimité était requise.
En règle générale, non. Le STJ a établi une distinction entre les locations occasionnelles, régies par des conditions standard, et l'exploitation répétée et à titre professionnel. Seule cette dernière est susceptible d'être requalifiée en changement d'affectation.
Une autre affaire, en instance devant le STJ sous la présidence du ministre Raul Araújo, doit déterminer si une simple clause relative à l’usage résidentiel suffit à elle seule à interdire les locations de courte durée. Sa décision fera autorité pour l’ensemble des tribunaux du pays ; à la date de publication du présent article, elle n’avait pas encore été rendue.
Les actions en justice soulevant la même question juridique que celle abordée dans le « Tema Repetitivo 1.443 » sont suspendues à l'échelle nationale jusqu'à ce qu'une décision soit rendue à ce sujet. Les affaires reposant sur des faits différents peuvent toutefois se poursuivre.
Oui. Trois projets de loi — PL 1.153/2026, PL 1.337/2025 et PL 2.474/2019 — sont actuellement examinés par le Parlement et pourraient modifier ce cadre réglementaire. Aucun d'entre eux n'avait encore été adopté à la date de publication du présent article.
Si une assemblée décide par la suite de restreindre l'utilisation à des fins de courts séjours, le fait de continuer à enfreindre cette décision s'expose à des amendes, des injonctions et des frais de justice. Déterminez la position de l'immeuble avant de vous engager dans une stratégie de courts séjours, et non après.
Cette décision porte sur un cas précis ; elle n'entraîne pas automatiquement la suppression des annonces publiées ailleurs. Elle offre aux assemblées une voie plus claire pour se prononcer sur la limitation des locations de courte durée existantes à l'avenir ; les hôtes sont donc davantage exposés qu'auparavant, mais ne sont pas automatiquement interdits.
Avant que vous n'achetiez ou ne mettiez un bien en vente, nous examinerons le règlement de copropriété et l'historique des assemblées générales, afin que vous connaissiez votre situation réelle, et pas seulement les dispositions écrites.
Prenez rendez-vous pour une consultationCet article résume les décisions judiciaires brésiliennes et les projets de loi en cours à la date de sa publication, à titre d'information générale uniquement ; il ne constitue pas un avis juridique, et la législation en la matière évolue constamment. Veuillez vérifier l'état actuel de la législation auprès d'un avocat brésilien agréé avant de prendre une décision d'achat ou de location sur la base de cet article.
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