Investissement Airbnb à Rio de Janeiro : Ce que la nouvelle décision du STJ change
Investissement d'Airbnb en Rio de Janeiro pourrait entrer dans une nouvelle phase après une récente décision de la Cour supérieure de justice du Brésil (STJ) concernant les locations de courte durée dans les copropriétés résidentielles.
Selon l'interprétation de la Cour, l'activité répétée et professionnelle de courte durée dans les immeubles résidentiels peut nécessiter l'approbation de l'association des copropriétaires, y compris le soutien d'au moins deux tiers des propriétaires de l'unité.
Cette décision n'interdit pas Airbnb ou les locations à court terme au Brésil. Cependant, elle renforce le pouvoir des règlements de copropriété et des assemblées pour déterminer comment les unités résidentielles peuvent fonctionner.
Cette décision pourrait avoir une incidence directe sur des quartiers très touristiques tels que Leblon, Ipanema, Copacabana, Botafogo et Barra da Tijuca, où de nombreux investisseurs dépendent des revenus générés par les séjours de courte durée.
Qu'a décidé le STJ brésilien à propos d'Airbnb ?
Le STJ a statué que les copropriétés peuvent restreindre les locations répétées et professionnelles de courte durée à l'intérieur des immeubles résidentiels.
Dans la pratique, cela signifie que l'usage résidentiel n'est pas automatiquement compatible avec une activité de type hôtelier ou une rotation continue de la clientèle.
Les associations de copropriétaires peuvent désormais exiger une autorisation formelle avant d'autoriser les locations de courte durée par l'intermédiaire de plateformes telles qu'Airbnb.
Selon l'interprétation de la Cour, l'approbation peut nécessiter le soutien d'au moins deux tiers des copropriétaires lorsque l'activité modifie la vocation résidentielle de l'immeuble.
Airbnb a-t-il été interdit au Brésil ?
Non. Airbnb reste légal au Brésil, et les locations de courte durée continuent d'exister en vertu de la législation brésilienne.
La décision du STJ porte spécifiquement sur la manière dont les copropriétés résidentielles réglementent l'utilisation des unités à l'intérieur des bâtiments privés.
La question centrale n'est pas celle de la plate-forme elle-même, mais celle de savoir si l'activité répétée de courte durée modifie la nature résidentielle de l'immeuble.
Cette distinction devient particulièrement importante pour l'investissement Airbnb à Rio de Janeiro, car de nombreuses propriétés fonctionnent à l'intérieur de copropriétés résidentielles plutôt que d'appart-hôtels ou d'immeubles à usage mixte.
L'importance de la décision pour le marché immobilier de Rio
L'impact peut être plus visible dans les quartiers où la demande touristique est forte et où la concentration de locations de courte durée est élevée.
Des zones telles que Leblon, Ipanema, Copacabana, Botafogo et Barra da Tijuca attirent les investisseurs à la recherche de revenus locatifs saisonniers et de taux d'occupation élevés tout au long de l'année.
Avant l'arrêt STJ, de nombreux investisseurs se concentraient principalement sur l'emplacement, le prix, la vue, la taille et le potentiel d'appréciation.
Aujourd'hui, les règlements de copropriété sont tout aussi importants.
Deux appartements similaires dans le même quartier peuvent présenter un potentiel d'investissement totalement différent en fonction des règles de l'immeuble concernant les locations de courte durée.
Les règles de copropriété deviennent un facteur stratégique
Les investisseurs doivent désormais analyser avec plus d'attention les documents relatifs à la copropriété avant d'acheter un bien immobilier.
Les documents importants sont les suivants
- la convention sur la copropriété ;
- le règlement intérieur ;
- procès-verbal de la réunion de l'assemblée ;
- des litiges antérieurs concernant des séjours de courte durée ;
- les amendes ou les notifications existantes ;
- la position actuelle de la copropriété concernant l'activité Airbnb.
Cette analyse permet aux investisseurs d'éviter d'acheter des unités qui pourraient ultérieurement faire l'objet de restrictions ou de conflits opérationnels.
Les investissements Airbnb à Rio de Janeiro deviennent plus sélectifs
Cette décision pourrait accélérer une division plus nette du marché résidentiel de Rio.
Certains bâtiments continueront d'accueillir des locations de courte durée et d'attirer des investisseurs axés sur les revenus du tourisme.
D'autres peuvent adopter des règles résidentielles plus strictes et attirer des acheteurs à la recherche de stabilité, d'intimité et de vie à long terme.
Cette distinction pourrait avoir une influence :
- la liquidité des biens ;
- la rentabilité locative ;
- l'appréciation future ;
- profil d'acheteur ;
- la vitesse de revente.
Dans certains cas, la politique de copropriété peut devenir aussi importante que la vue sur l'océan, l'emplacement ou l'agencement de l'appartement.
Est-il encore judicieux d'investir dans la location à court terme ?
Oui, mais les investisseurs ont désormais besoin d'une approche plus stratégique.
Les bâtiments clairement autorisés pour les séjours de courte durée peuvent devenir encore plus précieux, car l'offre pourrait devenir plus limitée au fil du temps.
La forte demande touristique continue de soutenir les investissements Airbnb à Rio de Janeiro, en particulier dans les zones proches des plages, des restaurants et des attractions de style de vie.
Cependant, les investisseurs ne peuvent plus se contenter d'évaluer les quartiers. Ils doivent également comprendre la dynamique interne de chaque bâtiment.
Que se passe-t-il pour les propriétaires qui louent déjà leurs biens par l'intermédiaire d'Airbnb ?
Les propriétaires existants peuvent poursuivre leur activité si le règlement de copropriété autorise les locations de courte durée.
Toutefois, les immeubles qui interdisent formellement cette activité peuvent adresser des avertissements ou des amendes aux propriétaires qui continuent à louer des logements à l'encontre de la politique de la copropriété.
Dans certaines situations, les litiges peuvent également évoluer vers une procédure judiciaire si les conflits persistent entre les propriétaires et la direction de la copropriété.
C'est pourquoi les propriétaires doivent examiner attentivement les règles de copropriété en vigueur et suivre les futures discussions de l'assemblée sur le sujet.
Comment la décision pourrait-elle affecter les prix et les marchés locatifs ?
La décision peut créer une appréciation sélective dans les immeubles qui autorisent clairement les locations à court terme.
Il est possible que les investisseurs privilégient de plus en plus les bâtiments dont la flexibilité opérationnelle est établie et qui présentent moins d'incertitudes juridiques.
Dans le même temps, certains appartements précédemment utilisés pour Airbnb pourraient migrer vers des locations traditionnelles à long terme.
L'impact réel sur les prix dépendra de facteurs tels que la demande du quartier, les tendances touristiques, le profil du bâtiment et le nombre d'unités concernées.
L'analyse stratégique est plus importante que jamais
Le marché immobilier de Rio de Janeiro continue d'évoluer parallèlement au tourisme, à la réglementation et à l'évolution des comportements d'investissement.
Dans ce nouvel environnement, la réussite d'un investissement Airbnb à Rio de Janeiro ne dépend pas seulement de la recherche d'un appartement bien situé.
Les investisseurs ont désormais besoin de clarté juridique, de faisabilité opérationnelle et d'une compréhension approfondie de la dynamique des copropriétés avant de prendre des décisions d'acquisition.
