Aktualisiert im September 2026 · Überprüft von Achille Mahieu, Immobilienexperte bei Oabitat in Rio de Janeiro
Die auf dieser Seite aufgeführten Wohnungen und Penthäuser stammen von Oabitat. Ferienwohnungen in Rio de Janeiro — Möblierte, betreute Kurzzeitvermietungen in Ipanema und Leblon, die meisten davon mit eigenem Pool oder Dachterrasse. Es handelt sich um von uns verwaltete Objekte, nicht um eine reine Plattform mit Anzeigen: Wir verwahren die Schlüssel, empfangen die Gäste und nehmen Anrufe entgegen.
Diese Seite richtet sich auch an die andere Hälfte der Leser, die darauf stoßen – an Menschen, die darüber nachdenken, Der Kauf einer Wohnung in Rio zur kurzfristigen Vermietung. Der Markt hat sich im Jahr 2026 erheblich verändert, und in den folgenden Abschnitten wird erläutert, was das STJ-Urteil bedeutet, wie die Zahlen tatsächlich aussehen und worauf Sie vor dem Kauf achten sollten. Wenn Sie nur hier sind, um eine Buchung vorzunehmen, finden Sie in den obigen Angeboten bereits alle notwendigen Informationen; wenn Sie eine Investition in Erwägung ziehen, lesen Sie bitte weiter.
Das brasilianische Recht unterscheidet zwischen diesen beiden, und diese Unterscheidung entscheidet darüber, welcher Vertrag, welche steuerliche Behandlung und welche Regeln für die Eigentümergemeinschaft für Sie gelten.
Die saisonale Vermietung gemäß Artikel 48 des Gesetzes Nr. 8.245/91: eine Wohnungsvermietung zur vorübergehenden Nutzung – für einen Urlaub, einen Kurs oder einen Arbeitseinsatz – mit einer Obergrenze von 90 Tage. Der Vermieter kann die gesamte Miete im Voraus einziehen und eine Kaution damit verbinden. Jeder Aufenthalt auf dieser Seite fällt in diese Kategorie.
Alles, was eher als Wohnsitz denn als vorübergehende Unterkunft gedacht ist. Diese Verträge haben marktüblicherweise eine Laufzeit von 30 Monaten und sind separat aufgeführt unter unserer Langzeitmieten in Rio de Janeiro. Wenn Sie eher einen Ausgangspunkt in der Stadt als einen Urlaub suchen, ist dies die richtige Seite für Sie.
Kontinuierliche, professionelle Gastfreundschaft mit Rezeption, täglichem Service und einer kommunalen Lizenz. Die Vermietung der eigenen Wohnung für einige Wochen im Jahr fällt nicht darunter. Die Bewirtschaftung eines ganzen Gebäudes mit Wohneinheiten als Zimmer hingegen schon, und genau um diese Grenze zwischen beiden Fällen haben sich die brasilianischen Gerichte im Jahr 2026 gestritten.
Nahezu die gesamte Nachfrage nach Kurzzeitvermietungen in Rio konzentriert sich auf einen etwa vier Kilometer langen Abschnitt, wobei die Unterschiede zwischen dem einen und dem anderen Ende erheblich sind.
Ipanema Hier befindet sich der Großteil unseres Angebots an Kurzzeitvermietungen und es ist die mit Abstand am häufigsten nachgefragte Adresse der Stadt. Ruhige Wohnstraßen zwischen Strand und Lagoa, alles zu Fuß erreichbar und die größte Dichte an schönen Gebäuden in Rio. Hier werden die höchsten Übernachtungspreise in Brasilien erzielt und die stabilste Auslastung verzeichnet, da sich die Gegend gleichermaßen für Paare, Familien und Geschäftsreisende eignet.
Leblon ist kleiner, ruhiger und teurer – hier findet man die teuersten Quadratmeter in Brasilien, sowohl beim Kauf als auch bei der Miete. Da hier nur wenige Gebäude Kurzzeitvermietungen zulassen, bleibt das Angebot knapp und die Preise hoch.
Copacabana verfügt mit Abstand über das größte Angebot an Kurzzeitvermietungen in der Stadt und damit über den härtesten Preiswettbewerb. Die Einstiegspreise für den Kauf liegen etwa 40% unter denen in Ipanema, weshalb so viele Investoren hier beginnen; die Auslastung ist gut, doch der Preis pro Nacht beträgt nur einen Bruchteil dessen in Ipanema, und der Gebäudebestand ist von Straße zu Straße sehr unterschiedlich.
