Una nueva resolución del Tribunal Superior sobre Airbnb en los condominios de Río de Janeiro —y una suspensión a nivel nacional de demandas similares— están redefiniendo lo que los edificios pueden y no pueden hacer en relación con los alquileres a corto plazo.
El uso de Airbnb en los condominios de Río de Janeiro ya no constituye un área gris legal. El 7 de mayo de 2026, la Corte Superior de Justicia (STJ) de Brasil se pronunció sobre el caso REsp 2.121.055/MG, y determinó que la cláusula de uso residencial de un condominio puede ser suficiente para impedir los alquileres frecuentes y profesionales de corta duración —incluso cuando los estatutos del edificio nunca mencionan a Airbnb por su nombre—, siempre y cuando la restricción sea confirmada por dos tercios de los propietarios de las unidades. La decisión no prohíbe Airbnb en Río. Hace algo más específico: brinda a las asambleas de condominios una herramienta legal más clara para decidir, edificio por edificio, si se permiten los alquileres de corta duración.
Trabajamos con compradores y propietarios de Ipanema, Leblon y Copacabana que dependen de los ingresos por alquileres a corto plazo, y esta resolución constituye el avance legal más importante para ese grupo en 2026. Igualmente importante, aunque menos difundido: el STJ ha abierto desde entonces un caso de apelaciones repetitivas, el Tema Repetitivo 1.443, que establecerá una norma vinculante a nivel nacional sobre una cuestión más específica y aún sin resolver —y todos los litigios similares en el país han quedado suspendidos hasta que se resuelva. Además, tres proyectos de ley en el Congreso podrían modificar nuevamente el marco normativo antes de que se resuelva este asunto.
A continuación, le explicamos qué es lo que realmente cambió el 7 de mayo, qué aspectos aún están por decidirse, qué propone la legislación pendiente y qué les recomendamos a nuestros propios clientes que verifiquen antes de comprar —o de seguir alquilando— un departamento en Río de Janeiro.
En resumen: el STJ dictaminó que un condominio puede prohibir el alquiler profesional y reiterado de una unidad residencial por períodos cortos, incluso sin una cláusula explícita de "prohibición de Airbnb", pero solo si el cambio es aprobado por dos tercios de los condoministas en la asamblea. A continuación se presenta el razonamiento que sustenta esa respuesta.
El caso se refería a una propietaria de un condominio en Minas Gerais que deseaba alquilar su departamento a través de una plataforma digital para estancias cortas. La convención condominial del edificio no mencionaba específicamente a Airbnb; simplemente exigía un uso "estritamente residencial" y prohibía alquilar las unidades como casas de huéspedes, pensiones u hoteles. El tribunal de primera instancia falló a favor del condominio. La Segunda Sección del STJ confirmó ese fallo, por mayoría de votos, con la ministra Nancy Andrighi como ponente.
La medida clave del tribunal fue crear una categoría a la que denomina contratos atípicos de corta duración — "contratos atípicos de corta estancia" — que no son ni un contrato de arrendamiento de temporada estándar conforme a la Ley de Arrendamientos (Ley 8.245/1991) ni un alojamiento de tipo hotelero conforme a la Ley de Turismo (Ley 11.771/2008). Según el Tribunal, el hecho de que un anuncio entre en esta categoría atípica depende de aspectos como: la frecuencia con la que se alquila la unidad, si existe una estancia mínima, si se alojan personas ajenas a la familia en habitaciones separadas y si se ofrecen servicios similares a los de un hotel (limpieza diaria, ropa de cama, conserjería). El hecho de alquilar a través de una plataforma solo de manera ocasional, en condiciones habituales de temporada, no altera por sí solo el carácter residencial de una unidad. Sin embargo, sí lo altera el alquiler frecuente de estancias cortas con fines comerciales.
Una vez que un anuncio supera ese límite, el artículo 1.351 del Código Civil de Brasil lo considera un cambio en el uso designado del edificio —lo cual, desde la entrada en vigor de una ley de 2022 (Ley 14.405/2022) redujo el requisito de unanimidad, ahora requiere la aprobación de dos tercios de los propietarios de unidades, en lugar de una mayoría simple.
En la práctica: La resolución no se aplica a un propietario ocasional que alquila su departamento unas pocas semanas al año en condiciones estándar de temporada. Se dirige a operaciones frecuentes y de carácter comercial —el tipo de operaciones más expuestas a una votación en contra por parte de la asamblea de propietarios.
