Avant même d’aménager une seule pièce ou de signer un seul bail, le choix entre une location à court terme et une location à long terme détermine tout ce qui en découle : vos frais de gestion, la fréquence de vos déclarations fiscales, et même la question de savoir si le règlement intérieur de votre immeuble autorise l’option que vous souhaitez. Voici comment y réfléchir en tant que propriétaire étranger non résident.
La plupart des acheteurs étrangers envisagent la location à court terme (de type Airbnb) par opposition à la location à long terme comme une question de rendement : laquelle est la plus lucrative ? C’est certes un facteur réel, mais ce n’est pas le plus important. La première question est de savoir si le règlement de copropriété (convenção de condomínio) de votre immeuble autorise réellement les locations de courte durée. Un nombre croissant d’immeubles à Rio ont voté des mesures visant à les restreindre, voire à les interdire totalement, et vous en rendre compte après avoir meublé un logement pour Airbnb est une leçon qui coûte cher.
Le Tribunal supérieur de justice (STJ) du Brésil a statué que l’utilisation d’un logement à des fins de location à court terme, de type Airbnb constitue une utilisation qui modifie suffisamment le caractère de l’immeuble pour nécessiter l’accord de la copropriété elle-même — plus précisément, la modification de la « convenção de condomínio », qui, en vertu de la législation brésilienne sur la copropriété, requiert généralement une majorité des deux tiers des copropriétaires (et pas seulement de ceux présents à l’assemblée). Les immeubles qui ont déjà voté pour autoriser ou interdire la location à court terme bénéficient d’une clarté juridique dans un sens ou dans l’autre ; ceux qui n’ont pas encore tranché sur la question constituent le cas le plus risqué, car une assemblée hostile pourrait voter en faveur d’une restriction après que vous vous soyez déjà engagé dans cette stratégie.
Moins que ce à quoi s'attendent la plupart des propriétaires. Les propriétaires non résidents de biens immobiliers loués au Brésil sont soumis à la même retenue à la source fédérale (IRRF) sur les revenus locatifs, qu'ils proviennent d'un seul locataire à long terme ou d'une succession de réservations à court terme — 15% pour les résidents de la plupart des pays, ce taux passant à 25% pour les propriétaires résidant dans des juridictions que le Brésil considère comme des régimes à faible imposition. Ce qui diffère, c’est la fréquence administrative : les revenus locatifs à court terme sont perçus par tranches plus modestes et plus fréquentes, qui doivent néanmoins être cumulées et déclarées selon la même cadence mensuelle du DARF, ce qui, dans la pratique, implique davantage de travail comptable, même si le taux d’imposition lui-même est identique.
Nous examinons le règlement de copropriété d’un immeuble ainsi que les procès-verbaux récents des assemblées générales avant que vous ne vous engagiez dans une stratégie, et non après, et nous pouvons passer en revue les prévisions de rendement réalistes pour les deux options concernant un bien immobilier spécifique. Notre Services de gestion immobilière couvrent à la fois les structures à court terme et à long terme ; par conséquent, changer de stratégie ultérieurement ne signifie pas changer de gestionnaire.
Oabitat peut examiner le règlement intérieur d'un immeuble spécifique et établir une estimation réaliste des revenus générés par une location à court et à long terme avant que vous ne preniez votre décision.
Réserver une séance d'informationLes règles du règlement intérieur de la copropriété, la réglementation municipale en matière de location de courte durée et les taux de retenue à la source peuvent varier d’un immeuble à l’autre et évoluer au fil du temps. Cet article est fourni à titre informatif uniquement ; veuillez vérifier les règles en vigueur pour un bien immobilier spécifique auprès de l’administration de la copropriété et d’un expert-comptable brésilien.
Dernière révision : octobre 2026.
La location à court terme génère généralement un revenu brut par nuit plus élevé dans les zones touristiques telles qu’Ipanema, Copacabana et Leblon, mais elle s’accompagne de baisses saisonnières et de frais généraux nettement plus élevés (ameublement, nettoyage, communication avec les locataires). La location à long terme est moins rentable, mais elle assure un revenu mensuel prévisible avec un engagement minimal.
Oui. Le STJ a estimé que la location à court terme modifie le caractère résidentiel d'un immeuble et nécessite une autorisation prévue dans le règlement de copropriété (convenção de condomínio), ce qui requiert généralement une majorité des deux tiers de l'ensemble des copropriétaires. Veuillez consulter le règlement de copropriété et les procès-verbaux récents des assemblées générales avant de vous engager dans une stratégie de location à court terme.
Les baux résidentiels standard régis par la « Lei do Inquilinato » (loi n° 8.245/1991) ont une durée comprise entre 12 et 30 mois, la durée habituelle étant de 30 mois ; cette loi définit les règles relatives au renouvellement, à l'expulsion et aux cautions, et les copropriétés limitent rarement la durée de séjour des locataires de longue durée.
Non. Les propriétaires non-résidents sont soumis à la même retenue à la source fédérale (IRRF) sur les revenus locatifs – 15 %, ou 25 % pour les résidents de juridictions que le Brésil considère comme à faible imposition –, quelle que soit la structure qu’ils utilisent. Les revenus à court terme sont simplement versés en montants plus nombreux et plus modestes, qui doivent néanmoins être déclarés sur le DARF mensuel.
Un projet d'arrêté municipal imposant aux hôtes et aux locataires de locations de courte durée de s'enregistrer auprès de la ville fait actuellement l'objet de discussions. La réglementation en la matière évolue ; veuillez donc vous renseigner sur la situation actuelle avant d'élaborer une stratégie concernant les séjours de courte durée.
Oui. Un appartement meublé peut être loué à long terme à tout moment, et la location à long terme est rarement soumise à des restrictions réglementaires. La gestion immobilière d'Oabitat couvre les deux types de biens, de sorte que changer de stratégie n'implique pas de changer de gestionnaire.
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