Santa Teresa zieht eine ganz bestimmte Art von Reisenden an – die Hänge, die Kolonialhäuser, die Ateliers – und legt mehr Wert auf Charakter als auf Komfort. Botafogo zieht eher Geschäftsreisen und längere Aufenthalte als Strandurlaube an, was zu einer geringeren saisonalen Schwankung und einem weniger ausgeprägten Karnevalsanstieg führt.
Dies ist der wichtigste Aspekt, den Sie vor dem Kauf einer Wohnung in Rio zur kurzfristigen Vermietung beachten sollten, und die meisten englischsprachigen Ratgeber sind mittlerweile veraltet.
Am 7. Mai 2026 Das Superior Tribunal de Justiça, tagend in seiner Zweiten Kammer, hat entschieden REsp 2.121.055 mit einer Mehrheit von 5 zu 4: Die wiederholte kurzfristige Vermietung über digitale Plattformen untergräbt den rein Wohnzweck einer Einheit und rückt diese näher an den Hotelbetrieb heran; daher ist sie nur zulässig, wenn die Die Gemeinschaftsordnung gestattet dies ausdrücklich.
Anschließend am 8. Juni 2026 Das STJ legte die REsp-Nummern 2.272.536 und 2.272.537 als Thema 1.443, mit Minister Raul Araújo als Berichterstatter, und alle damit zusammenhängenden Verfahren in Brasilien ausgesetzt bis eine verbindliche Rechtsauffassung feststeht. Die konkrete Frage, die noch offen ist, lautet, ob eine bloße Klausel über die "Wohnnutzung" für sich genommen ausreicht, um die Vermietung über eine Plattform zu untersagen, oder ob ein ausdrückliches Verbot erforderlich ist.
Was dies ab September 2026 in der Praxis bedeutet:
Die praktische Konsequenz für einen Käufer ist einfach und nicht verhandelbar: Bitte lesen Sie die Satzung und die letzten Protokolle der Versammlungen durch, bevor Sie etwas unterzeichnen. Beides erhalten wir selbstverständlich bei jedem Kauf, bei dem eine Kurzzeitvermietung geplant ist, und wir werden Ihnen ganz offen mitteilen, wenn ein Gebäude dafür ungeeignet ist. Unser Hinweis zu Was sich durch die Entscheidung des STJ ändert geht näher darauf ein.
Unabhängig von der Frage der Eigentumswohnungen hat sich der Stadtrat von Rio mit folgenden Themen befasst: Gesetzesentwurf 372/2025, wonach Gastgeber und Unterkünfte registriert werden müssten, eine Tourismusregistrierung bei Cadastur eingeführt würde, Plattformen für die Erhebung der Gemeindesteuer verantwortlich wären und eine ausdrückliche Genehmigung der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich wäre. Ein Sonderausschuss verabschiedete seinen Bericht im Dezember 2025.
Es ist nicht in Kraft. Der Gesetzentwurf wurde noch nicht vom Plenum mit seinen 51 Sitzen verabschiedet und stieß dort auf erheblichen Widerstand. Betrachten Sie dies eher als wahrscheinliche Entwicklung denn als derzeitige Verpflichtung, und rechnen Sie damit, dass die Registrierung und die Steuererhebung über die Plattformen in irgendeiner Form eingeführt werden.
Bei der Vermarktung von Kurzzeitvermietungen wird in der Regel der beste Monat des besten Angebots angegeben. Die marktweiten Zahlen sind ernüchternder und aussagekräftiger.
In ganz Rio de Janeiro gibt es ungefähr 32.200 aktive Kurzzeit-Inserate, bei einem durchschnittlichen Tagessatz von etwa US$121, eine Auslastungsrate von 40.8% sowie einen durchschnittlichen Jahresumsatz pro Inserat von etwa US$12.800 — Zahlen für die zwölf Monate bis Juli 2026. Der RevPAR beläuft sich auf nahezu US$49.
Bitte lesen Sie diese Belegungszahl aufmerksam durch: Eine durchschnittliche Kurzzeitvermietung in Rio steht etwa drei von fünf Nächten leer. Im Gegensatz dazu erzielte die Langzeitvermietung in Rio eine Bruttorendite von 6.251 TP3T pro Jahr im Juni 2026 im FipeZAP-Index, mit einem Mieter, einem Vertrag und ohne Reinigung zwischen den Gästen.
