Una nuova sentenza della Corte Superiore relativa ad Airbnb nei condomini di Rio de Janeiro — e una sospensione a livello nazionale delle cause legali analoghe — stanno ridefinendo ciò che i condomini possono e non possono fare in materia di affitti a breve termine.
L’attività di Airbnb nei condomini di Rio de Janeiro non costituisce più una zona grigia dal punto di vista giuridico. Il 7 maggio 2026, la Corte Superiore di Giustizia (STJ) del Brasile si è pronunciata sul ricorso REsp 2.121.055/MG, stabilendo che la clausola di destinazione d’uso residenziale di un condominio può essere sufficiente a impedire affitti frequenti e professionali di breve durata — anche quando il regolamento condominiale non menziona mai Airbnb per nome — a condizione che la restrizione sia approvata da due terzi dei proprietari delle unità abitative. La decisione non vieta Airbnb a Rio. Essa fa qualcosa di più specifico: fornisce alle assemblee condominiali uno strumento giuridico più chiaro per decidere, edificio per edificio, se gli affitti di breve durata siano consentiti.
Collaboriamo con acquirenti e proprietari nelle zone di Ipanema, Leblon e Copacabana che fanno affidamento sui proventi derivanti dagli affitti a breve termine, e questa sentenza rappresenta la più significativa novità giuridica per tale categoria nel 2026. Altrettanto importante, sebbene meno ampiamente riportato: da allora il STJ ha avviato un procedimento per ricorso ripetitivo, il Tema Repetitivo 1.443, che stabilirà una norma vincolante a livello nazionale su una questione più circoscritta e ancora aperta — e ogni causa simile nel Paese è stata sospesa fino alla sua risoluzione. Tre disegni di legge in discussione al Congresso potrebbero inoltre modificare nuovamente il quadro normativo prima che la questione venga risolta.
Di seguito illustriamo quali sono stati i cambiamenti effettivi avvenuti il 7 maggio, quali aspetti sono ancora in sospeso, cosa propone la normativa in fase di approvazione e quali aspetti consigliamo ai nostri clienti di verificare prima di acquistare — o di continuare ad affittare — un appartamento in un condominio a Rio de Janeiro.
In sintesi: il Tribunale di Giustizia Superiore (STJ) ha stabilito che la locazione professionale e ripetuta di un'unità abitativa per brevi periodi può essere vietata da un condominio, anche in assenza di una clausola esplicita di "divieto di Airbnb" — ma solo se la modifica viene approvata da due terzi dei condomini riuniti in assemblea. Di seguito è riportata la motivazione alla base di tale risposta.
Il caso riguardava una proprietaria di un appartamento in un condominio dello Stato di Minas Gerais che desiderava affittare il proprio appartamento tramite una piattaforma digitale per soggiorni di breve durata. Il regolamento condominiale dell’edificio non menzionava specificatamente Airbnb; si limitava a richiedere un uso "strettamente residenziale" e vietava l’affitto delle unità come pensioni, alloggi o alberghi. Il tribunale di primo grado si è pronunciato a favore del condominio. La Segunda Seção (Seconda Sezione) dello STJ ha confermato tale decisione, a maggioranza, con la ministra Nancy Andrighi in qualità di relatrice.
La mossa chiave della Corte è stata quella di creare una categoria che essa definisce contratti atipici a breve termine — "contratti atipici di breve durata" — che non rientrano né nella categoria dei contratti di locazione stagionali standard ai sensi della Legge sulle locazioni (Legge n. 8.245/1991) né in quella dell’alloggio di tipo alberghiero ai sensi della Legge sul turismo (Legge n. 11.771/2008). Secondo la Corte, il fatto che un annuncio rientri in questa categoria atipica dipende da elementi quali: la frequenza con cui l’unità viene affittata, l’eventuale presenza di un soggiorno minimo, l’ospitare estranei in camere separate e l’offerta di servizi di tipo alberghiero (pulizia giornaliera, biancheria, servizio di portineria). L’affitto tramite una piattaforma solo occasionalmente, a normali condizioni stagionali, non modifica di per sé il carattere residenziale di un’unità. Lo fa invece l’affitto frequente di brevi soggiorni a carattere commerciale.
Una volta che un annuncio supera tale soglia, l’articolo 1.351 del Codice Civile brasiliano lo considera come una modifica della destinazione d’uso dell’edificio — la quale, a seguito di una legge del 2022 (Legge n. 14.405/2022) ha abbassato la soglia richiesta, che non è più l’unanimità, ma richiede ora l’approvazione di due terzi dei proprietari delle unità, anziché la maggioranza semplice.
In pratica: La sentenza non riguarda i proprietari occasionali che affittano il proprio appartamento per alcune settimane all’anno secondo le consuete condizioni stagionali. Essa prende di mira invece le attività frequenti e di natura commerciale — quelle più esposte al rischio di un voto contrario da parte dell’assemblea condominiale.