No. El STJ dejó en claro que el mero uso de una plataforma como Airbnb no priva, por sí solo, a una unidad de su condición de vivienda. Lo que cambia es la carga de la prueba y el proceso: la junta de propietarios de un edificio cuenta ahora con un fundamento jurídico más claro para restringir los alquileres frecuentes de corta duración mediante un voto de dos tercios, y un propietario al que se le impugne debe demostrar que su uso no constituye una «explotación económica reiterada».
El resultado práctico es un mercado dividido. Algunos edificios —en particular, los desarrollos más recientes y las torres que, en la práctica, se construyeron para el negocio de las estancias cortas— cuentan con convenios que ya lo autorizan, o con asambleas que probablemente no votarán en contra. Otros, especialmente los edificios residenciales más antiguos y orientados a familias, son mucho más propensos a aprovechar esta resolución para formalizar una restricción. Esa división ya existía de manera informal antes de mayo de 2026; la decisión del STJ le otorga fuerza legal.
El «Tema Repetitivo 1.443» es un caso independiente del STJ, aún pendiente, asignado al ministro Raúl Araújo, que resolverá una cuestión que la sentencia de mayo dejó sin resolver: si una simple cláusula de uso residencial es suficiente, por sí sola, para prohibir los alquileres a través de plataformas de estancia corta, incluso cuando la convención nunca los mencione expresamente —o si se requiere una prohibición explícita—. Dado que fue seleccionado para el procedimiento de apelaciones repetitivas de Brasil, el STJ ha suspendido, a nivel nacional, todas las demandas individuales y colectivas pendientes que planteen la misma cuestión, hasta que se resuelva el Tema 1.443.
Esta es la resolución a la que hay que prestar atención. La Resolución REsp 2.121.055/MG resolvió un caso concreto en función de sus hechos específicos; el Tema 1.443 establecerá una interpretación única y vinculante para todos los condominios de Brasil. Al momento de la publicación de este artículo, aún no se ha anunciado ninguna decisión.
Nuestro consejo: No considere que la resolución de mayo de 2026 es la última palabra. Si es propietario o está comprando una unidad con el fin de obtener ingresos por estancias cortas, la posición jurídica más segura es la que finalmente establezca el Tema 1.443; nosotros lo monitoreamos para nuestros clientes y le informamos de cualquier actualización antes de que afecte a una transacción en curso.
Es posible, pero aún no. Actualmente hay tres proyectos de ley en el Congreso que abordarían precisamente esta cuestión, y ninguno de ellos se ha aprobado como ley.
Presentada por la diputada Laura Carneiro en marzo de 2026. Su objetivo es que los alquileres a corto plazo a través de plataformas queden regulados por la Ley de Arrendamientos (Ley 8.245/1991) en lugar de por la Ley de Turismo, lo que les otorgaría un estatus contractual más claro en todo el país.
En espera de revisión por parte del comitéModificaría directamente el artículo 1.336 del Código Civil, añadiendo normas específicas para el uso de unidades dentro de condominios residenciales con alta rotación y estancias cortas.
En suspenso, a la espera de un nuevo relatorEs la más antigua de las tres. Se requeriría una autorización expresa del condominio, incluida en la convención, antes de que una unidad pudiera alquilarse a corto plazo a través de una plataforma.
Miembro del comité desde 2019Estos proyectos de ley apuntan en diferentes direcciones: uno facilitaría la defensa de los alquileres de corta duración, mientras que los otros dos facilitarían que los condominios los impidan. El Congreso podría tomar medidas antes o después de que se resuelva el caso Tema 1.443, por lo que esta sigue siendo una cuestión sin resolver.
Ya sea que ya sea propietario de un departamento en Río de Janeiro o que esté evaluando la posibilidad de adquirir uno para obtener ingresos por alquileres de corta duración, estos cuatro pasos abarcan la mayor parte de lo que realmente importa este año.
Busque específicamente una cláusula "residencial" y cualquier mención a pensiones, hoteles o uso para estancias cortas. La mayoría de los edificios de Río nunca han actualizado este texto para adaptarse a la era de los alquileres a través de plataformas; ese silencio fue precisamente el punto central del caso de mayo de 2026.
Un edificio que ya haya votado sobre los alquileres de corta duración, haya multado a un inquilino o haya enviado notificaciones formales le ha dejado clara su postura, independientemente de lo que digan los estatutos impresos.
