Bevor Sie auch nur ein einziges Zimmer ausstatten oder einen einzigen Mietvertrag unterzeichnen, bestimmt die Entscheidung zwischen kurz- und langfristiger Vermietung alles, was danach folgt – Ihren Verwaltungsaufwand, den Rhythmus Ihrer Steuererklärungen und sogar die Frage, ob die Hausordnung Ihres Gebäudes die von Ihnen gewünschte Option überhaupt zulässt. Hier erfahren Sie, wie Sie dies als ausländischer Eigentümer, der nicht vor Ort ansässig ist, sorgfältig abwägen sollten.
Die meisten ausländischen Käufer betrachten die Frage nach Kurzzeitvermietung (im Stil von Airbnb) versus Langzeitvermietung als eine Frage der Rendite – welche Variante bringt mehr ein. Das ist zwar ein wichtiger Faktor, aber nicht der entscheidende. Die erste Frage lautet, ob die Hausordnung (convenção de condomínio) Ihres jeweiligen Gebäudes Kurzzeitvermietungen überhaupt zulässt. Immer mehr Gebäude in Rio haben beschlossen, diese einzuschränken oder gänzlich zu verbieten, und dies erst herauszufinden, nachdem Sie eine Wohnung für Airbnb eingerichtet haben, ist eine kostspielige Lektion.
Das brasilianische Oberste Gerichtshof (STJ) hat entschieden, dass die Nutzung einer Wohneinheit für kurzfristige, im Stil von Airbnb eine Nutzung darstellt, die den Charakter des Gebäudes so stark verändert, dass die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erforderlich ist – konkret die Änderung der „Convenção de Condomínio“, für die nach brasilianischem Wohnungseigentumsrecht in der Regel eine Zweidrittelmehrheit der Eigentümer (nicht nur der bei einer Versammlung Anwesenden) erforderlich ist. Bei Gebäuden, in denen bereits über die Zulassung oder das Verbot von Kurzzeitvermietungen abgestimmt wurde, besteht in beiden Fällen rechtliche Klarheit; Gebäude, in denen diese Frage noch nicht geklärt wurde, stellen den risikoreicheren Fall dar, da eine ablehnend eingestellte Eigentümerversammlung beschließen kann, die Vermietung einzuschränken, nachdem Sie sich bereits für diese Strategie entschieden haben.
Weniger als von den meisten Eigentümern erwartet. Nicht in Brasilien ansässige Eigentümer brasilianischer Mietobjekte unterliegen derselben Bundesquellensteuer (IRRF) auf Mieteinnahmen, unabhängig davon, ob diese von einem einzigen Langzeitmieter oder aus einer Reihe von Kurzzeitbuchungen stammen – 15% für Einwohner der meisten Länder, steigend auf 25% für Eigentümer mit Wohnsitz in Ländern, die Brasilien als Niedrigsteuergebiete einstuft. Was sich jedoch unterscheidet, ist der administrative Rhythmus: Einnahmen aus Kurzzeitvermietungen gehen in kleineren, häufigeren Beträgen ein, die dennoch aggregiert und im gleichen monatlichen DARF-Rhythmus gemeldet werden müssen, was in der Praxis mehr Buchhaltungsaufwand bedeutet, obwohl der Steuersatz selbst identisch ist.
Wir prüfen die Hausordnung eines Gebäudes sowie die aktuellen Protokolle der Eigentümerversammlungen, bevor Sie sich für eine Strategie entscheiden – nicht erst danach –, und wir können Ihnen realistische Renditeerwartungen für beide Optionen bei einer bestimmten Immobilie aufzeigen. Unsere Dienstleistungen im Bereich der Immobilienverwaltung Sie decken sowohl kurzfristige als auch langfristige Strukturen ab, sodass ein späterer Strategiewechsel nicht zwangsläufig einen Wechsel des Fondsmanagers bedeutet.
Oabitat kann die Hausordnung eines bestimmten Gebäudes prüfen und realistische Einnahmen sowohl bei kurzfristiger als auch bei langfristiger Vermietung simulieren, bevor Sie eine Entscheidung treffen.
Buchen Sie ein InformationsgesprächDie Bestimmungen der Hausordnung, die kommunalen Vorschriften für Kurzzeitvermietungen sowie die Steuereinbehaltungssätze können je nach Gebäude variieren und sich im Laufe der Zeit ändern. Dieser Artikel dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken – bitte erkundigen Sie sich bei der Verwaltung Ihrer Wohnanlage und bei einem brasilianischen Steuerberater nach den aktuellen Bestimmungen für eine bestimmte Immobilie.
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