Ein neues Urteil des Obersten Gerichtshofs zu Airbnb in Eigentumswohnungen in Rio de Janeiro – sowie ein landesweiter Aufschub ähnlicher Rechtsstreitigkeiten – verändern derzeit die Rahmenbedingungen dafür, welche Maßnahmen Gebäudeverwaltungen im Zusammenhang mit Kurzzeitvermietungen ergreifen dürfen und welche nicht.
Airbnb in Eigentumswohnungen in Rio de Janeiro befindet sich nicht mehr in einer rechtlichen Grauzone. Am 7. Mai 2026 entschied der Oberste Gerichtshof Brasiliens (STJ) in der Rechtssache REsp 2.121.055/MG, und entschied, dass die Klausel zur ausschließlichen Wohnnutzung in einer Eigentumswohnanlage ausreichen kann, um häufige, gewerbliche Kurzzeitvermietungen zu unterbinden – selbst wenn die Hausordnung des Gebäudes Airbnb nicht namentlich erwähnt –, sofern die Beschränkung von zwei Dritteln der Wohnungseigentümer bestätigt wird. Das Urteil verbietet Airbnb in Rio nicht. Es bewirkt etwas Spezifischeres: Es gibt den Versammlungen der Wohnungseigentümergemeinschaften ein klareres rechtliches Instrument an die Hand, um von Gebäude zu Gebäude zu entscheiden, ob Kurzzeitvermietungen zulässig sind.
Wir arbeiten mit Käufern und Eigentümern in Ipanema, Leblon und Copacabana zusammen, die auf Einnahmen aus Kurzzeitvermietungen angewiesen sind, und dieses Urteil ist für diese Gruppe die mit Abstand bedeutendste rechtliche Entwicklung im Jahr 2026. Ebenso wichtig, wenn auch weniger beachtet: Das STJ hat inzwischen ein Verfahren zu wiederkehrenden Rechtsfragen (Tema Repetitivo 1.443) eröffnet, das eine verbindliche, landesweit geltende Regelung zu einer enger gefassten und noch offenen Frage festlegen wird – und alle ähnlichen Rechtsstreitigkeiten im Land wurden bis zur Entscheidung in diesem Verfahren ausgesetzt. Drei Gesetzentwürfe im Kongress könnten zudem die Rechtslage erneut verändern, bevor diese Angelegenheit geklärt ist.
Im Folgenden erläutern wir, was sich am 7. Mai tatsächlich geändert hat, was noch offen ist, was der Gesetzentwurf vorsieht und worauf unsere eigenen Mandanten achten sollten, bevor sie eine Eigentumswohnung in Rio de Janeiro erwerben – oder weiterhin mieten.
Kurz gesagt: Das STJ hat entschieden, dass die wiederholte, gewerbliche Kurzzeitvermietung einer Wohneinheit durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft untersagt werden kann, auch ohne eine ausdrückliche "No-Airbnb"-Klausel – allerdings nur, wenn die Änderung von zwei Dritteln der Miteigentümer in der Eigentümerversammlung genehmigt wird. Nachfolgend finden Sie die Begründung für diese Entscheidung.
In dem Fall ging es um eine Wohnungseigentümerin aus Minas Gerais, die ihre Wohnung über eine digitale Plattform für Kurzaufenthalte vermieten wollte. In der Hausordnung des Gebäudes wurde Airbnb nicht ausdrücklich erwähnt; dort wurde lediglich eine "estritamente residencial" (ausschließlich zu Wohnzwecken) Nutzung vorgeschrieben und die Vermietung von Wohneinheiten als Pensionen, Gästehäuser oder Hotels untersagt. Das erstinstanzliche Gericht gab der Eigentümergemeinschaft Recht. Die Segunda Seção (Zweite Kammer) des STJ bestätigte dieses Urteil mit Stimmenmehrheit, wobei Ministerin Nancy Andrighi als Berichterstatterin fungierte.
Der entscheidende Schritt des Gerichts bestand darin, eine Kategorie zu schaffen, die es als atypische Kurzzeitverträge — "atypische Kurzzeitmietverträge" —, die weder einen Standard-Saisonmietvertrag gemäß dem Mietgesetz (Lei 8.245/1991) noch eine hotelähnliche Beherbergung gemäß dem Tourismusgesetz (Lei 11.771/2008) darstellen. Ob ein Angebot in diese atypische Kategorie fällt, hängt nach Ansicht des Gerichts von folgenden Faktoren ab: wie oft die Unterkunft vermietet wird, ob eine Mindestaufenthaltsdauer gilt, ob Fremde in separaten Zimmern untergebracht werden und ob hotelähnliche Dienstleistungen (tägliche Reinigung, Bettwäsche, Concierge-Service) angeboten werden. Eine nur gelegentliche Vermietung über eine Plattform zu üblichen Saisonbedingungen ändert an sich nichts am Wohncharakter einer Unterkunft. Häufige, geschäftsmäßig durchgeführte Kurzzeitvermietungen hingegen schon.