La frecuencia, la duración mínima de la estancia y los servicios propios de un hotel (limpieza entre huéspedes, conserje, ropa de cama) son los factores que la Corte toma en cuenta. Si varios de ellos se aplican a su anuncio, prevea la posibilidad de que la asamblea vote en contra.
Cuando la ubicación de un edificio sea realmente ambigua, una aprobación documentada de dos tercios, conforme al artículo 1.351, elimina la incertidumbre que esta resolución generó —y puede tener más valor para su caso de inversión que cualquier cláusula del contrato original.
Para los compradores que sopesan los ingresos por alquiler a corto plazo frente a la estabilidad a largo plazo, esta resolución forma ahora parte de nuestro proceso de diligencia debida, junto con el estado del edificio cuotas de condominio y el fondo de reserva. En un artículo complementario abordamos el aspecto de las inversiones —los rendimientos, los costos de administración y cómo estructurar la decisión entre el alquiler a corto y a largo plazo—, La inversión de Airbnb en Río de Janeiro: qué cambia con la nueva resolución del STJ, y en nuestro análisis más amplio sobre dónde Regulación municipal de Airbnb en Río de Janeiro se encamina. Si aún se encuentra decidiendo entre diferentes estrategias de alquiler para una unidad específica, nuestra guía sobre organización de alquileres a corto o largo plazo analiza las cifras.
Edificios en Ipanema y Copacabana los que cuentan con la mayor concentración de unidades para estancias cortas suelen tener comunidades de vecinos que ya lo toleran; en cambio, los edificios más tranquilos y orientados a las familias en Leblon tienen más probabilidades de restringirlo. Verificamos la situación real de un edificio —no solo sus estatutos impresos— en cada gestión de la propiedad compromiso, y simular el impacto en los ingresos con nuestro Calculadora del retorno de inversión (ROI) de Airbnb.
Sí, siempre y cuando dos tercios de los propietarios de unidades aprueben una restricción en la asamblea, de conformidad con la sentencia del STJ de mayo de 2026 en el caso REsp 2.121.055/MG. No se pueden prohibir los alquileres ocasionales y habituales de temporada simplemente invocando una cláusula general de "uso residencial".
Dos tercios (dois terços) de los propietarios, conforme al artículo 1.351 del Código Civil, modificado por la Ley 14.405/2022. Antes de esa ley, se requería la aprobación unánime.
En general, no. El STJ distinguió entre los arrendamientos ocasionales, sujetos a condiciones estándar, y la explotación profesional y reiterada. Solo esta última corre el riesgo de ser reclasificada como un cambio de uso.
Un caso separado y pendiente ante el STJ, a cargo del ministro Raúl Araújo, que determinará si una simple cláusula de uso residencial es suficiente por sí sola para prohibir los alquileres de corta duración. Su fallo es vinculante para los tribunales de todo el país; a la fecha de publicación de este artículo, aún no se había resuelto.
Los procesos judiciales que planteen la misma cuestión jurídica que el Tema Repetitivo 1.443 quedan suspendidos en todo el país hasta que se resuelva dicho tema. Los casos que se basen en hechos distintos podrán continuar su tramitación.
Sí. Hay tres proyectos de ley —PL 1.153/2026, PL 1.337/2025 y PL 2.474/2019— que se encuentran pendientes en el Congreso y podrían modificar este marco. Ninguno de ellos se había aprobado al momento de la publicación de este artículo.
Si posteriormente una asamblea restringe el uso para estancias cortas, seguir adelante en contra de esa votación conlleva el riesgo de multas, medidas cautelares y costos de litigio. Aclare la postura del edificio antes de comprometerse con una estrategia de estancias cortas, no después.
La resolución se refirió a un caso concreto; no implica el cierre automático de los anuncios publicados en otros lugares. Ofrece a las asambleas una vía más clara para votar sobre la restricción del uso actual para estancias cortas en el futuro, por lo que los anfitriones se encuentran en una situación más vulnerable que antes, pero no están automáticamente prohibidos.
Revisaremos el reglamento del condominio y el historial de asambleas antes de que compre o ponga su propiedad en venta, para que conozca su situación real, y no solo lo que dicen las normas impresas.
Reserve una consultaEste artículo resume las resoluciones judiciales brasileñas y la legislación pendiente a la fecha de su publicación con fines meramente informativos; no constituye asesoramiento legal, y la legislación en esta materia está en constante evolución. Le recomendamos que verifique la situación actual con un abogado brasileño colegiado antes de tomar una decisión de compra o alquiler basándose en esta información.
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