Die Durchschnittswerte beziehen sich auf die gesamte Stadt, alle Größen und alle Standards; sie stellen daher eher eine Untergrenze als eine Prognose dar – eine gut gepflegte Wohnung in Ipanema mit Pool liegt weit darüber, ein veraltetes Studio hingegen weit darunter. Doch gerade in der Spanne zwischen dem oberen Ende dieses Marktes und dem Durchschnitt liegt der eigentliche Investitionsnutzen, und dieser wird durch das Gebäude, die Aussicht, die Ausstattung und die Verwaltung bestimmt – nicht durch die Stadt. Wer einen Kauf plant, sollte seine eigenen Berechnungen anstellen: unsere Airbnb-Renditerechner für Rio de Janeiro wurde genau dafür entwickelt.
Der Bruttoumsatz entspricht nicht dem Ertrag. Planen Sie die Plattformprovision sowie die Kosten für die Reinigung und die Wäsche zwischen den einzelnen Aufenthalten sowie die monatlichen Eigentumswohnung, IPTU, ganzjährig auf Ihren Namen laufende Versorgungsleistungen, die Einrichtung und deren Erneuerung, Einkommensteuer auf die Mieteinnahmen sowie die Verwaltung, falls Sie sich nicht in Rio aufhalten. Kurzzeitvermietungen führen zudem zu einer weitaus stärkeren Abnutzung als Langzeitmietverträge, und das Klima in Rio setzt Möbeln, Anstrichen und Klimaanlagen stark zu.
Das Jahr der Kurzzeitvermietungen in Rio verzeichnet ungewöhnlich hohe Spitzenwerte. Silvester und Karneval können ein Vielfaches des normalen Wochenpreises erzielen, und die Wochen davor und danach sind ebenfalls stark frequentiert. Die Nebensaison ist lang. Ein realistisches Modell legt die Preise in der Hochsaison großzügig und im Rest des Jahres konservativ fest, anstatt eine Karnevalswoche auf das ganze Jahr hochzurechnen.
Wenn Sie einen Kauf planen, ist die Reihenfolge der Prüfschritte wichtiger als der Preis:
Unser Airbnb Anlageobjekte in Rio de Janeiro Die Deckung erfolgt über die Einkaufsseite, und die Rechts- und Steuerleitfaden umfasst die ITBI, die Registrierung und die „Certidões“.
Wir kümmern uns um die Verwaltung von Kurzzeitvermietungen für Eigentümer, die nicht in Rio wohnen: Inserat und Preisgestaltung, Überprüfung der Gäste, Check-in und Check-out, Reinigung und Wäsche, Instandhaltung sowie die monatliche Abrechnung. Wir besichtigen jede Immobilie, die wir in unser Portfolio aufnehmen, und lehnen Gebäude ab, bei denen die Gegebenheiten vor Ort eine Vermietung nicht ratsam erscheinen lassen. Sollten Sie bereits eine Immobilie in der Zona Sul besitzen und wissen möchten, welche realistischen Erträge die Wohnung erzielen könnte, nennen wir Ihnen einen Wert, der sich am jeweiligen Gebäude orientiert und nicht am städtischen Durchschnitt.
Die Kurzzeitvermietung an sich ist in Brasilien zulässig, da Ferienvermietung gemäß Artikel 48 des Gesetzes Nr. 8.245/91. Was sich im Jahr 2026 geändert hat, betrifft die Frage der Wohnungseigentümergemeinschaft: Am 7. Mai 2026 entschied der STJ in der Rechtssache REsp 2.121.055, dass die Vermietung über Plattformen nur dann zulässig ist, wenn die Satzung der Wohnungseigentümergemeinschaft dies ausdrücklich gestattet. Das STJ hat daraufhin landesweit alle damit zusammenhängenden Verfahren unter dem Tema 1.443 bis zur Festlegung einer verbindlichen Rechtsauffassung ausgesetzt. Die Antwort hängt also von der Hausordnung Ihres jeweiligen Gebäudes ab, und eine endgültige Entscheidung steht noch aus.