Sobald ein Eintrag diese Grenze überschreitet, wird er gemäß Artikel 1.351 des brasilianischen Bürgerlichen Gesetzbuchs als Änderung der vorgesehenen Nutzung des Gebäudes behandelt – die seit Inkrafttreten eines Gesetzes aus dem Jahr 2022 (Gesetz Nr. 14.405/2022) die Schwelle von der Einstimmigkeit gesenkt wurde, nun die Zustimmung von zwei Dritteln der Wohnungseigentümer erfordert und nicht mehr nur eine einfache Mehrheit.
In der Praxis: Das Urteil betrifft nicht den Gelegenheitsvermieter, der seine Wohnung einige Wochen im Jahr zu üblichen Saisonbedingungen vermietet. Es zielt auf häufige, gewerbliche Vermietungen ab – also genau jene, die am stärksten von einer gegen sie gerichteten Abstimmung in der Eigentümerversammlung bedroht sind.
Nein. Das STJ hat ausdrücklich festgestellt, dass die bloße Nutzung einer Plattform wie Airbnb für sich genommen einer Wohnung nicht den Status als Wohnraum entzieht. Was sich ändert, sind die Beweislast und das Verfahren: Die Eigentümerversammlung eines Gebäudes verfügt nun über eine klarere Rechtsgrundlage, um häufige Kurzzeitvermietungen mit einer Zweidrittelmehrheit zu beschränken, und ein Eigentümer, gegen den Einwände erhoben werden, muss nachweisen, dass seine Nutzung nicht einer „reiterada exploração econômica“ (wiederholte kommerzielle Ausbeutung) gleichkommt.
Das praktische Ergebnis ist ein gespaltener Markt. In einigen Gebäuden – insbesondere in neueren Wohnanlagen und Hochhäusern, die im Wesentlichen für den Kurzzeitaufenthalt konzipiert wurden – gibt es Hausordnungen, die dies bereits zulassen, oder Eigentümerversammlungen, bei denen es unwahrscheinlich ist, dass sie dagegen stimmen werden. Andere, insbesondere ältere, familienorientierte Wohngebäude, werden diese Entscheidung mit weitaus größerer Wahrscheinlichkeit nutzen, um eine Beschränkung formell zu verankern. Diese Kluft bestand bereits informell vor Mai 2026; die Entscheidung des STJ verleiht ihr nun rechtliche Durchsetzungskraft.
„Tema Repetitivo 1.443“ ist ein separates, noch anhängiges Verfahren vor dem STJ, das Minister Raul Araújo zugewiesen wurde und das eine Frage klären wird, die das Urteil vom Mai offen gelassen hat: Ob eine bloße Klausel zur Nutzung als Wohnraum allein ausreicht, um die Vermietung über Plattformen für Kurzaufenthalte auszuschließen, selbst wenn die „Convenção“ diese nie ausdrücklich erwähnt – oder ob ein ausdrückliches Verbot erforderlich ist. Da dieser Fall für das brasilianische Verfahren für wiederkehrende Rechtsfragen ausgewählt wurde, hat der STJ landesweit alle anhängigen Einzel- und Sammelklagen, in denen dieselbe Frage aufgeworfen wird, bis zur Entscheidung über „Tema 1.443“ ausgesetzt.
Dies ist das Urteil, das man im Auge behalten sollte. Mit dem Beschluss REsp 2.121.055/MG wurde ein Einzelfall unter Berücksichtigung der konkreten Sachverhalte entschieden; Tema 1.443 wird eine einheitliche, verbindliche Auslegung für alle Wohnungseigentümergemeinschaften in Brasilien festlegen. Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Artikels ist noch keine Entscheidung bekannt gegeben worden.
Unser Rat: Betrachten Sie das Urteil vom Mai 2026 nicht als endgültige Entscheidung. Wenn Sie eine Einheit besitzen oder erwerben, um Einnahmen aus Kurzzeitvermietungen zu erzielen, ist die sicherere Rechtslage diejenige, die Tema 1.443 letztendlich festlegt – wir verfolgen die Entwicklung für unsere Mandanten und weisen auf etwaige Aktualisierungen hin, bevor diese Auswirkungen auf eine laufende Transaktion haben.
