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Calcule el rendimiento neto real de una propiedad en Río de Janeiro convertida en Airbnb: costo de compra, ocupación, impuestos y gastos de mantenimiento, todo en un solo lugar.
Sus cifras
Los valores predeterminados se basan en el rendimiento real de los alojamientos de Airbnb con servicio completo en Ipanema y Copacabana.
Adquisición
Renovación
Rendimiento esperado
Impuestos y gastos recurrentes
Las personas físicas no residentes pagan un impuesto fijo del 15% sobre los ingresos por alquiler en Brasil.
Administración de propiedades
Apreciación del valor de los bienes inmuebles
Para compradores internacionales
Rendimiento neto
Utilidad neta anual ÷ costo total de adquisición
Rendimiento real (después de la inflación): —
Rendimiento total (rendimiento + revalorización): —
Precio por m²
—
Período de recuperación de la inversión
— años
Días de alquiler
—
En su moneda — USD
Según el tipo de cambio que haya ingresado — actualícelo para garantizar la precisión, ya que los tipos varían diariamente.
Perspectiva plurianual
El valor de la propiedad crece al ritmo de su tasa de revalorización; las ganancias por renta crecen al ritmo de su tasa de inflación.
Valor del inmueble
—
Ganancia acumulada por alquiler
—
Ganancia total
—
Devolver varios
—
Río de Janeiro sigue siendo una de las ciudades más visitadas de Sudamérica, y la demanda de alquileres a corto plazo en barrios como Ipanema, Copacabana y Leblon supera constantemente los rendimientos de los alquileres a largo plazo —a menudo en un factor de dos o tres—. Los edificios de apartahoteles con servicio completo —que cuentan con limpieza, mantenimiento y recepción las 24 horas en el lugar— son especialmente adecuados para la conversión a Airbnb, ya que reducen la carga operativa para los propietarios que no residen en Brasil durante todo el año.
Esta calculadora se basa en los datos de rendimiento de la cartera propia de Oabitat, no en promedios genéricos del mercado. Toma en cuenta el conjunto completo de costos a los que se enfrenta realmente un comprador extranjero o nacional: precio de compra, gastos de cierre, impuesto sobre la transferencia de propiedad en Brasil, cuotas de condominio, IPTU, seguro y —si corresponde— administración profesional de la propiedad.
Los rendimientos netos de las unidades con servicios completos y bien ubicadas en Ipanema y Copacabana suelen situarse en un rango anual de 8 a 15%, muy por encima de los rendimientos de renta a largo plazo en Brasil, que oscilan entre 4 y 6%. Utilice la calculadora anterior con sus propios datos para obtener una estimación exacta.
Depende de quién reciba los ingresos:
Empresa: Se grava sobre la facturación bruta, y la tasa depende del régimen fiscal elegido; a menudo comienza en torno al 6%, aunque la cifra exacta varía según los ingresos y el tipo de actividad. La propia empresa de Oabitat, por ejemplo, paga alrededor del 11%.
Residente fiscal en Brasil (persona física): Se grava según la tabla progresiva del impuesto sobre la renta (IRPF) sobre los ingresos netos después de deducciones, con una tasa marginal máxima de 27,5%. No se trata de una deducción fija sobre los ingresos brutos por renta, por lo que no se reduce a un solo porcentaje como ocurre con las otras dos opciones; un contador brasileño puede calcular su tasa efectiva real.
No residente (persona física): un impuesto fijo del 15% sobre los ingresos brutos por renta en Brasil, que por lo general se aplica si pasa menos de 183 días al año en Brasil.
La calculadora simula directamente los casos de empresas y de no residentes, ya que en ambos casos se trata de tasas fijas sobre la facturación.
La autogestión maximiza el rendimiento, pero requiere estar presente en el lugar o contar con un apoyo local confiable. La gestión profesional (que suele oscilar entre 20 y 251 TP3T de ingresos brutos) sacrifica parte del rendimiento a cambio de una inversión que no requiere intervención alguna; alterne entre ambas opciones en la calculadora para compararlas.
Una buena renovación suele costar alrededor de 5,000 BRL/m², mientras que una renovación de lujo puede alcanzar los 10,000 BRL/m² o más. El costo real depende en gran medida de los materiales que elija y del estado inicial del departamento. Las unidades que ya cuentan con sistemas eléctricos y de plomería sólidos requieren principalmente trabajos estéticos y de acabado, lo cual cuesta mucho menos que una renovación completa que implique cambios estructurales y la reconstrucción de la infraestructura desde cero.
La ubicación es el factor más importante, pero las características distintivas también marcan la diferencia. Una vista única, un balcón privado o servicios del edificio como una piscina o un gimnasio ayudan a que un anuncio se destaque de la competencia y, por lo general, permiten cobrar una tarifa por noche significativamente más alta que la de una unidad comparable que no cuente con ellos.
Sí, muchos compradores hacen ambas cosas. Una estrategia común consiste en reservar menos de 183 días al año para uso personal, lo que por lo general le permite mantenerse por debajo del umbral para convertirse en residente fiscal en Brasil, mientras que el resto del año se dedica a alquilar la propiedad para obtener ingresos. El campo “Días reservados para uso personal” de la calculadora le permite simular exactamente este equilibrio. Dado que las normas de residencia dependen del tipo de visa y de las circunstancias individuales, confirme los detalles con un asesor fiscal brasileño.
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