No. Il Tribunale Superiore di Giustizia (STJ) ha chiarito espressamente che il semplice utilizzo di una piattaforma come Airbnb non è, di per sé, sufficiente a privare un’unità immobiliare del suo status di abitazione. Ciò che cambia sono l’onere della prova e l’iter procedurale: l’assemblea condominiale dispone ora di una base giuridica più chiara per limitare gli affitti frequenti di breve durata con una maggioranza dei due terzi, e un proprietario oggetto di contestazione deve dimostrare che il proprio utilizzo non costituisce una «reiterada exploração econômica» (sfruttamento commerciale reiterato).
Il risultato concreto è un mercato diviso. Alcuni edifici — in particolare i complessi residenziali di recente costruzione e i grattacieli realizzati specificatamente per il mercato dei soggiorni di breve durata — dispongono di regolamenti che già lo autorizzano, oppure di assemblee che difficilmente voteranno contro tale misura. Altri, specialmente gli edifici residenziali più datati e orientati alle famiglie, sono molto più propensi a avvalersi di questa sentenza per formalizzare una restrizione. Tale divisione esisteva già in modo informale prima del maggio 2026; la decisione dello STJ le conferisce ora valore giuridico.
Il caso “Tema Repetitivo 1.443” è un procedimento separato, ancora pendente dinanzi allo STJ, affidato al Ministro Raul Araújo, che risolverà una questione lasciata in sospeso dalla sentenza di maggio: se una semplice clausola relativa all’uso residenziale sia sufficiente, di per sé, a impedire gli affitti tramite piattaforme per soggiorni di breve durata anche quando il contratto non li menzioni mai espressamente — oppure se sia necessario un divieto esplicito. Poiché il caso è stato selezionato per la procedura brasiliana dei ricorsi ripetitivi, lo STJ ha sospeso, a livello nazionale, ogni causa individuale e collettiva pendente che sollevi la stessa questione, fino alla decisione sul Tema 1.443.
Si tratta della sentenza da tenere d’occhio. La sentenza REsp 2.121.055/MG ha risolto un caso specifico sulla base dei fatti in esso esposti; la sentenza Tema 1.443 stabilirà un’unica interpretazione vincolante per tutti i condomini del Brasile. Alla data di pubblicazione del presente articolo, non è stata ancora resa nota alcuna decisione.
Il nostro consiglio: Non consideri la sentenza del maggio 2026 come definitiva. Se possiede o sta acquistando un’unità a scopo di reddito da soggiorno di breve durata, la posizione giuridica più sicura è quella che il Tema 1.443 finirà per definire: ne seguiamo l’evoluzione per conto dei nostri clienti e segnaliamo qualsiasi aggiornamento prima che possa influire su una transazione in corso.
È possibile, ma non ancora. Tre disegni di legge attualmente all’esame del Congresso riguarderebbero proprio questa questione, e nessuno di essi è stato ancora approvato.
Proposta presentata dalla deputata Laura Carneiro nel marzo 2026. La proposta prevede di assoggettare gli affitti tramite piattaforme di breve durata alla Legge sugli affitti (Legge n. 8.245/1991) anziché alla Legge sul turismo, conferendo loro un regime contrattuale più chiaro a livello nazionale.
In attesa di esame da parte della commissioneModificherebbe direttamente l'articolo 1.336 del Codice civile, aggiungendo norme specifiche relative all'uso a breve termine e ad alto ricambio delle unità abitative all'interno dei condomini residenziali.
In fase di stallo, in attesa di un nuovo relatoreIl più antico dei tre. Richiederebbe un’autorizzazione espressa del condominio, inserita nel regolamento condominiale, prima che un’unità possa essere affittata a breve termine tramite una piattaforma.
Membro della commissione dal 2019Questi disegni di legge puntano in direzioni diverse: uno renderebbe più facile difendere gli affitti di breve durata, mentre gli altri due faciliterebbero il blocco di tali contratti da parte dei condomini. Il Congresso potrebbe intervenire prima o dopo la decisione sul caso Tema 1.443, pertanto la questione rimane ancora in sospeso.
Sia che possediate già un appartamento a Rio de Janeiro, sia che ne stiate valutando l’acquisto a scopo di reddito da affitti a breve termine, quattro passaggi coprono la maggior parte degli aspetti che contano davvero quest’anno.
Prestino particolare attenzione alla presenza di una clausola "residencial" e a qualsiasi riferimento a pensioni, alberghi o uso per soggiorni di breve durata. La maggior parte degli edifici di Rio non ha mai aggiornato questo testo in vista dell’era delle piattaforme di affitto: proprio tale omissione è stata al centro della causa del maggio 2026.
Un condominio che abbia già votato in merito agli affitti a breve termine, abbia inflitto una sanzione a un'unità abitativa o abbia inviato diffide formali Le ha di fatto comunicato la propria posizione — indipendentemente da quanto stabilito dal regolamento condominiale scritto.
La frequenza, la durata minima del soggiorno e i servizi tipici di un hotel (pulizia tra un ospite e l’altro, servizio di concierge, biancheria) sono gli elementi che la Corte prende in considerazione. Se diversi di questi si applicano al Suo annuncio, tenga conto della possibilità che l’assemblea voti contro di esso.