Möglicherweise, aber noch nicht. Derzeit liegen dem Kongress drei Gesetzentwürfe vor, die genau diese Frage betreffen, und keiner davon wurde bisher verabschiedet.
Eingebracht von der Abgeordneten Laura Carneiro im März 2026. Der Gesetzentwurf sieht vor, die Vermietung von Unterkünften für Kurzaufenthalte über Plattformen dem Mietgesetz (Gesetz Nr. 8.245/1991) statt dem Tourismusgesetz zu unterstellen, wodurch ihnen landesweit ein klarerer vertraglicher Status verliehen würde.
Wartet auf die Prüfung durch den AusschussDamit würde Artikel 1.336 des Bürgerlichen Gesetzbuchs unmittelbar geändert, indem spezifische Vorschriften für die kurzfristige Nutzung von Wohneinheiten in Wohnanlagen mit hoher Fluktuation hinzugefügt würden.
Ins Stocken geraten, in Erwartung eines neuen BerichterstattersDie älteste der drei. Hier wäre eine ausdrückliche Genehmigung der Eigentümergemeinschaft erforderlich, die in der „Convenção“ festgeschrieben sein müsste, bevor eine Wohnung über eine Plattform kurzfristig vermietet werden könnte.
Seit 2019 im Ausschuss tätigDiese Gesetzesentwürfe zielen in unterschiedliche Richtungen – einer würde die Verteidigung von Kurzzeitvermietungen erleichtern, die beiden anderen würden es Eigentumswohnungsgemeinschaften erleichtern, diese zu unterbinden. Der Kongress könnte vor oder nach der Entscheidung zu Tema 1.443 tätig werden, sodass dies weiterhin ungewiss ist.
Ganz gleich, ob Sie bereits eine Wohnung in Rio de Janeiro besitzen oder eine solche im Hinblick auf Einnahmen aus Kurzzeitvermietungen in Betracht ziehen – mit vier Schritten decken Sie den Großteil dessen ab, worauf es in diesem Jahr tatsächlich ankommt.
Achten Sie insbesondere auf eine "Residencial"-Klausel sowie auf jegliche Formulierungen zu Pensionen, Hotels oder der Nutzung für Kurzaufenthalte. Bei den meisten Gebäuden in Rio wurde dieser Text nie an das Zeitalter der Vermietungsplattformen angepasst – genau dieses Schweigen war der entscheidende Punkt in dem Fall vom Mai 2026.
Ein Haus, das bereits über Kurzzeitvermietungen abgestimmt, einer Wohnung eine Geldstrafe auferlegt oder formelle Mahnungen versandt hat, hat Ihnen damit faktisch seinen Standpunkt deutlich gemacht – unabhängig davon, was in der gedruckten Hausordnung steht.
Die Häufigkeit, die Mindestaufenthaltsdauer und hotelähnliche Dienstleistungen (Reinigung zwischen den Gästen, Concierge-Service, Bettwäsche) sind die Faktoren, die das Gericht abwägt. Sollten mehrere dieser Punkte auf Ihr Inserat zutreffen, sollten Sie die Möglichkeit einer Ablehnung durch die Versammlung einkalkulieren.
Ist die Lage eines Gebäudes tatsächlich unklar, beseitigt eine dokumentierte Zweidrittelmehrheit gemäß Artikel 1.351 die durch dieses Urteil entstandene Unsicherheit – und kann für Ihre Investitionsentscheidung von größerem Wert sein als jede Klausel im ursprünglichen Vertrag.
Für Käufer, die kurzfristige Mieteinnahmen gegen langfristige Stabilität abwägen, ist dieses Urteil nun ein fester Bestandteil unserer Due-Diligence-Prüfung, neben dem Gebäude selbst Wohnungsgemeinschaftsgebühren sowie den Rücklagenfonds. Auf die Investitionsseite – Renditen, Verwaltungskosten und die Frage, wie die Entscheidung zwischen kurz- und langfristiger Vermietung gestaltet werden sollte – gehen wir in einem Begleitartikel ein, Airbnb-Investitionen in Rio de Janeiro: Was die neue STJ-Entscheidung ändert, und im Rahmen unserer umfassenderen Betrachtung der Frage, wo Die städtische Airbnb-Verordnung von Rio in welche Richtung es geht. Falls Sie sich noch nicht für eine Vermietungsstrategie für eine bestimmte Wohnung entschieden haben, bietet unser Leitfaden zu Gestaltung von kurz- oder langfristigen Mietverhältnissen erläutert die Zahlen im Detail.
