Uma nova decisão do Tribunal Superior sobre o Airbnb em condomínios do Rio de Janeiro — e uma suspensão em todo o país de ações judiciais semelhantes — estão redefinindo o que os condomínios podem e não podem fazer em relação aos aluguéis de curta duração.
O Airbnb em condomínios do Rio de Janeiro não é mais uma área cinzenta do ponto de vista jurídico. Em 7 de maio de 2026, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) do Brasil proferiu decisão no REsp 2.121.055/MG, determinando que a cláusula de uso residencial de um condomínio pode ser suficiente para impedir aluguéis frequentes e profissionais de curta duração — mesmo quando o regimento interno do prédio nunca mencione o Airbnb nominalmente —, desde que a restrição seja aprovada por dois terços dos proprietários das unidades. A decisão não proíbe o Airbnb no Rio. Ela faz algo mais específico: oferece às assembleias de condomínio uma ferramenta jurídica mais clara para decidir, prédio por prédio, se os aluguéis de curta duração são permitidos.
Trabalhamos com compradores e proprietários em Ipanema, Leblon e Copacabana que dependem da renda proveniente de aluguéis de curto prazo, e essa decisão é o maior avanço jurídico para esse grupo em 2026. Igualmente importante, embora menos divulgado: o STJ abriu, desde então, um processo de tema repetitivo, o Tema Repetitivo 1.443, que estabelecerá uma norma vinculativa em todo o país sobre uma questão mais restrita e ainda em aberto — e todos os processos judiciais semelhantes no país foram suspensos até que haja decisão. Três projetos de lei no Congresso também poderiam alterar o quadro jurídico novamente antes que a questão seja resolvida.
A seguir, explicamos o que realmente mudou em 7 de maio, o que ainda está por decidir, o que propõe a legislação em tramitação e o que recomendamos aos nossos próprios clientes que verifiquem antes de adquirir — ou continuar a alugar — um apartamento em condomínio no Rio de Janeiro.
Em resumo: o STJ decidiu que o aluguel repetido e profissional de curta duração de uma unidade residencial pode ser impedido por um condomínio, mesmo sem uma cláusula explícita de "proibição do Airbnb" — mas somente se a alteração for aprovada por dois terços dos condôminos em assembleia. A seguir, apresentamos a fundamentação por trás dessa decisão.
O caso envolveu uma proprietária de um condomínio em Minas Gerais que desejava alugar seu apartamento por meio de uma plataforma digital para estadias de curta duração. A convenção condominial do prédio não mencionava especificamente o Airbnb; limitava-se a exigir uso "estritamente residencial" e proibia o aluguel de unidades como pensões, albergues ou hotéis. O tribunal de primeira instância decidiu a favor do condomínio. A Segunda Seção do STJ manteve essa decisão, por maioria de votos, tendo a ministra Nancy Andrighi como relatora.
A principal medida do tribunal foi criar uma categoria que denomina contratos atípicos de curta duração — "contratos atípicos de curta duração" — que não se enquadram nem como locação sazonal padrão nos termos da Lei de Locação (Lei 8.245/1991) nem como hospedagem do tipo hoteleiro nos termos da Lei do Turismo (Lei 11.771/2008). Segundo o Tribunal, o fato de um anúncio se enquadrar nessa categoria atípica depende de elementos como: a frequência com que a unidade é alugada, se há uma estadia mínima, se pessoas desconhecidas são hospedadas em quartos separados e se são oferecidos serviços semelhantes aos de um hotel (limpeza diária, roupa de cama e concierge). O aluguel por meio de uma plataforma apenas ocasionalmente, em condições comuns de temporada, não altera, por si só, o caráter residencial de uma unidade. O que o altera é o aluguel frequente de curta duração, com características comerciais.
Assim que um anúncio ultrapassar esse limite, o Artigo 1.351 do Código Civil brasileiro considera isso uma alteração no uso destinado ao imóvel — o que, desde uma lei de 2022 (Lei 14.405/2022) reduziu o requisito de unanimidade, agora exige a aprovação de dois terços dos proprietários de unidades, e não mais a maioria simples.
Na prática: A decisão não se aplica a um proprietário ocasional que aluga seu apartamento por algumas semanas por ano, em condições padrão de aluguel sazonal. Ela visa operações frequentes e de caráter comercial — o tipo de operação mais suscetível a uma votação contrária da assembleia do condomínio.