Laddove la posizione di un immobile risulti effettivamente poco chiara, un’approvazione documentata a maggioranza dei due terzi ai sensi dell’articolo 1.351 elimina l’incertezza creata dalla presente sentenza — e può rivelarsi più vantaggiosa per la Sua operazione di investimento rispetto a qualsiasi clausola contenuta nel contratto originale.
Per gli acquirenti che valutano il rapporto tra reddito derivante dagli affitti a breve termine e stabilità a lungo termine, questa sentenza costituisce ormai una parte integrante della nostra due diligence, insieme alle caratteristiche dell’edificio spese condominiali e il fondo di riserva. Trattiamo l’aspetto degli investimenti — rendimenti, costi di gestione e modalità di definizione della scelta tra locazione a breve e a lungo termine — in un articolo correlato, Investimento Airbnb a Rio de Janeiro: Cosa cambia con la nuova decisione dell'STJ, e nella nostra analisi più ampia su dove La normativa comunale di Rio de Janeiro in materia di Airbnb sta andando. Se state ancora valutando diverse strategie di affitto per un immobile specifico, la nostra guida a definizione delle modalità di locazione a breve o a lungo termine analizza i dati.
Edifici a Ipanema e Copacabana gli edifici con la più alta concentrazione di alloggi per soggiorni brevi tendono ad avere comunità che già ne accettano la presenza; gli edifici più tranquilli e orientati alle famiglie in Leblon sono più propensi a limitarla. Verifichiamo la situazione effettiva di un edificio — non solo il suo regolamento scritto — in ogni gestione immobiliare coinvolgimento e simulare l’impatto sul reddito con il nostro Calcolatore del ROI di Airbnb.
Sì, qualora i due terzi dei proprietari degli appartamenti approvino una restrizione in assemblea, ai sensi della sentenza della Corte Suprema dello Stato (STJ) del maggio 2026 nella causa REsp 2.121.055/MG. Non è possibile vietare gli affitti stagionali occasionali e standard limitandosi a invocare una clausola generica relativa all""uso residenziale”.
Due terzi (deux tiers) dei condomini, ai sensi dell’articolo 1.351 del Codice civile, come modificato dalla Legge n. 14.405/2022. Prima dell’entrata in vigore di tale legge, era richiesta l’approvazione unanime.
In linea di massima no. Il Tribunale Supremo di Giustizia (STJ) ha operato una distinzione tra locazioni occasionali, regolate da condizioni standard, e lo sfruttamento ripetuto e a fini professionali. Solo quest’ultimo comporta il rischio di essere riclassificato come cambiamento di destinazione d’uso.
Un altro procedimento pendente dinanzi al STJ, sotto la presidenza del ministro Raul Araújo, che dovrà stabilire se una semplice clausola relativa all’uso residenziale sia di per sé sufficiente a vietare gli affitti di breve durata. L’esito di tale procedimento è vincolante per i tribunali di tutto il Paese; alla data di pubblicazione del presente articolo, la sentenza non era ancora stata emessa.
I procedimenti giudiziari che sollevano la stessa questione giuridica del “Tema Repetitivo 1.443” sono sospesi a livello nazionale fino a quando non sarà stata presa una decisione in merito. I procedimenti basati su fatti diversi possono invece proseguire.
Sì. Tre disegni di legge — PL 1.153/2026, PL 1.337/2025 e PL 2.474/2019 — sono attualmente all’esame del Congresso e potrebbero modificare tale quadro normativo. Alla data di pubblicazione del presente articolo, nessuno di essi era stato ancora approvato.
Qualora un organo deliberante dovesse in seguito limitare l’uso per soggiorni di breve durata, continuare a operare in contrasto con tale decisione comporta il rischio di multe, ingiunzioni e spese processuali. È opportuno chiarire la posizione dell’edificio prima di impegnarsi in una strategia di soggiorni di breve durata, non dopo.
La sentenza ha risolto un caso specifico; non comporta automaticamente la chiusura degli annunci pubblicati altrove. Offre alle assemblee un percorso più chiaro per votare in merito alla limitazione dell’uso esistente per soggiorni di breve durata in futuro, pertanto i gestori sono più esposti rispetto al passato, ma non vengono automaticamente banditi.
Esamineremo il regolamento condominiale e il verbale delle assemblee prima che Lei proceda all’acquisto o alla messa in vendita, in modo che Lei possa conoscere la Sua reale posizione, e non solo quanto riportato nero su bianco.
Prenoti una consulenzaIl presente articolo riassume le sentenze dei tribunali brasiliani e i provvedimenti legislativi in fase di discussione alla data di pubblicazione, a solo scopo informativo; non costituisce una consulenza legale e la normativa in materia è in continua evoluzione. Si raccomanda di verificare lo stato attuale della normativa con un avvocato brasiliano abilitato prima di prendere una decisione in merito all’acquisto o alla locazione sulla base delle informazioni qui contenute.
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