Gebäude in Ipanema und Copacabana In Gebieten mit der höchsten Dichte an Kurzzeitunterkünften gibt es in der Regel Wohnanlagen, in denen dies bereits akzeptiert wird; ruhigere, familienorientierte Gebäude in Leblon neigen eher dazu, dies einzuschränken. Wir prüfen in jedem Fall die tatsächliche Situation eines Gebäudes – nicht nur dessen gedruckte Satzung – Immobilienverwaltung Engagement und die Auswirkungen auf das Einkommen anhand unseres Airbnb-ROI-Rechner.
Ja, sofern zwei Drittel der Wohnungseigentümer einer Beschränkung der Vermietung zustimmen, gemäß dem Urteil des STJ vom Mai 2026 in der Rechtssache REsp 2.121.055/MG. Eine gelegentliche, übliche saisonale Vermietung darf nicht allein unter Berufung auf eine allgemeine Klausel zur "Wohnnutzung" untersagt werden.
Zwei Drittel (deux tiers) der Wohnungseigentümer gemäß Artikel 1.351 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der durch das Gesetz 14.405/2022 geänderten Fassung. Vor Inkrafttreten dieses Gesetzes war eine einstimmige Zustimmung erforderlich.
Im Allgemeinen nicht. Das STJ unterschied zwischen gelegentlichen Vermietungen zu Standardkonditionen und wiederholter, gewerblicher Nutzung. Nur bei Letzterer besteht die Gefahr einer Neueinstufung als Nutzungsänderung.
Ein separates, noch anhängiges Verfahren vor dem STJ unter Vorsitz von Minister Raul Araújo, in dem entschieden werden soll, ob eine bloße Klausel zur ausschließlichen Wohnnutzung allein ausreicht, um Kurzzeitvermietungen zu untersagen. Das Urteil ist für alle Gerichte landesweit bindend; zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Artikels war noch keine Entscheidung ergangen.
Gerichtsverfahren, in denen dieselbe Rechtsfrage wie in der „Tema Repetitivo 1.443“ aufgeworfen wird, werden landesweit ausgesetzt, bis eine Entscheidung ergangen ist. Verfahren, die auf einem anderen Sachverhalt beruhen, können weiterhin fortgesetzt werden.
Ja. Drei Gesetzentwürfe – PL 1.153/2026, PL 1.337/2025 und PL 2.474/2019 – sind derzeit im Bundestag anhängig und könnten diesen Rahmen ändern. Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Artikels war noch keiner davon verabschiedet worden.
Sollte eine Versammlung später die Nutzung für Kurzaufenthalte einschränken, riskieren Sie bei einer Fortsetzung entgegen diesem Beschluss Geldstrafen, Unterlassungsverfügungen und Prozesskosten. Klären Sie die Rechtslage des Gebäudes, bevor Sie sich auf eine Strategie für Kurzaufenthalte festlegen – nicht erst danach.
Das Urteil entschied über einen Einzelfall; es führt nicht automatisch zur Einstellung von Angeboten an anderen Orten. Es bietet den Gemeinderäten einen klareren Weg, über die künftige Einschränkung bestehender Kurzzeitvermietungen abzustimmen, sodass Gastgeber einem größeren Risiko ausgesetzt sind als zuvor, jedoch nicht automatisch ausgeschlossen werden.
Bevor Sie eine Immobilie kaufen oder zum Verkauf anbieten, prüfen wir die Hausordnung und die Protokolle der Eigentümerversammlungen – damit Sie Ihre tatsächliche Rechtslage kennen und sich nicht nur auf die gedruckten Vorschriften verlassen müssen.
Vereinbaren Sie einen BeratungsterminDieser Artikel fasst brasilianische Gerichtsurteile und zum Zeitpunkt der Veröffentlichung anhängige Gesetzgebungsverfahren zusammen und dient ausschließlich der allgemeinen Information; er stellt keine Rechtsberatung dar, und die Rechtslage in diesem Bereich unterliegt derzeit einem raschen Wandel. Bitte klären Sie den aktuellen Stand mit einem zugelassenen brasilianischen Rechtsanwalt ab, bevor Sie auf dieser Grundlage eine Kauf- oder Mietentscheidung treffen.
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