Ja, nach der derzeitigen Rechtslage. Nach der Entscheidung des STJ vom Mai 2026 ist die Hausordnung maßgebend. Eine Änderung in beide Richtungen erfordert gemäß § 1.351 des Bürgerlichen Gesetzbuchs eine Zweidrittelmehrheit der Eigentümer, und ein Verbot muss im Grundbuch eingetragen werden, um zukünftige Käufer zu binden. Lesen Sie stets die Hausordnung und die aktuellen Protokolle der Eigentümerversammlung, bevor Sie eine Immobilie mit Blick auf Kurzzeitvermietungen erwerben.
Noch nicht. Der Gesetzentwurf 372/2025 sieht eine obligatorische Registrierung von Gastgebern und Unterkünften, die Eintragung in das Cadastur sowie die Erhebung einer Plattformsteuer vor. Ein Ausschuss hat seinen Bericht zwar im Dezember 2025 verabschiedet, doch der Gesetzentwurf wurde noch nicht vom Plenum des Rates verabschiedet und ist daher noch nicht in Kraft getreten. Es ist jedoch davon auszugehen, dass die Registrierung bald eingeführt wird.
Stadtweit lag der durchschnittliche Angebotspreis bei etwa US$121 pro Nacht bei einer Auslastung von 40,8% und einem Jahresumsatz von rund US$12.800 in den zwölf Monaten bis Juli 2026, verteilt auf etwa 32.200 aktive Angebote. Dabei handelt es sich um Bruttoeinnahmen vor Abzug von Provisionen, Reinigungskosten, Condomínio, IPTU, Einrichtungskosten und Steuern. Eine gut gelegene Wohnung in Ipanema oder Leblon mit Pool oder Terrasse erzielt deutlich mehr als der städtische Durchschnitt; ein veraltetes Studio bringt weniger ein.
Nicht automatisch. Die Langzeitvermietung erzielte im Juni 2026 in Rio mit einem einzigen Vertrag und minimalem Verwaltungsaufwand eine Bruttorendite von 6,251 TP3T, während die durchschnittliche Kurzzeitvermietung etwa drei von fünf Nächten leer steht und Provisionen, Reinigungs-, Einrichtungs- sowie Verwaltungskosten verursacht. Die Kurzzeitvermietung schneidet in der Spitzenklasse – gutes Gebäude, schöne Aussicht, Außenbereich, professionelle Verwaltung – deutlich besser ab, während sie im Durchschnittsfall der Langzeitvermietung unterlegen ist. Erstellen Sie ein Modell für die jeweilige Wohnung und nicht für die Kategorie.
Bis zu 90 Tage. Danach gilt dies nicht mehr als Ferienvermietung gemäß § 48 und wird zu einem gewöhnlichen Wohnraummietvertrag mit den damit verbundenen Mieterschutzbestimmungen. Wenn Sie eine Unterkunft für sechs Monate oder ein Jahr benötigen, sehen Sie sich stattdessen unsere Langzeitmietangebote an.
Ja. Für städtische Wohnimmobilien gelten keine Eigentumsbeschränkungen für ausländische Staatsangehörige, und es ist weder ein Visum noch eine Aufenthaltsgenehmigung erforderlich. Sie benötigen eine CPF, die brasilianische Steueridentifikationsnummer, mit der Sie auch Ihre Mieteinnahmen versteuern können. Ausnahmen bilden ländliche Grundstücke und Grenzgebiete; in der Zona Sul trifft beides nicht zu.
A Saison Die Vermietung ist ein Wohnvertrag für einen vorübergehenden Aufenthalt von bis zu 90 Tagen, ohne Rezeption, ohne täglichen Service und ohne Gastgewerbegenehmigung. Ein Hotel oder eine Pousada ist ein lizenzierter gewerblicher Betrieb. Diese Unterscheidung ist von Bedeutung, da sich die Begründung des STJ aus dem Jahr 2026 darauf stützt, ob wiederholte Vermietungen über Plattformen eine Wohneinheit in etwas Hotelähnliches verwandeln – je mehr Ihr Betrieb einem Hotel ähnelt, desto größer ist das Risiko.
Ja – das umfasst den Großteil unserer Tätigkeiten im Bereich der Kurzzeitvermietung. Inserate und Preisgestaltung, Gästeüberprüfung, Check-in, Reinigung, Bettwäsche, Instandhaltung und eine monatliche Abrechnung. Wir arbeiten auf Englisch, Französisch, Deutsch, Spanisch, Italienisch und Portugiesisch, und wir werden Ihnen ehrlich mitteilen, falls die Hausordnung Ihres Gebäudes eine Kurzzeitvermietung nicht ratsam macht.
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