Não. O STJ deixou claro que o mero uso de uma plataforma como o Airbnb, por si só, não retira de um imóvel seu caráter residencial. O que muda é o ônus da prova e o processo: a assembleia de um prédio passa a ter fundamentos jurídicos mais claros para restringir aluguéis frequentes de curta duração por maioria de dois terços, e um proprietário contestado precisa comprovar que seu uso não constitui “exploração econômica reiterada”.
O resultado prático é um mercado dividido. Alguns edifícios — especialmente empreendimentos mais recentes e torres que foram efetivamente construídas para o mercado de estadias de curta duração — possuem regulamentos que já autorizam essa prática, ou assembleias que provavelmente não votarão contra ela. Outros, especialmente edifícios residenciais mais antigos e voltados para famílias, têm muito mais chances de utilizar essa decisão para formalizar uma restrição. Essa divisão já existia informalmente antes de maio de 2026; a decisão do STJ confere-lhe força jurídica.
O Tema Repetitivo 1.443 é um processo autônomo do STJ, ainda pendente, atribuído ao Ministro Raul Araújo, que decidirá uma questão deixada em aberto pela decisão de maio: se uma cláusula simples de uso residencial é suficiente, por si só, para impedir o aluguel por meio de plataformas de curta duração, mesmo quando a convenção nunca as menciona expressamente — ou se é necessária uma proibição explícita. Por ter sido selecionado para o procedimento de recursos repetitivos no Brasil, o STJ suspendeu, em todo o território nacional, todas as ações judiciais individuais e coletivas pendentes que levantam a mesma questão, até que o Tema 1.443 seja decidido.
Esta é a decisão a ser acompanhada. A REsp 2.121.055/MG resolveu um caso com base em seus fatos específicos; o Tema 1.443 estabelecerá uma interpretação única e vinculativa para todos os condomínios do Brasil. Até o momento da publicação deste artigo, nenhuma decisão havia sido anunciada.
Nossa recomendação: Não considere a decisão de maio de 2026 como definitiva. Se o senhor possui ou está adquirindo um imóvel com o objetivo de obter renda por meio de estadias de curta duração, a posição jurídica mais segura é aquela que a Tema 1.443 venha a estabelecer — acompanhamos essa questão para nossos clientes e alertamos sobre qualquer atualização antes que ela afete uma transação em andamento.
É possível, mas ainda não. Três projetos de lei atualmente em tramitação no Congresso abordariam exatamente essa questão, e nenhum deles foi aprovado como lei.
Projeto de lei apresentado pela deputada Laura Carneiro em março de 2026. O projeto visa submeter os aluguéis por meio de plataformas de curta duração à Lei de Locação (Lei 8.245/1991), em vez da Lei do Turismo, conferindo-lhes um regime contratual mais claro em todo o país.
Em espera de análise pela comissãoAlteraria diretamente o artigo 1.336 do Código Civil, acrescentando regras específicas para o uso de unidades em condomínios residenciais com alta rotatividade e estadias de curta duração.
Em suspenso, aguardando novo relatorA mais antiga das três. Exigiria autorização expressa do condomínio, prevista na convenção, antes que um imóvel pudesse ser alugado por curto prazo por meio de uma plataforma.
Membro da comissão desde 2019Esses projetos de lei apontam para direções diferentes — um tornaria mais fácil a defesa do aluguel de curta duração, enquanto os outros dois facilitariam que os condomínios o impedissem. O Congresso poderia se pronunciar antes ou depois da decisão sobre o Tema 1.443, portanto, essa questão permanece em aberto.
Quer o senhor já seja proprietário de um apartamento no Rio de Janeiro ou esteja avaliando a possibilidade de adquirir um para obter renda com aluguéis de curta duração, quatro etapas abrangem a maior parte do que realmente importa neste ano.
Procure especificamente por uma cláusula "residencial" e por qualquer menção a pensões, hotéis ou uso para estadias curtas. A maioria dos prédios do Rio nunca atualizou esse texto para a era do aluguel por meio de plataformas — e foi exatamente esse silêncio que determinou o desfecho do processo de maio de 2026.
Um condomínio que já tenha votado sobre aluguéis de curta duração, multado um apartamento ou enviado notificações formais já deixou clara a sua posição — independentemente do que estejam previstos nos estatutos impressos.
A frequência, a duração mínima da estadia e os serviços semelhantes aos de hotéis (limpeza entre hóspedes, concierge, roupa de cama) são os fatores que o Tribunal leva em consideração. Caso vários desses fatores se apliquem ao seu anúncio, esteja preparado para a possibilidade de uma votação da assembleia contra ele.
Quando a localização de um imóvel for realmente ambígua, uma aprovação documentada por dois terços dos participantes, nos termos do Artigo 1.351, elimina a incerteza criada por essa decisão — e pode ter mais valor para sua análise de investimento do que qualquer cláusula do contrato original.
Para os compradores que estão avaliando a relação entre a renda proveniente do aluguel de curto prazo e a estabilidade de longo prazo, essa decisão passa a ser parte integrante de nossa análise de viabilidade, juntamente com as características do imóvel taxas de condomínio e fundo de reserva. Abordamos o aspecto do investimento — rendimentos, custos de administração e como estruturar a decisão entre aluguel de curto e longo prazo — em um artigo complementar, Investimento do Airbnb no Rio de Janeiro: O que muda na nova decisão do STJ, e em nossa análise mais ampla sobre onde Regulamentação municipal do Airbnb no Rio está se encaminhando. Caso ainda esteja indeciso entre as estratégias de aluguel para um imóvel específico, nosso guia sobre organização de aluguéis de curto ou longo prazo analisa os números.
Edifícios em Ipanema e Copacabana os locais com maior concentração de unidades para estadias curtas tendem a ter condomínios que já aceitam essa situação; já os prédios mais tranquilos e voltados para famílias em Leblon têm mais tendência a restringi-la. Verificamos a postura real de um prédio — e não apenas seu regulamento impresso — em cada administração de imóveis engajamento e simular o impacto na receita com nosso Calculadora de ROI do Airbnb.
Sim, caso dois terços dos proprietários de unidades aprovem uma restrição na assembleia, conforme a decisão do STJ de maio de 2026 no REsp 2.121.055/MG. Não é possível proibir aluguéis sazonais ocasionais e comuns apenas invocando uma cláusula geral de "uso residencial".
Dois terços dos condôminos, nos termos do artigo 1.351 do Código Civil, conforme alterado pela Lei 14.405/2022. Antes dessa lei, era necessária a aprovação por unanimidade.
Em geral, não. O STJ distinguiu os aluguéis ocasionais, com condições padrão, da exploração profissional e repetida. Apenas esta última corre o risco de ser reclassificada como mudança de uso.
Um processo separado, ainda pendente no STJ, sob a responsabilidade do Ministro Raul Araújo, que decidirá se uma cláusula simples de uso residencial, por si só, é suficiente para impedir aluguéis de curta duração. Seu desfecho vincula os tribunais em todo o país; até a data de publicação deste artigo, o caso ainda não havia sido decidido.
Os processos judiciais que levantam a mesma questão jurídica do Tema Repetitivo 1.443 estão suspensos em todo o país até que haja uma decisão a respeito. Os processos baseados em fatos diferentes podem prosseguir normalmente.
Sim. Três projetos de lei — PL 1.153/2026, PL 1.337/2025 e PL 2.474/2019 — estão pendentes no Congresso e poderiam alterar esse quadro. Nenhum deles havia sido aprovado até a data de publicação deste artigo.
Se, posteriormente, uma assembleia restringir o uso para estadias de curta duração, continuar a agir contra essa decisão pode acarretar multas, liminares e custas judiciais. Defina a posição do prédio antes de se comprometer com uma estratégia de estadias de curta duração, e não depois.
A decisão julgou um caso específico; ela não suspende automaticamente os anúncios em outros locais. Ela oferece às assembleias um caminho mais claro para votar sobre a restrição do uso para estadias curtas já existente daqui para frente; portanto, os anfitriões ficam mais expostos do que antes, mas não são automaticamente banidos.
Analisaremos o regulamento do condomínio e o histórico das assembleias antes de você comprar ou colocar o imóvel à venda — para que você conheça sua situação real, e não apenas o que está escrito no regulamento.
Agende uma consultaEste artigo resume as decisões judiciais brasileiras e a legislação pendente na data de sua publicação, apenas para fins de informação geral; não se trata de aconselhamento jurídico, e a legislação nessa área está em constante evolução. Verifique a situação atual com um advogado brasileiro habilitado antes de tomar uma decisão de compra ou locação com base neste artigo.
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